作者：鉅軒代書
長輩過世後，留下的不一定只有房子，也可能還有尚未繳清的銀行房貸。對繼承人而言，原本以為是人生一筆重要資產，卻可能突然面臨每月數萬元的房貸支出，甚至發現房屋價值低於剩餘貸款，不知道究竟該繼續繳款、出售房屋，還是辦理拋棄繼承。
更讓不少民眾關心的是：
- 父母生前尚未繳清的房貸，可以從遺產總額中扣除，降低遺產稅嗎？
- 如果房貸是子女借的、父母只是提供房屋抵押，還能不能扣除？
事實上，依照《遺產及贈與稅法》第17條規定，被繼承人死亡前尚未清償的債務，如果能提出確實的證明文件，原則上可以自遺產總額中扣除。但關鍵不在於房子有沒有設定抵押權，而在於這筆貸款究竟是不是亡者本人的債務。
鉅軒代書提醒，繼承房屋附帶房貸時，不能只看房屋市價與銀行貸款餘額，更應同步檢查貸款借款人、抵押權設定、實際資金用途及遺產稅申報條件。以下整理繼承房貸最常遇到的5大問題，帶你一次了解法律責任、遺產稅扣除、銀行債務及後續處理方式。
父母留下房子還有房貸，子女一定要繼續繳嗎？
沒有「父債子償」嗎？
不少民眾聽過「父債子還」，因此當父母留下數百萬元房貸時，第一個反應就是擔心自己的薪水、存款也會受到影響。
不過，台灣《民法》早已採取全面限定繼承制度。依照《民法》第1148條及第1153條，繼承人承受被繼承人的財產及債務，但對被繼承人的債務，以因繼承所得的遺產為限負連帶責任。
簡單來說：
- 父母留下房屋及其他財產：子女依法繼承。
- 父母留下尚未清償的房貸：屬於遺產債務，應依法處理。
- 遺產足以清償債務：依法律程序以遺產清償。
- 遺產不足以清償債務：原則上不必以繼承人自己的固有財產補足。
現行法律並不是要求子女無條件承擔父母所有債務，而是以繼承所得遺產為責任範圍。
溫馨提醒：限定繼承不代表可以直接把房子丟給銀行，也不代表可以任意處分遺產。若遺產不足以清償債務，仍應依法處理遺產清冊、債權人公告及清償程序，避免因違反法律規定而產生額外責任。
繼承人需要辦理拋棄繼承嗎？
不一定。
如果只是因為房屋有房貸，就急著辦理拋棄繼承，可能反而錯失繼承房屋及其他資產的機會。
建議先確認以下事項：
- 向國稅局查詢被繼承人的財產及金融遺產資料。
- 向銀行確認死亡當日的房貸餘額。
- 查詢房屋市價、土地公告現值及房屋評定標準價格。
- 確認是否還有其他私人借款、保證債務或其他負債。
- 比較全部遺產與債務，再決定是否拋棄繼承。
依《民法》第1174條，拋棄繼承原則上應於知悉得繼承之時起3個月內，以書面向法院為之。
房貸可以扣抵遺產稅嗎？符合這2個條件才有機會
這是繼承房屋時最重要的稅務問題之一。
依照《遺產及贈與稅法》第17條第1項第9款，被繼承人死亡前未償還的債務，具有確實證明者，可以自遺產總額中扣除。
換句話說，父母過世時，如果名下還有未清償的銀行房貸，符合規定並提出相關證明，就有機會將剩餘房貸列為遺產債務扣除額。
但並不是只要房屋有抵押權，就能直接扣除貸款餘額。
房貸要列入遺產稅扣除額，主要應確認兩個重點：
| 審查重點 | 說明 |
|---|---|
| 債務是否屬於亡者本人 | 原則上須為被繼承人生前所負、死亡時尚未清償的債務 |
| 是否具有確實證明 | 必須提出借款契約、銀行餘額證明、資金流向等相關文件 |
案例一：父親自己借款買房，過世時還有1,000萬元房貸
沈先生過世後，留下名下一間房屋，銀行貸款尚有1,000萬元未償還。
經查：
- 房屋所有權人：沈先生
- 銀行貸款借款人：沈先生
- 死亡當日房貸餘額：1,000萬元
- 銀行可提供正式貸款餘額證明
由於這筆貸款是沈先生生前自行負擔的債務，且死亡時尚未清償，如果符合相關規定並提出證明，原則上可以列入遺產債務扣除。
結論：這1,000萬元房貸具有申報遺產稅債務扣除額的條件。
但必須注意，遺產稅並不是直接用房屋市場成交價格計算，而是依照法定遺產價值認定。
