作者：鉅軒代書

買房最怕的，可能不是房價談不下來，而是——

房子都簽約了，銀行卻告訴你：「貸款額度可能沒辦法做到你預期的那麼高。」

不少購屋族都有一個迷思：

「我月薪很高、沒有欠卡費，房貸應該很好過吧？」

其實不一定。

銀行審核房貸，不會只看「你現在賺多少」，而是同時評估收入穩定度、信用紀錄、既有負債、房屋鑑價與未來償債能力是否穩定。

尤其在銀行房貸審核趨於謹慎的環境下，真正重要的問題已經不是：

「我薪水多少？」

而是：「銀行能不能從資料證明，我未來20～40年有能力穩定還款？」

這就是房貸能不能順利核貸的核心。

🧠 申請房貸銀行到底在看什麼？

簡單來說，可以先記住4個字：

「職、收、信、債」

但這只是「人」的部分。

銀行實際核房貸時，還會看另一個非常重要的東西：

🏠 你買的「房子」目前值多少錢？

換句話說：

好的借款人＋好的擔保品＋足夠還款能力，才是銀行真正喜歡的房貸案件。

🔍 銀行不是只看「收入高不高」，而是看「收入穩不穩、能不能證明」

「我明明一個月賺8萬元，為什麼銀行給我的條件還不如月薪5萬元的人？」

原因可能就在於收入的可證明性與穩定性。

銀行不能只聽申貸人說自己收入多少，而必須從資料判斷未來償還房貸的能力。

因此相較於收入忽高忽低的工作型態，具有固定薪資轉帳、扣繳憑單、所得資料與一定工作年資的申請人，通常更容易讓銀行判斷財務狀況。

📌 銀行可能參考哪些收入資料？

上班族常見包括：

• 薪資轉帳紀錄
• 扣繳憑單
• 所得清單
• 勞保投保資料
• 銀行存款
• 金融資產證明

而自營商、接案工作者、攤商及自由工作者，收入證明方式可能更多元。

例如青安3.0官方問答就明確說明，攤販、自營商等族群，可以提供資金流程或營業資料等收入證明，由承辦銀行審認；但最後是否核貸，仍須依銀行徵授信規定及授信原則辦理。

💡所以真正的重點不是「賺很多」

而是：銀行能不能從財報上面，看出您的實際收入？

如果大量收入都是現金，又沒有穩定存入銀行、報稅或營業資料佐證，即使實際收入不差，銀行仍可能較難評估。

💳 信用分數不是只有「有沒有遲繳」，銀行還會看信用擴張程度

很多人認為：「信用卡每個月都有全額繳清，所以我的信用一定很好。」

事情沒有這麼簡單。

根據聯徵中心公布的個人信用評分說明，信用評分主要涉及：

繳款行為、負債類信用資料及其他類信用資料。

其中「負債類」會觀察信用擴張程度，包括信用卡額度使用率、授信往來金融機構家數、是否使用預借現金、循環信用，以及負債變動等資料。

⚠️ 但這裡有一個非常重要的網路迷思要破解

• 網路常有人說：「信用卡使用率低於30%才不會扣分。」
• 或：「刷超過信用額度50%，聯徵就會亮紅燈。」

目前聯徵中心並未公開這種固定分數門檻。

聯徵中心甚至明確表示，信用評分項目實際權重並沒有對外公布。

因此比較正確的理解應該是：

👉 額度使用率是評分因素，但沒有公開的「30%安全線」。

與其為了某個網路流傳數字刻意操作信用卡，更重要的是維持：

正常消費、準時還款、避免長期高度依賴信用、避免循環利息與預借現金。

這才是比較健康的信用管理方式。

🚨 房貸送越多家，不代表成功率越高

另一個常見迷思是：

「反正銀行這麼多，我一次送5家、10家，看哪一家願意貸就好了。」

這種做法需要更謹慎。

聯徵中心證實，金融機構因為「新業務＋申請貸款」而查詢信用資料時，這類查詢會納入個人信用評分模型。

因為短期頻繁申請貸款，有可能被解讀為資金需求較高。

不過——🔥 這裡又有一個非常重要的例外。

聯徵中心為了避免民眾只是向不同銀行「比價」就影響評分，規定：

最近一年內，每30天內的貸款新業務查詢，均視為同一筆信用需求，只計算1次。

超過30天後再出現新的貸款查詢，才會被視為另一筆信用需求。

• 所以原本網路流傳：❌「3個月不能被3家銀行查聯徵」並不是聯徵中心公布的正式規則。
• 比較精準的做法是：📌 房貸比價盡量集中在同一時間處理。

不要毫無策略地隔幾週、隔一兩個月就重新申請一家銀行。

📉 銀行真正怕的不是你賺得少，而是「每個月剩不下多少錢」

假設有兩個人：

A先生

• 月收入10萬元
• 信貸月付2萬元
• 車貸1.5萬元
• 信用卡分期1萬元

B先生

• 月收入7萬元
• 幾乎沒有其他貸款

誰一定比較容易拿到較好的房貸？

答案不是單純看10萬元和7萬元。

因為銀行還要評估：「付完其他債務後，你還剩多少能力繳房貸？」

這就是為什麼信貸、車貸、信用卡分期等負債，可能影響房貸額度與銀行對還款能力的判斷。

⚠️ DBR 22倍不是「房貸負債比60%」

這也是房貸文章非常容易寫錯的一點。

金管會所稱的 DBR 22倍，主要是針對個人在全體金融機構的無擔保債務總餘額與平均月收入的關係。

