台北二胎房貸利率、管道與申請條件總整理

台北是台灣蛋黃區，因為買房相當困難，但相對的若擁有房產，除了居住以外還能更活化其價值。不論台北房價有無漲跌，依舊是六都之中房價最居高不下的區域！就算是40年老屋也很有價值。

因此台北地區的房屋是最好申請房貸的，因為銀行或民間機構認定，台北房貸因房屋價值高，若地段好的話，甚至可以提高貸款成數，能貸到較高的金額，若是想降低利息也比較容易談到比較優惠的利率。

台北市從以前到現在一直是大家擠破頭都想去的地方夢想城市，因為發展快速，工作機會多，彷彿只要去了那裡既能成龍成鳳。直至今日『臺北』這個象徵繁華的城市，依舊吸引著來自不同地方的夢想家到此追尋夢想。

台北房貸因申貸人條件不同，適合的貸款管道也有所不同，然而不同的二胎房貸管道差別很大，像是貸款成數、額度、利率、還款方式、手續費用，深深影響著申貸人的房屋二胎貸款權益，這篇將帶大家來清楚了解所有二胎房貸管道的細節，申辦二胎房貸前增加判斷能力，以免被不肖業者用各種收費名目坑錢！

如何申請台北二胎貸款？能借多少錢？金額怎麼算？

隨多種專案因素變動，決定核貸金額高低，申請人如果想知道申請二胎房貸可以拿到多少錢，可以先看這篇文章，計算一下金額，就能知道有多少資金到手？要付出多少利息？

同時在計算台北房貸核貸金額過程裡，了解如何減少貸款風險，避免受騙上當。

什麼是二胎房貸？

二胎房貸是指在房屋已經有第一順位貸款的情況下，再向另一家銀行或其他金融機構申請第二順位的房屋抵押貸款。二胎房貸通常是為了獲得較高的貸款額度，或是整合其他高利率的債務。

二胎房貸的利率和成數會因為不同的貸款單位而有所差異，一般來說，銀行的二胎房貸利率較低，但審核較嚴格，而民間的二胎房貸利率較高，但審核較寬鬆。

二胎房貸的期限也會根據貸款單位的規定而定，通常最長不超過10年。

二胎房貸借多少錢取決於承貸風險

風險越大，利息越高，能借到的錢，相對有限制，這是市場法則！

今天您房子想用二胎貸款借錢，金融機構借錢給您之前，會看房地產物件殘值與您個人的財力、還款能力，依據不動產殘值、房貸壽險、還款力設定利息、額度，扣除掉利息、手續費或違約金成本之後，最後到手的資金，就是您可借到的錢。

一般來說， 二胎房貸能借多少錢，取決於風險。

風險是看債權順序，有房屋二胎貸款，自然會有三胎、四胎甚至是五胎貸款，只要房屋貸款申請人所持有的房地產，殘餘價值吸引人，民間融資、代書、銀行，這些放款單位，就會有興趣繼續承貸下去！

從第二順位債權開始，一直算到到第五順位債權，抵押債權順序愈後面，貸款回收風險越大，您的借款利息、費用成本變高，借到的錢，相對會減少。

先了解一胎房貸餘額是什麼？

一胎房貸餘額=【一胎設定金額】-【房貸繳款金額】

「一胎設定額度」就是您的土地房屋第一次貸款，對保完成後，銀行會將您的房地產，用最高借款額度，到地政事務所辦理抵押權設定！

假設您跟銀行借兩千萬，銀行會設定兩千萬的1.2倍，2400萬做為一胎房貸設定金額，並依據設定金額繳交千分之一規費，也就是兩萬四千元。

銀行屬金融房貸的設定額度算法，至於融資公司與代書房貸，可承作金額會比銀行金融房貸高一點，約最高借款額度1.5~2倍之間。

二胎房貸是什麼？

跟二順位房貸一樣嗎？

我們買房時跟銀行申請的房屋貸款，屬於第一順位房貸，銀行通常貸款6~8成；而二胎房貸意思是在保留原本第一順位的銀行房貸，以房屋殘值抵押（剩下的2~4成內），再向銀行、融資公司或民間貸款機構申請第二筆房貸，這就是二胎房貸，等於一間房產同時有兩筆不同債權人的貸款。

