買房是人生大事，但最怕的莫過於銀行鑑價低於成交價，導致貸款成數不足，臨時得補上一大筆自備款，甚至可能因此違約賠掉訂金。鉅軒代書近日揭露了房仲「保證銀行鑑價沒問題」背後，隱藏著讓許多購屋族陷入風險的陷阱話術。
這種「鑑價落差驚魂記」絕非個案。銀行端主管無奈表示，幾乎每天都有買家抱怨，房仲保證的貸款成數與銀行實際核貸結果相差甚遠。資深房仲更私下透露，業界慣用三種話術誤導買方：
「鑑價落差驚魂記」：你可能就是下一個受害者
鉅軒代書分享了一個真實案例：一位台北市購屋者看中一間士林區中古公寓，房仲拍胸脯保證「這間房子銀行鑑價就是1,350萬，不可能再低了！」然而，當簽約送件後，銀行實際鑑價卻只有1,050萬，足足少了300萬！買方差點因補不上資金缺口而違約，險些賠掉定金。
這類「鑑價落差驚魂記」在房市中屢見不鮮。許多首購族都曾掉入「鑑價保證」的陷阱，最後才驚覺銀行估價與房仲口中的數字根本是兩回事。銀行鑑價並非房仲說了算，而是由專業人員根據屋況、社區管理品質與周邊行情等條件，實地評估後出具的估價報告。
房仲「三大話術」揭秘：小心別被誤導
資深房仲坦言，買房常被業界的三種話術誤導：
- 引用社區內最漂亮的成交價：營造出「這房子超划算」的錯覺，或只報高價成交、不提低價物件。
- 聲稱「要簽約才能送鑑價」：刻意模糊貸款額度的不確定風險。
- 口頭保證鑑價金額：但這往往只是房仲的預估，而非銀行正式結果。
銀行主管也無奈表示，幾乎每天都有買家抱怨房仲保證可以貸到幾成，實際送件卻因估價偏低而貸不到預期金額。銀行估價有一套嚴謹的標準流程，但許多房仲為了促成交易，會給買方不切實際的期待。
購屋族常見「三大鑑價誤解」
鉅軒代書也點出，一般買方常對鑑價有三大誤解：
- 誤以為房仲說的鑑價就是銀行會給的結果：其實多數房仲只拿實價登錄來預估，不是正式鑑價結果。
- 誤以為所有銀行鑑價標準一致：事實上，每家銀行依據模型不同，對同一物件的估價可能相差10-15%。
- 認為簽約前無法知道大概鑑價：其實買方只要提供地址、謄本和貸款人財力資訊，多數銀行就能初估一個範圍。
保障權益！鉅軒代書教你「三招」避免鑑價陷阱
為了避免成為「鑑價落差」的受害者，鉅軒代書提醒買方可以掌握以下3個方法：
- 不能「只聽房仲說」：買房前先篩選同棟近半年的成交價，多查幾筆實價登錄資料以掌握行情。
- 找2家以上銀行試算貸款條件：了解不同銀行的估價結果與核貸成數。當房仲說「銀行鑑價XXX萬」時，可以問：「這是哪家銀行的估價？能提供最近3個月的成交案例嗎？」
- 簽約時務必將「貸款成數條款」寫入合約：例如載明「若銀行鑑價低於成交價的一定比例，買方有權解除合約」，藉此避免資金落差導致違約風險。
事實上，銀行正式鑑價流程嚴謹，從簽約後送件、安排專人勘查，到核貸條件確認，每一步都與房屋實況密切相關。屋況是否漏水、有無嫌惡設施，到社區管理水準，都可能成為拉低估價的因素。一旦鑑價偏低，貸款成數自然縮水，買方就得自備更多頭期款補上缺口。
鉅軒代書提醒，2024年起部分銀行已採用「AI估價系統」，銀行估價速度變快、準確性也有所提升，買家只要方法正確，就能避免被房仲話術誤導，安心買到理想的家！
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