什麼是單元土地？為什麼要自辦重劃土地重劃？土地重劃怎麼分配？

繼華固登「地王」後　鹿港傳產大亨砸9億買單元8土地

華固建設月初拿下的鑫新平段1349坪土地，每坪單價高達98萬元，登地王寶座。其次，則為此次交易，彰化鹿港金屬傳產大亨以單坪72萬元，拿下鑫新平段56地號土地，總價近9億元。

該筆交易基地位於台中市北屯區鑫新平段56地號土地，以總價8.98億元售出，總面積約1248坪，換算每坪單價72萬元，而買方則是專做鋁製家具及鑄件等產品的傳產大亨，也是亞洲出口最多的海外鋁製家具供應商。

資料來源：《ETtoday房產雲》（2023.09.13）

什麼是單元土地？

單元土地是指一塊土地被劃分為不同的單元或區域，每個單元都具有自己的特定界限和使用規則。這樣的劃分通常是為了更好地管理土地，以確保土地的有效使用和開發。單元土地可以用於住宅、商業、農業或其他不同類型的用途，每個單元土地可能有其獨特的建築規定或用地限制。

• 單元：大地主或財團、建商自辦重劃區的代名詞。
• 幾期：政府主導重劃區，再分配土地或現金。

單元土地的劃分可以是在城市規劃中進行的，以確保土地使用符合城市發展的需求和規範。

什麼是市地重劃？

市地重劃（Urban Redevelopment）是指對城市或城市區域進行規劃和改建，以提高其功能、外觀、經濟效益和社會環境。這通常包括拆除舊的建築物和基礎設施，然後建造新的建築物、道路、公園、商業區域或住宅區域，以促進城市的可持續發展和提高居民的生活質量。

市地重劃的主要目標可能包括：

• 城市再生：改善老舊或失修的城市區域，提高其吸引力，增加投資和商業機會，吸引更多居民和企業，改善經濟與社會結構。
• 社區改進：改善社區的基礎設施，包括道路、水電供應、公共交通、學校和醫療設施，以提高居民的生活質量。
• 環境保護：重劃計劃可以設計為保護自然環境、減少環境污染並提高城市的可持續性。
• 經濟發展：吸引企業和投資者，創造就業機會，提高城市的經濟活力。

市地重劃區是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。

而重劃區範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

市地重劃種類

市地重劃可以根據不同的目標和特點，分為多種不同的類型。以下是一些常見的市地重劃種類：

• 都市更新（Urban Renewal）：改進老舊或失修的城市區域，通常涉及拆除老舊建築，建造新的建築物，以提高區域的外觀和功能。都市更新可以改善城市的環境、經濟和社會結構。
• 商業區域重劃：發展和改進商業區域，以吸引更多的企業和投資者。它可能包括建設新的商業建築、購物中心、辦公樓和餐廳等。
• 住宅區域重劃：改善住宅區域，提供更多的住房選擇，改進基礎設施，以及增加公共空間和社區設施。
• 綜合用途發展：在同一區域內結合不同的用途，例如住宅、商業和休閒設施，以創建多功能的城市區域。
• 可持續發展重劃：強調環境保護和可持續性，旨在減少對自然資源的負面影響，提高能源效率，並促進綠色建築和運輸。
• 文化和歷史區域重劃：保護和恢復具有文化和歷史價值的區域，以促進文化遺產的保護和旅遊業的發展。
• 社區參與型重劃：強調社區參與，將當地居民納入重劃過程的決策中，以確保計劃符合他們的需求和利益。
• 交通和基礎設施重劃：關注城市的交通系統和基礎設施，旨在提高交通流動性、減少擁堵和改善交通連通性。

市地重劃的方式有哪些？

依照實施主體的不同，市地重劃可以分成「 公辦市地重劃 」和「 自辦市地重劃 」兩種。以下是這兩種方式的說明：

公辦市地重劃：

• 由政府主導：在公辦市地重劃中，市政府或政府相關機構是主要的實施者和協調者。
• 土地收購：政府通常會收購土地，然後進行重劃，包括改善基礎設施、建設新建築、交通道路、公園等。
• 規劃和管理：政府負責規劃重劃計劃，確保其符合城市發展和法規要求。
• 社區參與：公辦市地重劃通常會包括社區參與，以確保居民的聲音被納入決策過程中。

自辦市地重劃：

• 民間主導：在自辦市地重劃中，財團開發商、建設公司或投資者是主要的實施者，他們通常擁有大量土地。
• 土地開發：建設公司負責購買土地、進行規劃、建設和推動市地重劃計劃。
• 獲利動機：自辦市地重劃通常以獲利為主要動機，開發商希望透過改進土地的價值來實現經濟回報。
• 合作與合同：政府可能與民間企業合作，通過合同或協議來確保計劃的合法性和遵守城市發展標準。

這兩種市地重劃方式各有優點和挑戰。公辦市地重劃通常更能確保公共利益和社區參與，但可能需要政府資金和資源。自辦市地重劃可以更迅速地推進項目，但可能需要更多的監管和確保開發不損害公共利益。

市地重劃後土地分配？

既然參與了市地重劃，要將這塊土地打掉重練，那地主們就會非常關心一個重要的問題：

如何分配重劃後的土地？前面有說到，土地的重新劃分並不是比誰拳頭大或是先搶先贏，需要通盤考慮的事情非常多。

首先，要先扣除「抵費地」的面積。市地進行重劃後需要額外興建道路、下水道等等民生公共設施，基於使用者付費和受益者付費的原則，這筆錢是要算在這些原地主身上的。因此需要每個地主貢獻一部分的土地來抵付相關費用，這就是所謂的「抵費地」。一般來説，「抵費地」的面積原則上不超過重劃區總面積的 45%。

