住宅遭建商鐵皮封死 台中7旬夫妻爬屋頂進出
台中烏日區一棟民宅因對外無聯絡道路，全靠私有土地通行，土地被建商買走後圍起鐵皮圍籬，七旬楊姓屋主無路可走，出入須攀爬鄰居屋頂，立委林靜儀接獲陳情，今（10/19）與市府相關單位到場會勘，市府表示會協助屋主與建商溝通，解決屋主夫妻行的不便。
資料來源：《太報Tai Sounds》（2023.10.19）
袋地定義是什麼？
袋地是指一塊土地，由於無法與公路直接聯接，因此無法正常使用。
根據《民法》第 787 條第 1 項：
土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。
這種規定通常用於處理土地分割或土地使用上的特殊情況，使土地可以更有效地使用或通行。
袋地通行權3要件
- 袋地無聯外道路致不能正常使用：袋地必須因缺乏適當的聯絡道路而無法通常使用。這是袋地通行權的第一要件，表明該土地與公路之間的聯繫不足，導致無法正常使用。
- 袋地通行權僅限於在必要範圍內：通行權應該僅限於袋地的必要範圍內，以確保只有必要的通行權。這防止了濫用通行權，使其局限於袋地所需的範圍。
- 袋地無法正常使用非所有人造成：這個要件表明袋地無法正常使用並非由袋地所有人的行為造成。如果袋地的無法正常使用是由袋地所有人的行為導致的，通常不會賦予通行權。
袋地通行權如何申請？償金多少？
鄰地為私人土地
可以直接向鄰地所有人主張袋地通行權，同時也必須給付鄰地所有人一定的「補償金」。若雙方無法達成協議、或還有爭議，需依照民事訴訟之程序，提起確認袋地通行權的訴訟。
《民法》第 787 條第 2 項
有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。
鄰地為國有土地
民眾因其私有土地無適宜之對外聯絡道路，依民法第787條、第788條規定，向國產署各分署，提交袋地「通行使用申請書」、同時檢附相關的證明文件，經審核同意者，應依國有土地申報地價（即公告地價）年息百分之五計算支付50年償金，並得分期繳納。
袋地通行權償金多少？
由於袋地通行權償金的金額多寡，並沒有一定的金額，償金金額是根據該該土地的位置、範圍、用途等綜合因素考量來計算。
根據《國有非公用土地提供袋地通行作業要點》的規定，按同意通行當期申報地價年息百分之五計算，一次計收五十年，得准分期繳納，期限屆滿後不再收取償金。 但屬第五點情形者，以當期申報地價加四成後據以計算。（最高以5年60期為原則）。
袋地通行權不會產生出建築線？
袋地通行權通常是關於土地通行的權利，而不涉及土地的建築線。所以是不會產生出建築線的。法條中只有提到袋地所有人會有「通行權」，但是要擁有建築線的話，光有通行權是不夠的！
通行權與建築線通常是不同的概念，通行權主要關注土地的通行和使用，而建築線則涉及建築物的位置和規模。你要有建築線，就需要你的建築基地與建築線有相連接。
所以實務上，袋地想要擁有建築線，真正依據的法條是民法第788條的開路通行權
《民法》第 788 條 開路通行權：
- 有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。
- 前項情形，通行地所有人得請求有通行權人以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之。
所以，你需要先行使第787條取得通行權後，在行使第788條的開路通行權，把袋地連接上公路以取得建築線。
但請注意第788條的開路通行權，這其實就是變相的要你花錢跟對方買地才行！
袋地常見問題QA
袋地通行權擁有多久會成為既成道路？
一般來說，通行權不會自動轉變為既成道路，而是需要符合特定法定條件並經過相應的程序。以下是一些可能影響通行權轉變為既成道路的因素：
- 土地使用和發展計劃：如果土地被納入城市重劃區，可能會考慮將通行權轉變為既成道路。
- 長期使用和公共需求：如果通行權長期以來一直被當作公共通行路徑，並且存在公共需求，地方政府可能會考慮將其納入既成道路。
- 地方政策和程序：地方政府的土地開發計劃政策和程序將決定通行權轉變為既成道路的流程和標準。
一般既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。
袋地可以蓋房子嗎？
袋地通常是指一塊土地，因為缺乏適當的聯絡道路而無法通常使用。通常情況下，袋地不適合直接蓋房子，因為沒有道路邊界，依法也是無法建造房子！如要有建築線，就需要建築基地與建築線有相連接。
如何行使開設道路通行權？當袋地要擁有建築線，需要先由袋地所有人依據《民法》第787條的規定，對鄰地現有人請求通行權，但僅限於『袋地所有人』才可以申請「通行權」。這其實就是變相的要你花錢跟對方買地了！
袋地可以貸款嗎？
袋地可以貸款！
不過一般情況下，袋地通常不適合作為不動產貸款的擔保物。因為袋地使用不似一般土地，對於銀行鑑價來說難免會有影響。
如果你目前持有袋地，也有資金需求，歡迎來找鉅軒代書諮詢！對於擁有袋地且有資金需求的人來說，了解如何主張並行使袋地通行權以及尋求適當的代書諮詢是非常重要的。這可以最大程度地發揮土地的價值，解決財務需求，並確保土地的權益得到保護。
以上是 袋地能貸款嗎？什麼是袋地通行權？ 教你了解 袋地通行權、袋地建築線 的詳細介紹
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