二胎房貸的用途有哪些？

不同於用來購入房產的一順位房貸，二胎房貸是以房產獲取資金，由於二胎房貸是有擔保品的貸款，可以取得較高額度的資金，因此用途多元，以下整理出常見的貸款用途及實際核貸二胎房貸的案例。

整合負債

若本身除了房貸，還另外有信貸、車貸、卡債循環利息等債務，不但利息高，而且還款日都不同，造成很大的困擾跟經濟負擔，二胎房貸資金能夠整合利率高的多筆債務，好處是統一還款日、降低月付金並減輕生活負荷。

周轉資金

最常見需要周轉資金的就是自營商、攤商、工廠老闆…等中小企業了，常常需要支付廠商貨款或是員工薪水，一次都是大筆、大筆的款項，如果手頭資金不足很容易就遇到周轉不靈的狀況，如果用房屋貸出二胎就能避免危機。

或是自行接案或開立工作室的SOHO族，有時收入不穩定，臨時需要資金應付生活開銷，像這種個人周轉也是可以利用二胎房貸。

解套：而這些人因為缺乏薪轉證明或收入不穩，通常是銀行不喜歡的申貸族群，因此建議有二胎房貸需求又被銀行婉拒的申貸人可以考慮『鉅軒代書』二胎房貸。

代償民間

因為借了民間的房屋二胎貸款（像是當鋪、代書、地下錢莊或是親朋好友）而有了私設，通常借款人先解決了眼前最緊急的問題，後續要開始還款發現利率太高、而且每個月繳的錢是還不到本金的，才驚覺又造成另一個資金問題。然而，在有私人設定的情況下是不能向銀行貸款的，銀行也無法代償民間債務

解套：轉貸到專業合法的『鉅軒代書』，同樣透過房屋貸款『二胎房貸』，由代書協助先代為償還導致民間私人設定的債務，清償之後再協助申貸人註銷民間私人設定。

裝潢費用

買房後沒錢裝潢是大多數人會遇到的狀況，存款都拿去付頭期款跟其他稅費，手頭資金已很吃緊，但裝潢還沒搞定，家具家電也都還沒買，陷入買房卻住不進去的窘境。

剛買的房子也有機會核貸二胎房貸，填補裝潢資金缺口。

投資理財

在現今這個低薪時代，人人都要學會理財幫自己加薪，投資絕對是增加財富的有效方式，二胎房貸可以貸出較高金額，讓申貸人實現投資計劃、改善財務狀況。

創業資金

無論是開創副業或自行創業，都需要一筆可觀的資金，政府或銀行的創業貸款資格限制很多、難以核貸，二胎房貸可以快速補足需要的創業資金。

只要是需要填補資金缺口、急需大額資金周轉，並且評估好自身財力狀況後，二胎房貸都是很適合名下有房產的人申辦。所以，如何選擇最適合自己的房貸方案？指數型、固定型、理財型房屋貸款怎麼選？是很重要的課題。

