作者：鉅軒代書

🏡 一間房子，可以住 30 年，也可能讓你後悔 30 年

第一次買房的人，最容易犯的錯，就是把注意力都放在裝潢與價格。

漂亮的木地板、全新的油漆、寬敞的客廳，看起來令人心動，但真正決定房屋價值的，往往藏在看不見的地方。

例如：

• ⚠️ 牆壁重新粉刷，只是掩蓋漏水
• ⚠️ 頂樓加蓋其實屬於違章建築
• ⚠️ 房屋曾發生事故卻未充分確認
• ⚠️ 銀行鑑價遠低於成交價
• ⚠️ 社區即將分攤數百萬元外牆修繕費

不少民眾都是交屋後才發現問題，不僅增加修繕成本，也可能影響貸款、轉售甚至居住安全。

因此，看屋不只是看「喜不喜歡」，更重要的是建立一套完整的檢查流程。

📋 看屋注意事項懶人包｜4 個階段完整檢查

🔎 看房前一定要做好 6 件事

📈 1. 查實價登錄，不要只看開價

房仲刊登的是「希望成交價格」。

真正具有參考價值的是：

• ✅ 同社區成交價
• ✅ 同樓層
• ✅ 相近坪數
• ✅ 相同屋齡
• ✅ 是否包含車位

實價登錄應作為出價依據，而不是直接拿開價打八折、九折。

📄 2. 申請第二類建物謄本

透過全國地政電子謄本，可確認：

• ✔ 所有權人
• ✔ 建物用途
• ✔ 建物坪數
• ✔ 是否設定抵押
• ✔ 是否查封
• ✔ 土地持分

謄本可以了解產權，但仍須搭配建物測量成果圖及使用執照一起比對。

🧱 3. 確認是否有違建

最常見包括：

• 頂樓加蓋
• 陽台外推
• 夾層
• 後院增建
• 平台加建

即使存在多年，也不代表合法。

部分違建甚至：

1. ❌ 無法列入銀行鑑價
2. ❌ 可能遭拆除
3. ❌ 未來轉售困難

👻 4. 凶宅不能只靠網路搜尋

目前並沒有完整官方公開資料庫。

建議同時：

• ✅ 查看建物現況確認書
• ✅ 查看不動產說明書
• ✅ 搜尋新聞
• ✅ 詢問管理員
• ✅ 詢問鄰居

重要事項最好留下書面紀錄。

🚧 5. 留意嫌惡設施

除了：

• 高壓電塔
• 宮廟
• 加油站
• 殯儀館

還要注意：

• 🚑 救護車動線
• 🍜 餐廳油煙
• 🚗 高架道路
• 🚇 捷運噪音
• 🏫 學校鐘聲

建議白天、晚上都實際觀察。

🏢 6. 查看社區管理品質

別急著進屋。

先看看：

• ✔ 外牆
• ✔ 地下室
• ✔ 電梯
• ✔ 消防設備
• ✔ 公布欄

如果公共區域失修，通常代表社區管理也可能出現問題。

🏠 現場看屋別只看裝潢

☀️ 格局比坪數更重要

同樣 30 坪：好的格局可住得舒適。

不好的格局：

• ❌ 長走道
• ❌ 暗廳
• ❌ 無窗房
• ❌ 樑柱過多

都會降低居住品質。

💧 漏水一定要找出真正原因

壁癌只是結果。

真正要找的是：

• 窗框滲水
• 浴室防水
• 屋頂漏水
• 管線漏水
• 外牆滲水

不要只相信：

「已經重新粉刷。」

⚡ 水電設備全部測試

建議實際測試：

• 💡 插座
• 🚿 水壓
• 🚽 馬桶
• 🔥 熱水
• ❄ 冷氣

插座焦黑、跳電、水壓不足，都可能代表需要重新更新。

🏗 注意結構安全

若發現：

• ⚠ 樑柱斜裂
• ⚠ 鋼筋外露
• ⚠ 混凝土剝落
• ⚠ 建築傾斜

建議進一步請專業技師評估。

🌧 至少安排兩次以上看屋

• 第一次：☀ 白天
• 第二次：🌙 晚上
• 最好再安排：🌧 下雨天

才能真正了解：

• 採光
• 漏水
• 噪音
• 鄰居活動
• 車流

💰 出價前先算總成本

真正要準備的不只是房價。

還包括：

• 💵 自備款
• 🏦 銀行鑑價差額
• 🔨 裝修
• 🚰 水電更新
• 🏢 公共修繕基金
• 🚚 搬家費
• 📑 契稅及代書費

便宜成交，不代表最划算。

真正應比較的是：

房屋總持有成本（Total Cost）。

📝 簽約前確認 8 大重點

簽約前至少確認：

1. ✅ 不動產說明書
2. ✅ 建物現況確認書
3. ✅ 貸款條件
4. ✅ 車位權利
5. ✅ 家具設備
6. ✅ 管理費
7. ✅ 修繕責任
8. ✅ 違約條款

所有承諾例如：

• 保證貸八成
• 漏水會修
• 家具全部留下
• 水電已更新

都應直接寫入契約中。

✅ 看屋完整檢查清單

📍 看房前

• ✔ 查實價登錄
• ✔ 查屋齡
• ✔ 查第二類謄本
• ✔ 查違建
• ✔ 查凶宅
• ✔ 查嫌惡設施

📍 現場看屋

1. ✔ 採光
2. ✔ 通風
3. ✔ 漏水
4. ✔ 水電
5. ✔ 公共設施
6. ✔ 地下室
7. ✔ 電梯
8. ✔ 外牆

📍 出價前

• ✔ 銀行鑑價
• ✔ 修繕預算
• ✔ 自備款
• ✔ 社區基金
• ✔ 合理成交價

📍 簽約前

• ✔ 不動產說明書
• ✔ 建物現況確認書
• ✔ 契約內容
• ✔ 附贈設備
• ✔ 交屋條件
• ✔ 違約責任

💡 買房最大的風險，不是不懂，而是沒有查證

真正安心的買房流程，不是憑感覺，也不是只相信廣告，而是透過完整的查詢、比對與書面確認，把每一項可能影響居住品質、貸款條件與未來轉售價值的風險提前排除。

一間房子可以陪伴一家人數十年，購屋前多花幾個小時查證，往往能避免未來數十萬元甚至上百萬元的修繕與法律成本。