土地原則上以死亡時的公告土地現值計算，房屋則以房屋評定標準價格計算。因此，不能直接拿房屋市價2,000萬元減去房貸1,000萬元，就認定遺產稅課稅淨額為1,000萬元。
案例二：媽媽提供房屋抵押，兒子才是真正借款人
陳媽媽名下有一間房屋，兒子因為結婚需要裝潢，向銀行申請500萬元增貸。
由於兒子本身沒有足夠擔保品，因此由媽媽提供名下房屋設定抵押權，讓銀行核准貸款。
兩年後，陳媽媽過世，家人申報遺產稅時，想將這500萬元貸款列為媽媽的遺產債務扣除額。
但經查：
- 房屋所有權人：陳媽媽
- 銀行貸款借款人：兒子
- 實際借款資金使用人：兒子
- 媽媽的角色：提供房屋作為抵押擔保
這種情況下，雖然房屋確實有設定抵押權，但不代表500萬元貸款就是陳媽媽本人的債務。
結論：不能只因為媽媽的房子設定抵押權，就將兒子的500萬元貸款直接列為媽媽的遺產債務扣除額。
這也是許多繼承人容易忽略的地方：抵押物所有權人與借款人可能是不同的人，遺產稅扣除必須回到實際債務關係及相關證據判斷。
申報遺產稅時，房貸扣除需要準備哪些證明文件？
國稅局審查遺產債務時，重點是確認債務是否真實存在、是否由被繼承人負擔，以及死亡當日尚未清償的實際金額。
建議繼承人準備以下文件：
| 債務類型 | 建議準備的證明文件 |
|---|---|
| 銀行房貸 | 貸款契約、借款人資料、死亡日貸款餘額證明、借款期間及資金支付紀錄 |
| 民間私人借款 | 借據、借貸雙方存摺影本、匯款紀錄、債權人出具的未償餘額證明 |
| 租賃公司借款 | 借款契約、撥款紀錄、還款紀錄、死亡日未償餘額證明 |
| 標會債務 | 會單、標會款項交付紀錄、被繼承人收受會款證明 |
| 票據債務 | 支票影本、開票原因、票據兌領紀錄及相關債務證明 |
其中銀行房貸最重要的文件之一，就是向銀行申請：
「被繼承人死亡日的貸款餘額證明」
不要只提供目前的貸款餘額，因為死亡後繼承人可能已經繼續繳款，或貸款本金因其他原因有所變動。申報遺產稅時，應確認被繼承人死亡當日實際尚未清償的金額。
如果被繼承人生前已經重病、無法處理事務期間才借款，國稅局可能要求進一步說明借款原因及資金用途，不能只靠借據或貸款契約就認定一定可以扣除。
繼承房屋還有房貸怎麼辦？常見3種處理方式
確認繼承權及房貸債務後，接下來就要考慮房屋是否值得留下來，以及繼承人有沒有能力繼續負擔貸款。
一般而言，可以依照家庭需求與財務狀況，考慮以下3種方式。
1. 繼續繳房貸：保留房屋自住或出租
如果房屋地點不錯，具有自住需求或出租收益，可以考慮保留房屋。
不過，繼承人應先向原貸款銀行確認後續還款安排、借款人及債務承受方式。
需要注意的是，繼承房屋不代表銀行貸款契約上的借款人資料會自動完成變更，也不代表銀行一定同意直接以原條件讓某一位繼承人承接貸款。
如果有多位繼承人，還應確認房屋由誰取得、貸款由誰負擔，以及銀行是否同意相關債務安排。
2. 出售房屋：清償房貸後分配剩餘款項
如果繼承人沒有自住需求，或無法負擔每月房貸，可以考慮出售房屋。
例如：
- 房屋出售價格：1,500萬元。
- 銀行房貸餘額：600萬元。
- 其他交易成本及稅費：依實際情況計算。
出售後先依約清償銀行貸款，辦理抵押權塗銷及相關交易程序，再依繼承人間的權利關係分配剩餘款項。
如果有多位繼承人，建議先完成遺產分割協議，避免日後因房屋出售價格、貸款負擔及分配比例產生爭議。
3. 房貸比房屋價值還高：先評估是否值得繼承
這是風險比較高的情況。
例如：
- 房屋市場價值：800萬元。
- 銀行房貸餘額：1,000萬元。
- 房貸超過房屋價值：200萬元。
這時候即使出售房屋，也可能無法完全清償銀行貸款。
但依照《民法》第1153條，繼承人對被繼承人債務的責任，以因繼承所得遺產為限。
不能直接認定繼承人必須拿自己的200萬元補足差額。
不過，這不代表可以直接把房子交給銀行就結束。仍須確認其他遺產、債權人、抵押權及清償程序，並依法辦理。