二胎房貸的優點？

可貸額度高

跟信貸相比的話，二胎房貸可貸到的額度較高，因為不像信貸有最高可貸額度為月收入22倍的限制，所以若薪資不高或缺乏薪資相關證明，可能就無法借到足夠的貸款金額。

由於二胎房貸是有擔保品的貸款，額度自然可以拉高，而且房屋二胎貸款的利率跟信用貸款也差不多。

要注意的是，同樣的申貸人及房屋條件，銀行能貸到的金額會少很多，因為銀行受限於政府法規，對於二胎房貸這種風險高的貸款，會限制放貸金額。

如果需要高一點的額度，又不想借到民間高利貸，建議選擇『鉅軒代書』的二胎房貸，額度高又有保障。

還款期限長

銀行二胎房貸最長可到20年；而『鉅軒代書』二胎房貸可以不綁約隨時清償，適合需要長期周轉的人，還款壓力較小。

有效活化不動產價值

不但可以繼續住在房子裡，還多出一筆現金運用，將房產活化成資金，這就是二胎房貸最大的好處。

二胎房貸的缺點？

同時背負兩筆房貸

如同開頭所述，二胎房貸是保留原本第一順位的銀行房貸，以房屋殘值再向銀行、融資公司或民間貸款機構申請第二筆房貸，等於一間房產同時有兩筆不同債權人的貸款。

因此申貸人申辦二胎房貸前務必謹慎評估財務狀況及還款能力，避免後續無法負擔月付金，造成房產被法拍。

貸款利率較高

因為是第二順位的債權人，對於該貸款機構來說，需承擔的風險就會變大，所以二胎房貸的利率一定會比較高，所有二胎管道皆是如此。

民間申貸管道複雜

如果需要二胎房貸卻被銀行婉拒，就必須選擇民間二胎管道，網路資訊想必讓一般不了解的民眾眼花撩亂，假如因為急用錢、沒時間做好功課隨便找一間二胎，若不幸遇到詐騙或高利貸，資金問題沒有解決反而製造更麻煩的問題。

但民間也有安全的選擇，就是『鉅軒代書』申貸前免費諮詢，問到滿意、覺得OK再申貸，沒有民間高利息，也沒有代辦高收費。 辦理『鉅軒代書』二胎房貸需準備的文件資料：

• 身分證影本
• 自然人憑證
• 收入存摺近一年紀錄
• 房貸繳款存摺近一年記錄

這部分下面的段落會更加詳細地說明，推薦有民間房屋二胎貸款需求的人繼續看下去。

二胎房貸的申貸條件是什麼？

銀行二胎房貸申辦條件

根據不同管道有不同的條件，其中銀行二胎的限制最多、門檻最高，申貸人只要踩到一個地雷就難以核貸，但所有二胎管道要求的申貸人基本的條件如下：

1. 1. 1. 年齡滿20歲，超過65歲須提供一位65歲以下的保證人
      2. 名下有房或提供有房產的保證人，房屋有殘值
      3. 有工作收入證明
      4. 無重大信用不良紀錄

銀行的條件有多嚴格呢？

職業收入沒有薪轉證明、信用有瑕疵、房屋有私人設定、屋齡高或房屋地點偏遠、房型為15坪以下小套房、辦公室、農舍，這些狀況銀行二胎無法承做，須由房貸專員了解個別狀況後評估。

二胎房貸有哪些申辦管道？

額度、利率、還款方式分別是？

二胎房貸各管道特色

目前二胎房貸的申請管道有銀行、融資公司、『鉅軒代書』和民間借貸機構，以及本身並非放款單位的代辦公司，替申貸人送件至各種管道，以下就針對這四種貸款管道來詳細介紹特色、額度及利率。

銀行二胎房貸

銀行是最推薦的二胎管道，因為二胎利率最低，還款壓力相對小，但銀行審核超級嚴格，通常只有條件非常好的客戶，才有機會向銀行取得較低的二胎房貸利率。

除此之外，由於二胎房貸的風險較高，因此銀行承作意願較低，可貸額度的計算方式也比較保守，總之銀行二胎房貸核貸相當不易，即便核貸，核准額度也不高。

銀行的審核到底多嚴格？

以下整理常見的無法通過銀行二胎房貸審核的原因：

• • • 信用問題：負債比過高、信用評分低、債務協商、信用小白、呆帳紀錄、預借現金、信用卡額度使用率較高、啟動信用卡循環利息、卡費或貸款曾經遲繳……等等。
    • 財力問題：無薪轉證明、扣繳憑單、沒有所得稅報稅證明、沒有存款的月光族……等等。
    • 職業問題：年資未滿半年、工資領現金、無薪資證明的自營商、八大行業等不穩定職業、待業……等等。
    • 房屋問題：房屋鑑價低、房屋沒有增貸空間、屋況老舊、屋齡高、房屋所在地偏遠、房屋有私人設定、房屋為共同持有、一年內有民間私人設定紀錄、一年內有查封紀錄……等等。
    • 其他問題：年紀超過60歲、近期增貸、聯徵多查、警示帳戶……等等。