聯徵中心說明，主要包括信用貸款、信用卡循環或尚未清償的相關債務、現金卡，以及部分擔保不足債務等；原則上無擔保債務總餘額除以平均月收入，不宜超過22倍。

例如：

月收入5萬元：

5萬元 × 22＝110萬元

這是理解DBR規範的一種簡化方式。

但不能直接寫成：

「房貸負債比一定要控制在60%以下。」

因為DBR 22倍與銀行審核房貸時的收支負擔評估並不是完全相同的概念。

🏠 房貸能不能過，「房子本身」可能比你想像中更重要

即使申貸人條件很好，銀行還是可能：

• 降低核貸成數
• 提高利率
• 縮短年限
• 要求補充財力資料
• 甚至不願承作

原因可能不是「人」，而是「房」。

依《銀行法》第37條，銀行對抵押物的放款價值，要依照其時值、折舊率及銷售性覈實決定。

因此銀行會考量：

• 📍 房屋地段
• 🏚️ 屋齡
• 🏢 建物型態
• 📐 坪數
• 💰 市場成交行情
• 🏦 未來轉售性
• 📄 產權狀況
• ⚠️ 特殊物件風險

這也是為什麼：「成交價2,000萬元」≠「銀行一定認為值2,000萬元」。

💰 買2,000萬房子，銀行估1,800萬會發生什麼事？

假設：

成交價：2,000萬元

你原本預估：

2,000萬 × 80%＝ 貸款1,600萬元

所以準備400萬元自備款。

但是銀行鑑價只有：1,800萬元

若最後核貸成數為75%，則：

1,800萬 × 75%＝ 1,350萬元

實際需要準備：

2,000萬－1,350萬＝ 650萬元

原本以為400萬元就能買房，最後卻差了：🚨 250萬元。

這就是為什麼買房不能只問：「銀行可以貸幾成？」

更應該問：「銀行是用多少鑑價來算這幾成？」

📊 2026房貸真的變難了？74.72%數字其實有前提

2026年第1季市場曾出現「平均房貸核貸成數只剩74.72%」的數據。

但這個數字不能寫成「全台所有房貸平均」。

根據金融聯徵中心新增房貸資料衍生的統計，年收入60萬元以下的小資房貸族，2026年第1季平均核貸成數為74.72%，平均房貸877萬元、平均利率2.49%；媒體引述分析指出，74.72%為2020年信用管制以來該族群低點。

所以比較精確的說法應該是：

「年收60萬元以下購屋族，平均核貸成數約74.72%。」

而不是所有購屋族都只能貸到74.72%。

💵 自備款到底應該抓多少？

沒有一個適用所有人的固定答案。

因為實際自備款會受到：

成交價、銀行鑑價、核貸成數與個人授信條件共同影響。

假設：

房價2,000萬元
銀行鑑價1,900萬元
核貸75%

可貸：1,425萬元

光房價差額就必須準備：575萬元

而買房還可能有契稅、登記規費、代書費、仲介費、裝修及搬家等成本。

因此，比起死記「買房一定準備三成」，更實用的做法是：

✅ 簽約前先做房貸與鑑價評估。

尤其自備款比較緊的購屋族，更應預留鑑價不足與核貸成數不如預期的緩衝資金。

🏦 2026青安3.0上路：符合資格也不代表銀行一定貸8成

2026年8月1日起，青安3.0正式受理申請，申辦期間至2029年7月31日。

最新制度如下：

其中新婚家庭是指申請日前2年內完成結婚登記；育有未成年子女家庭最高額度則提高至1,500萬元。

❗最重要：青安「最高8成」不是保證貸8成

這可能是首購族最容易誤會的地方。

財政部官方明確表示：

實際核貸仍須依借款人的還款能力、信用因素、擔保品位置與房屋狀況等綜合評估。

青安3.0官方問答甚至直接說明，銀行仍依授信 5P原則評估：

• People：借款戶資歷
• Purpose：資金用途
• Payment：償還來源
• Protection：債權保障
• Perspective：未來展望

因此：青安資格＝取得申請優惠方案的資格

不等於：青安資格＝銀行保證核貸8成、40年、5年寬限期。

這兩件事情一定要分開理解。

👨‍💼 自營商、自由工作者沒有薪轉，房貸怎麼辦？

沒有固定薪轉並不代表一定不能申請房貸。

關鍵在於：「把銀行原本看不懂的收入，變成可以驗證的資料。」

可依個案準備：

• 📑 所得清單
• 🏦 固定銀行存款往來
• 💰 定存
• 📈 股票、基金等金融資產
• 🏠 名下不動產
• 🧾 營業相關資料
• 💳 穩定金流紀錄

如果收入主要來自現金，最好不要等到買房前幾天才突然存入一大筆錢。

相較之下，長時間、有規律且能與營業狀況互相佐證的資金流，更有助於銀行了解實際財務能力。

👥 房貸不好過，可以找保證人嗎？

這裡必須特別注意法律規定。

依現行《銀行法》第12-1條：

銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供「連帶保證人」；已取得足額擔保時，也不得要求借款人提供保證人。