如果已經知道遺產可能不足以清償債務，建議特別留意《民法》第1156條規定：繼承人應於知悉得繼承之時起3個月內開具遺產清冊陳報法院；有數位繼承人時，其中一人依法完成陳報，其他繼承人視為已陳報。
繼承房貸會影響未來買房嗎？央行信用管制有例外
除了遺產稅，許多繼承人也擔心，自己名下突然多了一間房屋及一筆房貸，未來如果想買自己的房子，會不會受到央行信用管制影響？
依照中央銀行針對繼承族的協處措施，自然人因繼承取得的房屋及房貸，不計入央行選擇性信用管制所規定的房屋數及房貸戶數。
也就是說，如果你是因為繼承取得房屋及房貸，未來申辦自己的購屋貸款時，符合相關條件下，可以排除央行信用管制對房屋數及房貸戶數的認定。
但要注意，這不代表銀行一定會核准貸款，也不代表繼承房貸完全不影響個人信用及還款能力。
銀行仍會依照個別授信規定，評估：
- 每月薪資及其他收入。
- 現有貸款與每月還款金額。
- 個人信用紀錄。
- 負債比及收支狀況。
- 新購房屋的鑑價與擔保品條件。
繼承房貸雖然有央行信用管制上的特殊協處措施，實際申請新房貸時，仍應先做好財務規劃。
2026年遺產稅免稅額、扣除額有哪些？繼承房屋前先算清楚
除了未清償房貸可以列為債務扣除額，遺產稅還有免稅額及其他法定扣除額。
依財政部公告，以下為2026年（民國115年）發生繼承案件適用的金額：
| 項目 | 2026年適用金額 |
|---|---|
| 遺產稅免稅額 | 1,333萬元 |
| 配偶扣除額 | 553萬元 |
| 直系血親卑親屬扣除額 | 每人56萬元 |
| 父母扣除額 | 每人138萬元 |
| 重度以上身心障礙特別扣除額 | 每人693萬元 |
| 受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額 | 每人56萬元 |
| 喪葬費扣除額 | 138萬元 |
| 日常生活必需器具及用品 | 100萬元以下部分不計入遺產總額 |
| 職業上工具 | 56萬元以下部分不計入遺產總額 |
符合規定的農業用地、被繼承人死亡前依法應納而未繳的稅捐及罰鍰、執行遺囑及管理遺產的直接必要費用，以及配偶剩餘財產差額分配請求權等，也可能涉及遺產稅的減除或不計入規定。
溫馨提醒：以上金額以2026年發生的繼承案件為準，不同死亡年度應適用各該年度規定。
遺產稅怎麼計算？
遺產稅並不是直接將房屋市場價格乘上稅率，而是先依照法律規定計算遺產總額，再扣除免稅額、各項法定扣除額及符合條件的債務等項目。
簡化計算概念如下：
遺產總額－免稅額－法定扣除額－符合規定的債務扣除額＝遺產淨額。
2026年遺產稅課稅級距如下：
| 遺產淨額 | 適用稅率 |
|---|---|
| 5,621萬元以下 | 10% |
| 超過5,621萬元至1億1,242萬元 | 15% |
| 超過1億1,242萬元 | 20% |
實際應納稅額仍須依照法定累進差額及個案條件計算，不能只用單一稅率估算。
繼承房屋多久內要申報遺產稅？逾期會怎樣？
依照《遺產及贈與稅法》第23條，被繼承人死亡時遺有財產者，納稅義務人原則上應於死亡日起6個月內辦理遺產稅申報。
如果有正當理由無法如期申報，可以在法定期限內提出延期申請，經核准後得延長3個月。
申報時應注意以下事項：
- 查調被繼承人的財產及金融遺產資料
- 整理土地、房屋及其他資產資料
- 向銀行取得死亡日房貸餘額證明
- 整理借款契約及其他債務證明
- 依規定申報遺產稅，取得相關稅務證明文件
- 依照繼承程序辦理不動產移轉登記
溫馨提醒：遺產稅未繳清或未依法取得相關證明文件前，原則上不得辦理遺產分割、交付遺贈或移轉登記，但依法提供納稅保證等符合規定的情形除外。
繼承房貸最容易忽略的3大風險
面對繼承房屋及房貸，除了稅務問題，還有3件事情必須特別留意。
只看房屋市價，忽略遺產稅計價方式
房屋市場價格與遺產稅核定價值不同。