銀行二胎額度、利率、還款方式

• • • 最高額度：350萬 – 房屋鑑價的85%，實務上通常只核貸30~50萬
    • 二胎利率：8%~16%起
    • 還款方式：本利均攤

融資公司二胎房貸

融資公司是不同於銀行的二胎房貸管道，台灣股票上市的三大融資公司（如中租、裕融、和潤）依照法規須公開財務報告、營運情形及董監事變動情形，所有貸款資訊透明化，對於申貸民眾更加有保障。

但融資公司是不能直接對客戶放款的，客戶必須透過『經銷商』才能申辦二胎房貸，所以申辦時要詳細詢問：開辦費、服務費、手續費、倉棧費…之類的問題。

融資公司二胎額度、利率、還款方式

• • • 最高額度：500萬 – 房屋鑑價的110%
    • 二胎利率：年息14%~16%起
    • 還款方式：本利均攤

鉅軒代書二胎房貸

您只需擁有不動產所有權，不看聯徵信用即可辦理二胎土地借貸 申辦鉅軒代書二胎房屋貸款沒有銀行的高門檻，更沒有錢莊高得離譜的房貸借貸利息！

只要你名下自有不動產所有權，不限坪數、不限地目、不看信用狀況、更不需提供財力證明都可以輕鬆申辦，甚至是持分房屋、持分土地也可以申辦貸款。

鉅軒代書二胎額度、利率、還款方式

• • • 最高額度：無上限(不動產鑑價的9成)
    • 二胎利率：月息1%起
    • 還款方式：可彈性選擇：1.本利均攤 或 2.暫只繳息不繳本金

民間二胎房貸

其實所謂民間指的是金融機構（銀行、合作金庫、信用合作社、農漁會……等）以外的借貸管道，舉凡融資公司、當鋪、代書、資產管理公司……等，以及私人之間的借貸，都屬於民間貸款的範疇。

而民間房屋二胎借貸之所以出現，正是因為銀行的二胎房貸審核太過嚴格（應該說銀行所有產品的貸款審核條件都很嚴苛）。

民間二胎額度、利率、還款方式

• • • 最高額度：沒有一定
    • 二胎利率：月息2% ~ 3%以上
    • 還款方式：每個月只繳息不還本金

代辦公司二胎房貸

申貸人若有二胎需求，網路上會看到一些資產管理公司、理財顧問公司或是其他名稱，基本上就是代辦公司。

代辦公司顧名思義就是「代理」借款人「申辦」二胎房貸，會收集申貸人給的資料、媒合適合申貸人的二胎房貸方案、代理貸款人送件各種管道，本身並非放款單位。

因此可能會衍生出「胡亂送件」的問題，可能要負擔以下風險：

1. 1. 1. 個人資料被盜用
      2. 涉及偽造文書
      3. 聯徵信用受損

無論有無過件，還要支付額外高昂的代辦服務費（詳細的代辦費用解說請看下一個段落），因此不推薦透過代辦公司辦理二胎房貸，想貸款請直接找其它管道洽詢，避免落入黑心代辦陷阱。

代辦公司二胎額度、利率、還款方式

視送件管道而定，不一定是送件銀行，也可能先被送到民間借貸機構。

二胎房貸的費用？

銀行二胎房貸費用

通常銀行會收取二胎房貸的開辦費用（或稱手續費、帳管費），範圍是3000~15000元，這沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等費用。

此外，部分銀行還會額外收取一筆聯徵查詢費（也稱徵信查詢費），費用為每人300元。

融資公司二胎房貸費用

須透過『融資經銷商』辦理二胎房屋貸款，無論是諮詢、房屋估價，所有申辦過程都不會跟客戶收取任何額外的代辦服務費，只有確定撥款後才會有下列費用：

• • • 開辦費：二胎貸款金額1.5%
    • 代書費、地政規費：12000元~20000元
    • 仲介費/帳管費/手續費/代辦費：請詳細詢問是否還有這些費用後再辦理！

