一句簡單的話，決定你是賺錢還是「被坑」
在房市買氣低迷、農地交易升溫的此刻，不少人看準「區段徵收」利多、急著入手農地。
但鉅軒代書提醒 ——— ：
一紙契約少寫8個字，就可能讓地主慘賠百萬，連徵收換地權都飛了！
所謂的「農地套繪陷阱」，正悄悄在全台蔓延。
許多地主在不知情的情況下，賣出已被套繪過的農地，最終不但被買方要求降價，甚至可能被告違約。
🚨什麼是「農地套繪」？別以為沒建物就安全！
回到2000年《農業發展條例》修正前，農地建農舍的條件相對寬鬆。當時只要在同一人名下、十公里內的非毗鄰農地，就能「合併計算建蔽率」來申請蓋農舍。
因此，很多地主會將不同筆農地「套繪」成一組 ———
也就是用A地蓋房、用B地當配合耕地。
而這筆被拿去當配合耕地的土地，就是所謂「被套繪的農地」。
問題來了：
- 雖然土地登記簿上不一定會顯示有建物，但一旦被套繪過的土地，就不能再蓋農舍！
⚠️少這句話，可能少百萬：「未經解除套繪」
鉅軒代書指出，有地主在出售農地時，未在契約書上明確記載該農地已被「套繪管制尚未解除」，導致買方在過戶階段反悔，要求降價或主張解除契約。
更離譜的是，有些買方會以「被套繪農地在徵收時會減少權利價值」為由要求折價，但實際上這是錯誤觀念。
依據《農業用地興建農舍辦法》第12條規定，當該地區未來辦理區段徵收、變更為非農業用地後，套繪管制自動解除，不影響抵價地面積！
🧠簽約前「停、看、聽」三步驟
為了避免掉入農地陷阱，鉅軒代書提醒購地民眾要牢記以下三步驟👇
🛑 停：先釐清購地目的
如果你是想蓋農舍，務必確認該地是否符合《農業用地興建農舍辦法》條件（面積至少0.25公頃）。
👀 看：申請「有無套繪證明」
購買前向縣市政府的工商發展處申請「有無套繪證明」。
多這一份文件，就能避免買到「早已被拿去搭農舍」的土地。
👂 聽：諮詢專業人士
許多地方政府（例如苗栗縣）在每週一、五上午都有免費的建築師駐點諮詢服務。
帶著地號資料請教專業，能省掉日後幾十萬元的訴訟費。
💬農地「徵收夢」差點變「訴訟夢」
鉅軒代書訴說著一起案例 ——— ：
一位地主在新北郊區出售農地，該地區即將區段徵收。
買方在簽約時明知土地被套繪，但仍同意成交。
待要過戶時卻反悔，主張「被套繪土地未解除，未來抵價地權值會被扣除」，要求折價數十萬元。
幸好當初契約中明確記載「買賣雙方皆知悉該農地有套繪情事」，最終避免了價金爭議。
鉅軒代書溫馨提醒：市場冷時，買方可能比你更懂法規、更會挑字眼。
與其事後打官司，不如事前多花半小時逐條檢查契約。
⚠️農地解除套繪的實務流程與條件
對於已確定套繪的農地，您並非只能被動接受，掌握「解除套繪」的主動權，是提升土地價值的關鍵！
I. 依法解除套繪的關鍵條件
農地解除套繪管制通常需要滿足特定條件，其中最為核心的條件包括：
- 土地變更為非農業用地： 農舍坐落的農業用地已因都市計畫或區段徵收等，變更為非農業用地（如第二章所述，區段徵收即屬此類）。
- 符合面積比例： 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，且解除後該農業用地面積仍大於0.25公頃。
II. 申請應備文件與流程
| 階段 | 必備文件（依各縣市規定為主） | 流程與注意事項 |
| 準備階段 | 申請書、建造執照影本、土地登記/地籍圖謄本（三個月內）、身分證明、政府套繪圖彩色影本、切結書。 |
|
| 申請階段 | 備齊文件，向地方主管建築機關提出解除套繪管制申請。 | 若涉及鄰地所有權人配合，可能需要民事訴訟請求協助辦理，建議諮詢專業律師或地政士。 |
| 核定階段 | 機關進行審查核定。 | 審查通過後，地政機關將塗銷註記，若有需要，可重新申辦建照。 |
🏁結語：你守得住的，不是價格，而是條文
農地交易最怕「只看價格，不看條文」。
當市場從熱轉冷，聰明的買方會用條文打價格戰。
真正能守護你資產的，是一份寫得清楚、載明風險的契約書。
少寫8個字，可能讓你從地主變被告；
多一份「套繪證明」，就能多一份百萬保障。
📞 免費專業諮詢
立即加入 LINE 官方帳號，讓鉅軒代書為你評估農地經濟價值與貸款策略。
💬「更多不動產疑問，交給鉅軒代書，專業分析幫你解答！」
若有法拍屋不點交、銀行估價陷阱、台北代書貸款怎麼挑？的疑問或房屋查封的解套？
歡迎撥打諮詢專線：0908-927682 或是 LINE 線上諮詢，讓鉅軒代書助你一臂之力。
注意：合法的貸款公司在撥款前是不會向你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保之前並不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。