作者：鉅軒代書
申請房貸時，不少人都會遇到同一個疑問：
🤔 「我明明只貸款 1,000 萬元，為什麼抵押權設定金額卻變成 1,200 萬元？」
第一次看到地政文件的人，甚至會誤以為銀行偷偷多借了 200 萬元，擔心自己是不是背了更多債務。
其實：抵押權設定金額 ≠ 實際貸款金額。
銀行設定較高的抵押權，是為了保障未來可能發生的利息、違約金及相關債權，並不是代表你真的借了更多錢。
本文一次帶你搞懂：
- ✅ 抵押權設定是什麼？
- ✅ 為什麼設定金額比貸款金額高？
- ✅ 抵押權設定費怎麼算？
- ✅ 第一順位、第二順位差在哪？
- ✅ 房貸撥款流程與常見問題一次整理！
🏡 房貸抵押權設定是什麼？
「抵押權設定」就是把房屋作為貸款擔保，向地政事務所辦理登記。
很多人誤會：
❌ 房子設定給銀行，是不是房子變銀行的？
答案：其實不是。
房屋所有權仍然屬於屋主。
你依然可以：
- 🏠 自住
- 🏠 出租
- 🏠 使用房屋
唯一不同的是：若日後違約不還款，銀行依法可以優先拍賣房屋受償。
因此在土地建物謄本的：👉 他項權利部
就會看到：
- 抵押權人
- 設定金額
- 抵押順位
- 登記日期
💰 為什麼抵押權設定金額比房貸還高？
這也是 Google 搜尋量最高的問題之一。
例如：
- 貸款金額：👉 1,000 萬元
- 但是設定金額：👉 1,200 萬元
很多人第一反應：😨 我是不是欠銀行 1,200 萬？
答案：完全不是！
原因一：銀行保障的不只是本金
銀行真正擔保的是：
- ✅ 貸款本金
- ✅ 利息
- ✅ 遲延利息
- ✅ 違約金
- ✅ 強制執行費用
- ✅ 其他契約約定債權
因此銀行通常會採用：最高限額抵押權
一次保障未來可能產生的所有債權。
原因二：最高限額抵押權制度
目前大部分銀行採用：最高限額抵押權
意思就是：在約定最高金額內，銀行可以保障所有貸款相關債權。
例如：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 房貸本金 | 1,000 萬元 |
| 抵押權設定 | 1,200 萬元 |
| 真正借款 | 1,000 萬元 |
| 多出的 200 萬 | 擔保範圍 |
👉 不是實際借款。
📊 為什麼很多銀行設定 1.2 倍？
因為銀行要預留：
- 利息
- 違約金
- 延遲利息
- 法律追償成本
因此不少銀行會設定：
約貸款額度 110%～120%
例如：
| 實際貸款 | 常見設定金額 |
|---|---|
| 800 萬 | 960 萬 |
| 1,000 萬 | 1,200 萬 |
| 1,200 萬 | 1,440 萬 |
| 1,500 萬 | 1,800 萬 |
⚠️ 注意：並非法律強制規定，各家銀行、不同貸款產品的設定倍數可能不同，仍以承貸銀行規定為準。
❌ 抵押權設定高，不代表要多還錢
真正應還多少？
仍然依：
- ✔ 實際撥款本金
- ✔ 房貸利率
- ✔ 房貸契約
以此計算。
因此：設定金額只是擔保額，不是借款本金。
💵 抵押權設定費怎麼算？
主要包含三項：
| 費用 | 計算方式 |
|---|---|
| 📑 登記費 | 設定金額 × 千分之一 |
| 📄 書狀費 | 每張 80 元 |
| 👨💼 地政士 代辦費 |
依各地政士報價 |
📌 試算範例
假設：
- 房貸：1,000 萬元
- 銀行設定：1,200 萬元
- 則登記費：1,200 萬 × 0.1%
＝👉 12,000 元
另外還需支付：
- 書狀費
- 地政士代辦費
🏦 房貸抵押權設定流程
整個流程通常如下：
房屋鑑價→銀行審核→通知核貸→銀行對保→抵押權設定→銀行確認→房貸正式撥款
👉 完成抵押權設定後，銀行確認順位、保險與文件無誤，才會進行撥款。
⏰ 抵押權設定多久可以撥款？
一般而言：
📍 地政登記約 1 個工作天（依各地政事務所案件量而異）
完成後：
銀行仍須確認：
- 第一順位
- 火險
- 地震基本保險
- 契約文件
若文件齊全最快：當天或下一個工作日即可撥款。
🥇 第一順位、第二順位差在哪？
同一間房屋可以設定多筆抵押權。
差別就在：
第一順位
- 銀行最優先受償。
- 若房屋拍賣：第一順位先領。
第二順位
第一順位拿完，有剩餘金額，第二順位才能取得。
例如：
- 房屋拍賣：1,000 萬元
- 第一順位：800 萬元
- 第二順位：300 萬元
最後：
- 第一順位拿：800 萬元
- 第二順位：只能拿剩下：200 萬元。
因此：銀行房貸通常都會要求取得第一順位抵押權。
🏠 房貸繳清後，抵押權會自動消失嗎？
很多人不知道：
答案是：不會。
房貸清償後還需要：
- ✅ 向銀行申請清償證明
- ✅ 取得塗銷文件
- ✅ 向地政事務所辦理抵押權塗銷
完成後建議再申請最新謄本確認抵押權已移除。
❓ 房貸抵押權常見問題 FAQ
Q1：抵押權設定比貸款高，代表我要多還嗎？
不用。
實際還款仍依銀行實際撥款本金、利率及貸款契約計算，設定金額只是銀行的擔保範圍。
Q2：抵押權設定費由誰負擔？
一般購屋房貸，多數由借款人支付，包括登記費、書狀費及地政士代辦費；若屬建商優惠案、銀行專案或雙方另有約定，則依契約內容辦理。
Q3：可以自己辦理抵押權設定嗎？
可以
但實務上大多由銀行配合的地政士代辦，可降低文件錯誤、順位及撥款延誤的風險。
Q4：房屋有抵押權還可以出售嗎？
可以
但需配合清償原貸款、辦理抵押權塗銷及重新設定，通常會透過銀行、地政士與履約保證專戶完成。
📝 重點整理
- 📌 抵押權設定是房貸撥款前不可或缺的重要程序。
- 📌 設定金額通常高於貸款本金，主要是保障本金、利息、違約金及其他契約債權，不代表借款人多借或多欠銀行一筆錢。
- 📌 登記費依「設定金額」按千分之一計算，完成設定後，銀行還會確認順位、保險及文件，符合條件後才會正式撥款。
- 📌 若房貸已清償，別忘了主動辦理抵押權塗銷，以維護不動產權利完整。
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