鉅軒代書二胎房貸費用

金主直營，透過『鉅軒代書』辦理二胎房屋貸款，無論是諮詢、房屋估價，所有申辦過程都不會跟客戶收取任何額外的代辦服務費，只有確定撥款後才會有下列兩筆費用：

• • • 服務費：貸款金額3%
    • 代書費、地政規費：12000元~20000元

民間二胎房貸費用

民間二胎房貸的收費項目不一，名稱也沒有固定，有些民間業者可能會以各種不合理的名目向借款人收費，建議多詢問、多比較。

• • • 開辦費/帳管費/手續費/代辦費：貸款金額5%~15%
    • 倉棧費：貸款金額4%~5%
    • 服務費：貸款金額3%
    • 仲介費：貸款金額1%~3%
    • 諮詢費：3000元~6000元
    • 代書費、地政規費：12000元~20000元

以上是民間貸款常見的收費名目，申辦時請詳細詢問，別傻傻的叫你付什麼錢就乖乖的付！

代辦公司二胎房貸費用

開辦前先要繳交一筆「委託費」或諮詢費，大概是6000~8000元，這筆費用不管二胎房貸有沒有申辦成功，都不會退還。

代辦公司甚至在送件前會要求申請人簽署「貸款委託書」，委託書內容是：只要二胎房貸過件，不管後續有沒有實際申請借款，都必須支付代辦服務費，即使貸款條件不滿意也要付費。

而申貸成功後的「代辦服務費」，一般都是二胎房貸金額的10%，例如100萬貸款金額，必須支付10萬元做為代辦服務費，到最後申貸人實拿的金額變成不到80%！

此外！只要透過代辦公司申辦二胎房貸，並簽訂委託契約，就不能再找別的二胎房貸管道申請或比較，否則就是違約，會依照貸款金額比例計算高額違約金！

就算申請不成，之後的幾個月內也不能找別人辦理二胎房貸，想要解除委託合約，要另外再額外花費才能解約，這些都是非常不合理的契約規定。

二胎房貸的申請流程？

確定要申請二胎房貸，首先須備妥以下文件資料：

1. 身分證正反面影本
2. 工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）
3. 所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
4. 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）

要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）

如果是沒有固定雇主、薪水是領現金收入的職業族群或者沒有穩定薪資的自營商，建議可以向『鉅軒代書』申請二胎房貸，只要有財力相關證明都能申請。

準備好上述文件資料後，開始跑二胎房貸申辦流程：

1. 向銀行或『鉅軒代書』提出申請
2. 針對申貸人的房屋進行估價，接著審核個人條件
3. 二胎房貸核准後，與借貸機構約定時間對保簽約
4. 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
5. 設定完成後，即可撥款至申貸人指定帳戶

如果是辦理銀行的二胎房貸，從申請、審核到撥款至少要等候一週。

如果是辦理『鉅軒代書』二胎房貸，最快3個工作天內可完成撥款。

至於部分民間二胎房貸標榜24小時內快速放款，請注意合約內容並要小心後續的還款風險。

屏東的何先生32歲，生長於農業家庭，家中成員全都以務農為生。 年輕人有更創新的想法，不甘於父親辛苦耕耘的農作物每次收成後，都只能低價交給當地產銷班，於是想要發展精緻農業，讓作物能有更好的價錢。

但是開始必須要有一筆資金投入設備和機具，礙於父親年事已高，何先生本身又是協商戶，詢問多家銀行及農會後，均無法貸款到所需要的錢來進行農業改革，於是在同莊朋友建議下找『鉅軒代書』協助，經由鉅軒專業代書的低利民間農地貸款，在一天半的時間內便成功的貸到了250萬現金。

18個月後…何先生還清了貸款，說雖然民間貸款利息是比農會高一些，但還是我們一般人負擔的起，不像地下錢莊，現在我的農田已經都上軌道，且農作物收入是之前的三倍，真是太爽了，謝謝你們的及時幫助，愛拼才會贏。

高雄邱先生，為了讓家中妻兒能過上好一點的生活，經由朋友的慫恿去從事走私違禁品，後來被查到判刑2年。 服役期間，信用卡、信貸、車貸都沒人繳…出獄後三個月，經友人介紹在高雄一間機械工廠工作，領著一個月25K的薪水。

因覺得曾經欠缺考慮而導致犯下錯誤，對不起家人，想補償過去的虧欠，但又不能重蹈覆轍，於是想起了老本行貨櫃屋的生意，於是找上了之前同事，想用兼差賺外快的方式，改善收入。

