買賣屋注意！借名登記效力不及善意第三人
由於文化使然，華人社會使用人頭的現象十分普遍，本文擬就使用人頭之原因加以探討，並探討其法律關係及稅負問題，最後則探討假若人頭負責人欲辭任之相關規定及作法。
買賣房地借用他人名義登記的情形非常普遍，登記名義人只是「人頭」，不是真正的所有權人，並無處分房地的權利，但借名登記只是一種內部的約定，該約定之效力不及於第三人，如果登記名義人擅自把房子賣給第三人，而這名第三人是「善意」的受讓人，那麼這種所有權移轉給第三人的行為還是有法律效力的。
最高法院最近判決一件案子，游姓兄妹的父親在民國六十二年間購買四筆農地，借名登記於具自耕農身分的潘姓男子名下，後來該土地變更使用分區為住宅用地，承受人不限於自耕能力者，游父乃終止信託契約，但潘拒絕辦理所有權移轉登記，並將登記在其名下的土地轉賣給蕭、陳、賴等人，游父後來去世，游姓兄妹繼承後打官司，要求塗銷這些土地的所有權移轉登記，並回復為游姓兄妹共有。
什麼是「善意第三人」？
法律上所稱的「善意」並不是指善良，而是指「不知情」「毫無所悉」的狀態；與之相反的用詞即是「惡意」但這也不是指壞心眼的意思，而是指「知悉、瞭解」的狀態。至於「第三人」是指除當事人以外未參與某種法律關係之人。因此白話來說「善意第三人」就是指「完全狀況外的第三者」。
借名登記契約注意事項，借名登記返還/時效/風險有哪些？舉證困難怎麼辦？
登記名義人轉賣土地
借名登記是指以借款的名義將不動產或動產登記在借款人以外的第三人名下，以作為擔保或隱藏財產的一種手段。雖然借名登記在某些情況下可能是合法的，但在一些情況下也可能會導致法律風險和損失。
根據中華民國民法，借名登記的效力原則上只對登記人和借款人具有約束力，並不對善意的第三人產生效力。這意味著，如果借款人將財產登記在第三人名下後，第三人在不知道實際情況下購買了該財產，第三人擁有者的權利是受保護的，而借款人可能無法主張其對該財產的所有權。
因此，借名登記需要小心，特別是當涉及到動產或不動產時。如果您正在考慮使用借名登記作為擔保或其他目的，建議您諮詢律師或專業人士，以確保您的權益得到保護。
例如：蕭、陳、賴等人則反駁，潘姓男子為土地所有權人，其出售土地係有權處分，且他們已付清買賣價金，為善意受讓人，合法取得這些土地的所有權。
最高法院指出，民法規定不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。因此，真正權利人游姓兄妹僅得對登記名義人潘男主張登記原因係無效或得撤銷，並依法定程序塗銷登記，始得推翻，在此之前，登記名義人潘男即為該不動產物權之權利人。
法院認為，不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，就內部關係言，出名人潘男無處分借名不動產之權利，惟潘男既係依債權契約而受登記為不動產權利人，在外部關係上，推定其適法才能登記為所有權人。該不動產物權登記在未經法定程序塗銷登記之前，尚難認有何「原登記物權之不實」可言。
善意受讓人不受影響
游父於六十二年間購買土地借名登記於潘名下，潘於九十八年、九十九年間出售予陳及賴等人，並辦畢所有權移轉登記，潘依借名登記之內部約定，雖無處分土地之權利，惟該約定之效力不及於第三人，因此，潘的上開移轉行為，均係有權處分。
法院指出，陳及賴等人與出賣人潘男自由磋商交易價格，該價格又未低於當時市場行情，自為善意取得人，且沒有証據可以推論陳及賴等人係故意背於善良風俗購買，陳及賴等人是「善意」的受讓人，他們與潘男的所有權移轉行為有法律效力，判決游姓兄妹敗訴。
不要用錢試探人心 借名登記房子差點回不來
買房子照理來說當然是登記在自己名下最有保障，不過有時候會出現把房地產登記在別人名下，反而比較有利的情況，比如說購買人本身的貸款條件不良，或者是為了節稅等考量，因此市場上延伸出「借名登記」這樣的方式。
不過「借名登記」產生的糾紛可不少，最常發生的情況就是，當有需求，需要「出名人」返還時，對方卻不願意歸還，甚至也發生過「出名人」偷偷賣掉房子的事件。
