你聽過變價分割嗎？5分鐘了解分割流程、拍賣過程

變價分割是指在共有物分割時，因原物分割有困難，法院會將共有物變賣，並將所得價金按比例分配給各共有人。這種情況常見於兄弟姊妹為了結束持分房屋或土地的情況。

例如：臺中地方法院的一個案件中，兩造共有的土地因面積狹小且形狀不規則，無法進行原物分割。法院最終判決進行變價分割，將土地拍賣後所得價金按比例分配給各共有人。

變價分割是什麼？

變價分割的結果為拍賣共有不動產後，再由共有人依持分比例受領拍賣價金。根據民法第823條，由於全體共有人無法達成不分割約定，分割協議也破局，只好向法院申請裁判共有物。

法院會將共有物變賣，並將所得價金按比例分配給各共有人。這種方式通常適用於無法實際分割的財產，例如面積狹小或形狀不規則的土地、建築物等。

這樣的分割方式可以避免因實物分割而造成的價值損失或使用上的不便，確保各共有人能公平地獲得應有的利益，使他們能夠獲得與其持分相對應的價值。

變價分割流程

變價分割是根據民法第823條和第824條的規定進行的，程序包括以下幾個步驟：

1. 調解階段：在向法院提出訴訟前，應先嘗試通過調解委員會進行調解。如果調解不成功，會取得調解不成立證明書。
2. 提出訴訟：任一共有人可以向法院提出訴訟，請求分割共有物。法院會審酌共有物的性質、使用情況及經濟效益等因素，決定是否進行變價分割。
3. 法院判決：法院會根據共有物的具體情況，判決是否進行變價分割。如果判決確定進行變價分割，法院會指派不動產鑑價公司進行估價。
4. 變價程序：在判決確定後，任一共有人可以持判決書向法院聲請進行變價程序。變價程序包括鑑價、詢價、拍賣和減價拍賣等流程。
5. 拍賣與分配：共有物會被拍賣，所得價金按比例分配給各共有人。在拍賣過程中，共有人有優先購買權，可以依標出的成交價再買回。

原物分割有困難，才會進行變價分割

當訴訟進行到第二階段，法官會斟酌考量當共有物因為形狀、面積或其他因素無法進行實物分割時，法院會選擇變價分割。避免因實物分割而造成的價值損失或使用上的不便，確保各共有人能公平地獲得應有利益。

溫心提醒：變價分割旨在「解除共有關係」，而不僅僅是將價格平均分配，如果分割後某些共有人所獲得的部分未達其原應有的比例，則進行原物分配並附加金錢賠償以達到公平。

誰有優先購買權？

根據台灣民法第824條第7項的規定，不動產變價拍賣中，如果是外人得標，那麼任何一位共有人都有優先購買權。這意味著共有人可以選擇以相同的價格購回該不動產。

如果得標者是其中一位共有人，其他共有人則不享有優先購買權。

分割共有物喬不攏怎麼辦？

分割共有物的方法需要共有人的協議！如果無法達成協議或協議後共有人拒絕執行，法院可以根據共有人的要求進行分配。

考量到各種原因：包含使用狀況、不動產價值、坪數大小等，實際情況如果難以透過「原物分配」來解決，法官便會採取「變價分配」的方法。

變價分配方式包括：

1. 變賣共有物後，平分所獲得的金錢。
2. 將共有物分給部分繼承人，由繼承者以金錢補償其餘繼承人。
3. 將部份共有物分給繼承人，其餘共有物則售，換成金錢再平分。

有哪些常見的共有物分割爭議？

1. 使用與收益分配：有些共有人在未經協議的情況下，獨自使用共有物或獲取收益，這會引發其他共有人的不滿。
2. 分割方式的選擇：共有人之間對於分割方式（如原物分割或變價分割）無法達成共識，特別是在共有物難以分割的情況下。
3. 維護與修繕費用：共有物的維護和修繕費用應由誰負擔，常常是爭議焦點。
4. 優先承購權：出售共有物時，其他共有人有優先承購權，但在實際操作中，常出現未收到通知或價格爭議等問題。
5. 繼承問題：當共有人去世後，繼承人未及時辦理繼承登記，影響共有物分割程序。

如何處理共有物的繼承問題？

• 釐清共有類型：先釐清繼承的共有物是屬於「公同共有」還是「分別共有」。公同共有需要全體共有人同意才能處分，而分別共有則可以自由處分個人部分。
• 協商與協議：繼承人透過協商達成共識後，可以向地政事務所辦理分別共有登記。
• 法院訴訟：若協商無法達成共識，任何一位繼承人都可以向法院訴請分割遺產。
• 優先承購權：出售共有物時，其他共有人有優先承購權，需通知其他共有人是否有意以同樣條件購買。
• 調處：如果繼承人之間無法協議，可以尋求不動產糾紛調處委員會的幫助，這通常比訴訟程序更迅速且容易解決爭議。

如何阻止變價分割？

若在共有物分割協議階段，可主張原物分割來避免變價分割，並以金錢補償未受分配者。

這種方式可以讓共有人保留實物的所有權，同時也能公平地補償其他共有人，補償金額通常根據不動產的市場價值和各共有人持分比例來計算。

變價分割底價是由誰來定？

變價分割的底價通常是由法院指派的不動產鑑價公司進行估價來確定的。

• 鑑價：法院會指派不動產鑑價公司對共有物進行估價，確定市場價值。
• 詢問共有人意見：鑑價完成後，法院會詢問共有人對估價結果的意見。
• 結合銀行鑑定報告：最終的拍賣底價會結合銀行的鑑定報告來確定。

變價分割費用怎麼算？

變價分割的費用主要包括以下幾個部分：

• 訴訟費用：申請變價分割的訴訟費用會按所有權人比例來分配。
• 鑑價費用：法院會指派鑑價公司進行估價，費用由共有人共同分擔。
• 拍賣費用：包括拍賣公告費、拍賣場地費等，費用按比例分配給各共有人。
• 執行費用：如果進行強制執行，執行費用通常是按公告現值的8/1000計算。

這些費用會在拍賣所得中扣除，剩餘部分再按各共有人持分比例分配。

變價分割對於處理共有財產的分割，無論是家庭成員之間的繼承問題，還是共有人之間的財產爭議，有著關鍵作用。有助於保護個人的財產權益！

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