做貨櫃屋生意需資金先進中古貨櫃再整理，所以想將名下持分土地至銀行貸款，但持分的土地銀行是不承作的，且本身條兼亦為銀行不承貸戶，邱先生只好向民間融資，雖然暫時解決了問題，但高額的利息卻讓他不堪負荷！

透過工廠同事的介紹，找上了『鉅軒代書』來辦理持分土地貸款，短短一天半，即為邱先生貸到了50萬的資金，不但幫邱先生還清了民間高利貸款，也解決了週轉問題，進而改變收入。

新竹王先生，25年前與三位好友合夥開設一間電子工廠，當時台灣經濟正在起飛，工廠也經營的有聲有色，不但在台灣擴廠，員工數量增加，甚至也到對岸設廠，專門出口國外生意，可說是事業有成。

然而時代變遷，科技日新月異，韓國的削價競爭，使得王先生工廠訂單越來越少，已經無法負荷開支，看到辛苦這麼多年好不容易建立的工廠，和一些打拼20幾年的老員工，實在不忍就此放棄，於是決定要做出更精良的產品，以品質來爭取訂單。 新的產品需要新的機台，須符合國際規範檢驗合格，價錢自然不斐。

因為已經苦撐2~3年開支，公司能跟銀行貸款的額度早已飽和無法再貸出資金買機台，便請資深會計上網比較有無利息較低的民間資金。

經過幾通電話詢問後，覺得『鉅軒代書』的利息跟收費較合理，便請他們來公司當面洽談，經了解王先生的狀況後，決定用各股東的房屋，利用二胎貸款的方式取得3000萬的資金，總算解決了將近關廠的危機。

現在有了新的技術跟產品，訂單自然接著來，慢慢的清償了債務… 數十位五十幾歲的老員工跟公司股東們…都開心的笑了。

台中賴先生是一位水電工程小包商，工程完工後都是要3~6個月後，上游廠商才能撥款，無法立即領到現金。因為求好心切，短時間內就承接了好幾個案場，沒有仔細算到材料費跟工人的工資必須先自行支付，導致了周轉急迫的問題。

眼看票期即將到期，而資金卻遲遲無法到位，突然想到母親留有一塊持分建地，於是找上『鉅軒代書』幫他解決這個燃眉之急，順利幫賴先生申貸到200萬的資金，解決了票款的問題，讓賴先生的信用可以繼續維持良好的紀錄。

還清了代書貸款後…因為領取工程款的時間都不一，所以還是常要趕三點半扎票，跟鉅軒代書貸款沒有綁約，可隨借隨還，無違約金。

後來決定先把設定留著，需要資金周轉時只要一通電話，即刻把賴先生需要的資金匯入帳戶，省時方便不用自己跑銀行，讓安排工作更順暢。

敢欠銀行錢不還?想躲15年追溯期?
追到你天荒地老!

很遺憾，欠銀行錢是一種合約上的債務，必須根據協議進行還款。具體來說，逾期還款可能會導致額外的費用和利息，對信用評分造成負面影響，甚至會導致債務追討和訴訟。

如果你無法按照協議還款，建議盡早與銀行聯繫並討論可能的還款計劃或延期付款的方案，以免造成更大的財務損失和信用風險。

此外，銀行每隔一段時間會公布呆帳大戶，引起各方媒體記者注目，上億元呆帳戶紛紛曝光。但其實百萬小呆帳戶，銀行也不會放過的。民法雖然規定債權十五年，但是銀行續追呆帳，都會一直展延，只要走法院，時效可以一直延續，欠款不還錢，銀行『恐怖追殺令』真的會追你到天荒地老。

銀行房貸分4級-關鍵地段有哪些？
教你8種拉高貸款成數與額度的小技巧！

依據取得官股銀行內部資料顯示，台灣的房貸銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級，根據房子所在地區的不同等級來決定貸款的成數，這是一種風險評估的方式，不同等級代表了不同風險程度。