最近聽到一個案例相當警世，有一個大嬸想要購買合宜住宅，但是她本身的條件並不符合合宜住宅的承購資格，於是她便跟姪子商量，以姪子的名義購買。
姪子的雙親早逝，因此是由大嬸撫養長大，兩人可以說是母子般的情分。合宜住宅交屋以後，大嬸也無償的把房子借給經濟狀況不佳的姪子居住，沒想到幾年過去後，當大嬸需要把房子賣掉時，姪子卻翻臉不認人，不願意把房子還給大嬸。
處理這個案件的是我們的律師好友，在臺灣、大陸、美國三地都有律師執照的游嵥彥律師。 他說，當時這個姪子對大嬸獅子大開口，一伸手就是要一百萬，沒給一百萬，別想把房子拿回去。最後雙方交涉拉鋸，雖然把金額談到五十萬，但是傷心的大嬸最後還是一狀告上法院，透過法律途徑取回房子的所有權。
大嬸不符合合宜宅資格而借名購買的行為固然不可取，但是這次的借名登記也紮實的讓她上了一堂人性課。花錢打官司還算小事，因為這樣看清從小在自己身邊長大的親人，才是最心痛的教訓。
游律師也特別提醒民眾，如果萬一真的需要把房地產借名登記在別人名下，一定要留下書面證據才有保障。當然除非是投資客，不然一般購屋族如果要借名登記通常會先找身邊信任的親友，也因此很多人不好意思開口說要立下合約。畢竟對善意的出名人而言，名字借給別人登記是平白增添不少麻煩，不但要擔心未來借名人房貸是否會如期支付，還有處理房屋稅等相關問題。
這裡也提供一個妙招給大家，借名人可以用「感謝狀」的名義，把人、事、時、地、物載明清楚，並保證衍生的相關費用會由自己全數負擔，再請對方簽名。換個方式不傷感情，否則沒有任何憑證的情況下，用錢試探人心可就真的是不智之舉了！
敢欠銀行錢不還?想躲15年追溯期?
追到你天荒地老!
台北二胎房貸利率
管道與申請條件總整理
台北是台灣蛋黃區，雖然買房困難，但相對的若擁有房產，除了居住以外還能更活化其價值。二胎房貸因申貸人條件不同，適合的貸款管道也有所不同，然而不同的二胎房貸管道差別很大，像是貸款成數、額度、利率、還款方式、手續費用，深深影響著申貸人的房屋二胎貸款權益，這篇將帶大家來清楚了解所有二胎房貸管道的細節，申辦二胎房貸前增加判斷能力，以免被不肖業者用各種收費名目坑錢！
房地產權不清楚
產權不完整「持分房屋土地」可以貸款嗎？
當房地產物件「產權不完整」無法貸款時，我可以嘗試持分貸款嗎？
土地持分貸款是什麼？當土地產權不完整也能借到錢嗎，而又該怎麼借呢？
在台灣這塊地狹人稠的土地上，寸土寸金的景象常看到，而你有聽說過持分房屋&土地嗎？很多老一輩的人常常因為曾經家裡有一塊土地，家族又有好幾個人時，一塊土地透過繼承、贈與、過戶等因素，將土地產權被多人分別共同持有，這時候這塊地，也就是所謂的「持分物件」。
如果當你有一塊持分房屋土地，又剛好急需一筆錢週轉時，可以利用這塊持分房屋土地借到一筆資金嗎？條件又有哪些呢？需要共同的土地持有人同意嗎？
二胎房貸是什麼？
完整解析申請條件、流程及常見問題
房屋貸款的利率低、還款期數長，是很多人解決資金問題的主要方法，但很多人可能不知道，房產在申請過一次貸款之後，還能再申請二胎房貸（又稱二順位房貸），將房地產的價值再次利用，提供更多靈活運用資金的空間，究竟二胎房貸是什麼？申請時有哪些條件限制？本文為您整理了二胎房貸申請流程及常見問題，幫助您深入了解二胎房貸。
為什麼申請土地貸款過件率低？
土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率
所謂的土地貸款，也被稱為「土地抵押貸款（land mortgage loan）」，土地貸款是指借款人將土地的使用權，抵押設定給銀行後所取得的資金。
因此土地貸款可藉由土地做為貸款的擔保品向銀行申請貸款，並透過土地所在地的地政機關，完成土地抵押權設定，成功申貸將資金投入開發，獲利並償還貸款。
但申請土地貸款前，是否清楚：
一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
信貸是什麼?信貸額度有多少?