土地以公告土地現值、房屋以評定標準價格為原則，不能直接用房仲成交行情計算遺產稅。
只看抵押權，沒有確認真正的借款人
房屋設定抵押權，不代表房屋所有權人就是貸款借款人。
若借款人是子女，父母只是提供房屋擔保，是否能列入父母的遺產債務，必須依實際法律關係判斷。
兄弟姊妹沒有說清楚房屋及貸款由誰負擔
多人共同繼承房屋時，應釐清房屋歸屬、貸款清償方式、未來出售或出租的權利，以及相關費用分擔。建議透過遺產分割協議書明確約定，避免日後產生財產糾紛。
繼承房屋不是只有過戶，先查清房貸才能避免財務風險
長輩留下房屋，可能是一份珍貴的家庭資產，也可能伴隨尚未清償的銀行貸款及其他債務。
面對繼承房貸，最重要的不是急著決定繼續繳款或拋棄繼承，而是先釐清房屋價值、貸款餘額、真正借款人及其他遺產負債，再依照法律規定處理遺產稅與後續產權。
鉅軒代書提醒：被繼承人生前尚未清償的房貸，符合規定並有確實證明時，可以列為遺產稅債務扣除額；但房屋設定抵押權，不等於所有貸款都能扣抵。
繼承之前先算清楚，申報之前先備妥證明，才能讓長輩留下的房產成為家庭資產，而不是下一代的財務負擔。
📌 繼承房貸常見問題 FAQ
Q1：父母過世留下房貸，子女一定要繼續繳嗎？
不一定。
依照《民法》第1153條，繼承人對被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限負連帶責任。是否繼續繳款，應依房屋價值、遺產總額及銀行債權關係評估。
Q2：父母生前未繳完的房貸，可以扣抵遺產稅嗎？
可以。
依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第9款，被繼承人死亡前未清償的債務，具有確實證明者，可以自遺產總額中扣除。
Q3：房子是媽媽的，但房貸是兒子借的，可以扣遺產稅嗎？
不能只因為媽媽提供房屋抵押，就直接將兒子的貸款列為媽媽的遺產債務。
必須確認實際借款人、債務關係及資金用途。
Q4：繼承房屋有房貸，銀行可以直接要求子女還錢嗎？
銀行可以依法主張被繼承人的債權及行使抵押權，但繼承人對被繼承人債務的清償責任，原則上以繼承所得遺產為限。具體仍須依債務及擔保關係判斷。
Q5：房貸比房屋價值高，繼承人需要拿自己的錢補足嗎？
原則上，繼承人對被繼承人債務以因繼承所得遺產為限負責，但應依法處理遺產清冊及債權清償程序，不能直接認定只要放棄房屋就能免除所有責任。
Q6：繼承房貸會被央行認定為第二戶房貸嗎？
依央行現行協處措施，自然人因繼承取得的房屋及房貸，不計入選擇性信用管制規定的房屋數及房貸戶數。不過銀行仍會依授信條件審核還款能力。
Q7：繼承房屋後多久要申報遺產稅？
原則上應於被繼承人死亡日起6個月內申報。
如有正當理由，可以在法定期限內申請延期，經核准後得延長3個月。
Q8：繼承房屋有房貸，可以直接出售嗎？
可以評估出售，但應確認共同繼承人的權利、銀行抵押權及貸款清償方式，並依規定完成遺產稅申報及產權移轉程序。
本文資訊依2026年10月可查得之法令及官方資料整理，個案仍應依實際債務關係、遺產內容及稅務機關核定結果為準。
法規與官方資料查核
本文重要法律依據：
- 《民法》第1148條、第1153條、第1156條：限定繼承、繼承債務責任及遺產清冊。
- 財政部：被繼承人死亡前未清償的債務，可否自遺產總額中扣除？：銀行、私人借款及其他債務的證明文件。
- 財政部：不動產之遺產價值如何計算？：土地公告現值及房屋評定標準價格。
- 財政部：115年度遺產稅免稅額及各項扣除額：2026年最新適用金額。
- 央行：選擇性信用管制及繼承房屋協處措施：繼承取得房屋及房貸不計入管制戶數。
- 財政部：遺產稅應於何時辦理申報？：六個月申報期限。
若有危老重建流程、青年創業貸款、房屋被查封的疑問或預售屋違約金的解套？
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