• 抵費地分配：抵費地的分配是確保土地重劃所需的基礎設施得以建設的關鍵部分。地主需要提供一部分土地，以支付相關的基礎設施費用，這可以包括道路、下水道、公園等。抵費地的分配通常基於受益者付費的原則，地主需要貢獻土地的一部分，其面積通常不超過重劃區總面積的一定比例，以確保公共設施的建設。
• 原位次分配原則：這一原則確保了土地分配的公平性和合理性。根據原位次分配原則，土地會盡量分配給原地主相似的位置，以保持其原有的區位價值。這是為了確保地主不因市地重劃而受損失，同時也確保土地的使用和價值能夠得到充分維護。
• 其他因素：除了抵費地和原位次分配原則之外，還可能考慮其他因素，如土地的大小、形狀，以及地主的特殊需求。某些地主可能需要特定用途的土地，例如商業用途或住宅用途，這也可能納入考慮。

再來，扣除掉抵費地剩下的土地（大概 55%），要依照「原位次分配原則」分還給原地主。重劃後也會盡量分配給地主類似的位置，保證分配的公平性和合理性，讓土地維持該有的價值。

可是，你的土地也有可能因為重劃後就不見了！

如果重劃後，扣除抵費的土地後，你持有的剩餘面積＜最小分配面積的話，就會需要做出抉擇了！看您是要：

市地重劃現金補償：

如果持有的剩餘土地面積小於最小分配面積的要求，土地持有者可以選擇放棄分配土地的權利，而取而代之地接受相應的現金補償。

畢竟你能夠分回的土地已經太小了，自願放棄分配土地的權利，還可以獲取更多現金的補償。這種選擇可能會在土地不足以支持特定用途的情況下被考慮。

市地重劃拿錢買地：

如果土地持有者希望繼續參與後續的土地分配，但持有的土地面積不足，他們可以選擇支付額外的費用，以購買不足的土地面積，以滿足最小分配面積的要求。

這種選擇通常需要土地持有者願意提供額外的資金，來購買不夠的面積部分，使他們能夠繼續參與市地重劃並獲得更多的土地。

市地重劃好嗎？

如果照上面所述這樣算起來，市地重劃好像很虧啊？為什麼我就要拿土地去支付那些設施的費用？甚至害我的土地分割後就這樣不見了？

市地重劃在城市規劃和發展中具有重要的作用，但確實會涉及一些讓地主感到困惑或不滿的方面。以下是市地重劃的一些優勢和挑戰：

市地重劃的優勢：

1. 促進都市發展和改進地籍管理：市地重劃有助於提高城市的整體規劃和發展，改進城市基礎設施，提高城市的可持續性。
2. 增加土地利用價值：通過改善土地的功能和外觀，市地重劃通常可以增加土地的價值，從而為地主帶來潛在的經濟回報。
3. 減稅優惠：一些國家或地區為市地重劃提供減稅優惠，這可以減輕地主的稅務負擔，提供經濟激勵。
4. 消除共有土地：市地重劃有助於消除土地的共有權問題，使土地的使用和管理更加明確和簡化，促進土地經濟價值。

市地重劃的挑戰：

1. 抵費地和土地損失：地主需要提供抵費地來支付相關基礎設施的費用，這可能導致部分土地的損失或需要额外支付費用，這對地主來說可能不是一個理想的情況。
2. 不確定性：市地重劃計劃的執行和時間表可能不確定，這可能給土地持有者帶來諸多不便和都更不確定性。
3. 社區反對：有時，市地重劃計劃可能引起當地社區的反對，特別是如果土地持有者感到受到不公平對待。

但說句實話，土地面積確實會因此減少了，可是土地價值確實也增加了！尤其重劃後的土地價值是遠超過你現在的狀況，而且因為這個地方的重新規劃，未來的生活機能還會提升，也代表地價、房價也都有機會水漲船高。

回頭看看新莊的頭前重劃區、台中的七期重劃區現在土地的價值都已經不可同日而語，所以實際上來說應該是不虧的。

市地重劃是依據都市計畫規劃的內容，經過交換、分合的程序，把原先地籍凌亂、畸形不整，未臨道路的土地重新規劃，它的優勢在於可以改進城市發展，提高土地價值，但對土地持有者可能帶來一些不便。

重劃後可增加建築用地及公共設施，可提升土地的利用價值及經濟效益，且因公共設施的建立，可使居民提高生活品質。

農地可以自辦重劃嗎？

農地重劃(Farmland readjustment)：中華民國65年2月1日內政部台(65)內地字第659658號函頒，為獎勵人民自行辦理土地重劃（以下簡稱民辦重劃），以促進土地利用，便利地籍整理，特訂定本要點。

農地或鄉村住宅用地及其有關土地，合於左列情形之一者，其所有權人得依本要點，自行協議，申請辦理土地重劃：

1. 農地坵塊不適合於農事工作，或不利於排水灌溉者。
2. 將散碎之土地交換合併，調整為完整坵塊者。
3. 土地面積畸零狹小，不適合建築使用者。
4. 將曲折之道路、水路，截彎取直，以利公眾使用者。

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