信貸條件?揭露銀行不會說的關鍵數字
什麼是信用貸款？
信貸也就是信用貸款，是指銀行根據借款人的信譽所發放的貸款，申請時不需要提供任何擔保，因此又稱為無擔保貸款。現在很多貸款產品都需要抵押或者擔保，而信用貸款不用。它的最大特點就是申貸人既不用提供任何抵押品，也不用去找第三方來擔保，僅憑申請人的信譽就可以取得銀行貸款，並以借款人的信用作為還款的保證。銀行一般都會重點申請者的收入是否穩定及個人信用記錄情況來進行審核，以免產生呆帳。
信用貸款最高可以貸多少錢？
信貸額度主要看「負債收支比」，同時還有負債比的限制，貸款額度不得超過借款人月薪的 22 倍。如果你月薪 5 萬，額度最高不超過 110 萬。
房貸詐騙！是貸款還是詐騙？
急需用錢更該小心！防止貸款詐騙3個方式說明！
國內消費者金融需求高漲，不過，投資詐騙案件卻也跟著暴增。對此，警政署165反詐騙以最近3個月比較，由消費者提報的「假貸款真詐騙」的案件數，11月比9月激增了整整4倍；警政署165呼籲民眾辨識三種新型態金融偽裝詐騙術，提升自我防詐抵抗力。
國內有3大新型態金融偽裝詐騙術
偽冒銀行或金融機構發送釣魚簡訊
誘騙民眾立即點開短連結，一旦上當點開網址，恐遭植入木馬程式，或歹徒以仿真網路銀行頁面側錄受害者銀行帳號、密碼，將受害者存款轉出至人頭帳戶。
詐騙集團有竄改來電顯示號碼的技術
恐以銀行代表號或是權威機構電話號碼向民眾要求帳戶操作或是搜集敏感資訊，一步步誘騙被害者上當。市話開頭002、009，或電話開頭＋的來電，務必警覺。
偽裝成銀行行員來電提供優惠貸款方案
留下假的銀行聯絡電話作為餌，等待民眾回撥電話上鉤後，告知優惠名額已滿，須先支付手續費後才能核貸，騙取民眾錢財。
另外：不少第一手屋主持有逾20、30年，因為房屋已經沒有設定抵押貸款，可快速過戶、取得貸款甚至轉賣，反而成為詐騙集團鎖定目標。所以已經繳清房貸的屋主，倒不如別去塗銷抵押設定，讓有心人士看到謄本資料時，避免成為鎖定目標。
一般買房子，銀行申貸條件中多要求以「最高限額抵押權」設定，所以謄本上會顯示「最高限額抵押權」與「擔保債權總金額」，設定的金額會高於實際房貸。資深的鉅軒代書表示，銀行房貸還清時，原貸款銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。
機車借款是什麼?有機車貸款推薦的嗎?
申辦前你需知道的8個注意事項！
若你正好有申請機車貸款計畫，可按照以下這4個步驟：
- 確認名下動產：確認名下有登記機車、摩托車、重型機車或Gogoro
- 確認貸款金額：因機車貸款能申貸的金額皆屬於小額貸款，無法申請到較高的額度，申請前先確認想貸款的額度
- 尋找申貸機構：因多數大型銀行較不受理機車貸款，可透過貸款顧問公司找到市面上較好的放款金融機構
- 備妥資料送審：準備好相關證件及文件，提出申請等待核貸結果
機車貸款陷阱有哪些？
關於機車貸款陷阱有哪些？PTT板上許多貸款人朋友都與我們分享過去遇到的例子，其中大部分案例都會是利息太高、被扣押證件、遇到高利貸等。以下我們也將做些重點整理，並用與您分享！
如何避開機車貸款詐騙陷阱？
PTT網友熱推3個高招請速記！
了解完常見的機車貸款陷阱後，接下來我們繼續跟你分享3招網友推薦的避雷妙招，幫助你輕鬆識破機車貸款詐騙套路，申辦更安心！
- 貸款時別聽信低利誘惑，向非法單位辦理，請尋求專業合法單位辦理，以免掉進黑心業者圈套
- 提醒您在簽訂契約時應詳細了解內容再簽立，勿隨意簽下空白契約和本票，以免造成終身遺憾
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