金管會進一步解釋，如果是借款人為強化自身授信條件而主動提出一般保證人，有其適用空間；但銀行不得用其他方式規避法律或誘使借款人提出保證人。

此外，《銀行法》第12-2條規定，因自用住宅放款及消費性放款徵取的保證人，其保證契約原則上自成立日起不得超過15年，但經保證人書面同意者除外。

因此不要簡化成：❌「房貸不好過就找保人。」

應先確認究竟是：收入不足、負債過高、鑑價不足，還是物件本身有問題。

對症下藥比找保人更重要。

🛠️ 房貸申請前半年，6件事先做好

如果預計半年後買房，可以先進行一次「財務健檢」。

其中信用管理最重要的不是「把分數養到某個神奇數字」

而是：📌 建立銀行看得懂的長期財務紀律。

🚫 5個常見「養信用」迷思一次破解

❌ 信用卡額度使用率一定要30%以下

聯徵確實會參考信用卡額度使用率，但官方沒有公布30%這條固定及格線。

❌ 額度使用超過50%就會亮紅燈

官方沒有公布這項固定門檻。

❌ 信用卡辦越多張，信用一定越好

不一定。

信用長度、負債程度、繳款紀錄、新信用申請等都是評分因素，不應為了「撐大額度」而大量申辦信用卡。

❌ 三個月不能被超過3家銀行查聯徵

不是官方規則。

聯徵中心採用的是「最近一年，每30天內貸款新業務查詢視為同一筆信用需求」的計算方式。

❌ 信用分數高，房貸一定過

不一定。

聯徵中心甚至說明，個人信用評分模型本身沒有使用職業、服務年資、年薪、存款、資產等資料。但銀行房貸授信可以另外評估借款人的收入、工作、還款能力與擔保品。

所以：「聯徵信用評分」≠「銀行房貸核貸結果」。

📋 房貸過件自我檢查表

送房貸前，可以先問自己：

如果其中有多項答案讓你猶豫，就不要只問：

「哪家銀行利率最低？」

應該先問：「我的案件真正卡在哪個環節？」

❓房貸常見FAQ

Q1：月薪越高，房貸越容易過嗎？

不一定。

收入高是有利條件之一，但銀行仍會綜合評估收入穩定性、既有負債、信用狀況、還款能力及房屋鑑價等因素。

Q2：信用分數高就一定可以貸8成嗎？

不一定。

信用只是其中一環，房屋鑑價、區位、屋況、收入及負債也會影響核貸成數。

Q3：信用卡額度使用率多少最好？

聯徵中心確認信用卡額度使用率會納入信用評分考量，但沒有公布30%、50%等固定安全門檻，因此不宜把網路流傳比例當成銀行統一標準。

Q4：同時問很多銀行會影響信用嗎？

真正納入評分的是金融機構以「新業務＋貸款申請」目的所做的查詢；最近一年內，每30天內的這類查詢視為同一筆信用需求。

Q5：新青安3.0符合資格就一定能貸8成嗎？

不一定。

8成是最高成數，銀行仍須評估收入、信用、負債、房屋條件與還款能力。

Q6：自營商沒有薪轉可以辦房貸嗎？

可以申請。

自營商可透過所得、銀行金流、營業資料與其他財力證明協助銀行判斷還款能力；最終仍依各銀行授信審核結果而定。青安3.0官方也明確允許自營商等提供資金流程或營業資料供銀行審認。

🎯 總結：房貸真正的「潛規則」，其實是可預測性

房貸不是考試，不存在一張「80分以上保證核貸」的成績單。

銀行真正知道的是：

「把幾百萬甚至上千萬元借給這個人，未來20～40年收得回來嗎？」

所以收入很重要，但不是唯一答案。

銀行真正想看到的是：

收入有跡可循、信用長期穩定、負債可以控制、每月有足夠還款能力，而且房屋本身具有合理的擔保價值。

換句話說：

🏠 房貸不是比誰現在賺最多，而是銀行認為你未來還款能否穩定。

如果已經確定半年到一年內準備買房，與其最後一刻才四處找銀行，不如提早整理信用、收入、負債與自備款。

先把自己變成銀行「看得懂的人」，往往比申貸時才想辦法補救更重要。

若有危老重建流程、青年創業貸款、房屋被查封的疑問或預售屋違約金的解套？

歡迎撥打諮詢專線：0908-927682 或是👉 LINE 線上諮詢，讓鉅軒代書助你一臂之力。

注意：合法的貸款公司在撥款前是不會向你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保之前並不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。