以下是一般情況下的銀行房貸成數：

• A級地區：最高可貸款到房價的80%
• B級地區：最高可貸款到房價的75%
• C級地區：最高可貸款到房價的70%
• D級地區：最高可貸款到房價的65%

請注意！這些成數可能會因不同銀行、不同時期以及您的個人信用狀況而有所不同。

其實，銀行房貸成數的計算基準，並不是房屋的「實際成交價」，而是依據銀行的「鑑估淨值」，通常是實際成交價的9成左右。因此不難發現，房屋貸款的可貸成數大約都落在成交價格的70%～75%左右，因此建議您買房時，例如：桃園房貸頭期款最好準備成交價的3～4成會比較安心。

此外，您的房貸的利率和還款條件也會因銀行而異，所以在申請房貸時，建議您仔細比較不同銀行的貸款方案，才能找到最適合您需求的選擇。

土地增值稅節稅優惠-
一生一次 & 一生一屋的差異在哪？

首先，節稅是合法的，也是道德觀念所容許的，是法律所保障的權益行為。

因此，無論是一生一次、還是一生一屋，這兩種節稅方式都可以使用。

但你第一次必須先使用「一生一次」的優惠稅率。

• 一生一次適用10%稅率：每人一生都有一次適用10%自用住宅優惠稅率之適用。
• 一生一屋適用10%稅率：房屋土地所有權人如已享用過一生一次優惠稅率後，自2010年1月起只要符合一生一屋的規定，移轉時可再享用10%稅率。
• 重購退稅：民眾於兩年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地，可申辦重購退還原出售土地之土地增值稅。
• 免徵或不課徵：土地屬公共設施保留用地、農業用地作農業使用、夫妻贈與間之移轉分別亦有免徵或不課徵土地增值稅之適用。
• 長期減徵：自2005年2月1日起長期持有土地達20年以上者，分別有稅額20%、30%、40%減徵優惠。
• 重劃減徵：土地參與重劃尚可扣除重劃費用及重劃後第一次移轉減徵40%之適用。

為什麼申請土地貸款過件率低？
土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率

所謂的土地貸款，也被稱為「土地抵押貸款（land mortgage loan）」，土地貸款是指借款人將土地的使用權，抵押設定給銀行後所取得的資金。

因此土地貸款可藉由土地做為貸款的擔保品向銀行申請貸款，並透過土地所在地的地政機關，完成土地抵押權設定，成功申貸將資金投入開發，獲利並償還貸款。

但申請土地貸款前，是否清楚：

一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

房貸詐騙！是貸款還是詐騙？

急需用錢更該小心！防止貸款詐騙3個方式說明！

國內消費者金融需求高漲，不過，投資詐騙案件卻也跟著暴增。對此，警政署165反詐騙以最近3個月比較，由消費者提報的「假貸款真詐騙」的案件數，11月比9月激增了整整4倍；警政署165呼籲民眾辨識三種新型態金融偽裝詐騙術，提升自我防詐抵抗力。

國內有3大新型態金融偽裝詐騙術

偽冒銀行或金融機構發送釣魚簡訊

誘騙民眾立即點開短連結，一旦上當點開網址，恐遭植入木馬程式，或歹徒以仿真網路銀行頁面側錄受害者銀行帳號、密碼，將受害者存款轉出至人頭帳戶。

詐騙集團有竄改來電顯示號碼的技術

恐以銀行代表號或是權威機構電話號碼向民眾要求帳戶操作或是搜集敏感資訊，一步步誘騙被害者上當。市話開頭002、009，或電話開頭＋的來電，務必警覺。

偽裝成銀行行員來電提供優惠貸款方案

留下假的銀行聯絡電話作為餌，等待民眾回撥電話上鉤後，告知優惠名額已滿，須先支付手續費後才能核貸，騙取民眾錢財。

另外：不少第一手屋主持有逾20、30年，因為房屋已經沒有設定抵押貸款，可快速過戶、取得貸款甚至轉賣，反而成為詐騙集團鎖定目標。所以已經繳清房貸的屋主，倒不如別去塗銷抵押設定，讓有心人士看到謄本資料時，避免成為鎖定目標。

一般買房子，銀行申貸條件中多要求以「最高限額抵押權」設定，所以謄本上會顯示「最高限額抵押權」與「擔保債權總金額」，設定的金額會高於實際房貸。

資深的鉅軒代書表示，銀行房貸還清時，原貸款銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。

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