如果你想買房，但還沒有簽訂正式的買賣契約，你可能會遇到「斡旋金」和「要約書」這兩種文件。這兩種文件都是用來表達你對房屋的購買意願，並和賣方進行價格議價的工具，但它們之間有一些重要的差別和法律效果，你必須注意。
根據行政院消費者保護處的說明，斡旋金是指在購買房屋時，如果買方透過房屋中介購買房屋，當買方對某個房屋感興趣，但其出價與賣方開價有差距時，房屋中介通常會要求買方先支付一定金額作為與賣方協商價格差額的金錢。
當賣方同意買方的出價時，這筆金額就轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約的義務。
何謂「斡旋金」？
斡旋金是指你在選定了心儀的房屋後，先支付一筆金額給房仲業者，並簽署一份「斡旋單」，載明你的出價金額。這樣做的目的是展現你的購買誠意，並讓房仲業者代為和賣方議價。
如果賣方同意你的出價，斡旋金就會轉成定金，交給賣方收取。
如果賣方不同意你的出價，或者在斡旋期間內沒有完成議價，斡旋金就會退還給你。如果你在賣方同意前反悔不買，也可以要求退回斡旋金。
一般中介所使用的「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據都屬於「斡旋金」的範疇。
何謂「要約書」？
要約書是指你在不支付斡旋金的情況下，只是將記載你的購買意思表示和出價金額的文書，交給房仲業者向賣方進行磋商。
如果賣方同意你的要約內容，就必須在要約書上簽名表示同意。
這樣做的好處是你不會在議價階段先卡住一筆現金流，也不用擔心房仲業者捲款逃跑。但缺點是可能影響賣方接受議價的意願。
消費者保護處解釋說：「要約書」是指買方並未支付斡旋金，而是將購買房屋的意向書面記錄，交由中介向賣方進行協商。當賣方同意買方要約的內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易的義務。
斡旋金付多少合理？
- 斡旋金的金額通常比定金低，一般為房價的1%至5%。
- 定金的金額通常比斡旋金高，一般為房價的10%至30%。
斡旋金是交付給房仲，由房仲代為保管。定金是交付給賣方，或由第三方代為保管！
屋主會知道斡旋金的實際金額嗎？
並不會知道，也不想知道。
下斡旋金其實是給房仲的一個信心，也是減少做白工的一種保障！
對於屋主而言，只在乎買方能出的最高價錢而已！就算有斡旋金，成交後也是直接轉為定金。
所以斡旋金的實際金額，屋主並沒有很在意，且房仲通常也不會主動告知。
一定要付斡旋金才可以議價嗎？
議價的方式不只有付斡旋金，還可以用「要約書」來表達你的出價意願，這樣可以避免付出不必要的金錢，也可以保留你的議價空間。
斡旋金越高，越容易議價成功？
斡旋金的高低並不代表你的誠意，而是屋主的底價。
房仲可能會說「斡旋金越高越能打動屋主」，但其實斡旋金最後都會併入總房價，所以你應該根據市場行情和自己的預算來決定斡旋金的金額，不要被房仲的話術所迷惑。
屋主須注意「專任約」的限制
屋主如果簽了「專任約」，就要注意其中的條款。
有些「專任約」會規定「斡旋只要達到底價，自動轉為定金」，這樣一來，如果買方出價符合你的底價，你就沒有反悔的餘地，否則就會被視為違約。
斡旋金還不是正式合約，先簽個名而已？
斡旋金契約書不是隨便簽的，它是具有法律效力的文件。
一旦你簽了斡旋金契約書，就表示你同意房仲代表你與屋主進行議價。如果你後悔了，但已經「斡旋轉定」了，那麼你就會失去斡旋金，而且可能還要承擔其他的法律責任。
註：「斡旋轉定」是指當買方出價達到屋主底價時，原本的斡旋金就變成定金。
斡旋金和要約書的差異？
斡旋金：
- 當買方選定心儀的房屋並準備與賣方協商價格時，可以先支付一筆斡旋金。
- 買方會簽署一份稱為「斡旋單」的文件，上面載明出價金額，以顯示購屋的誠意。
- 房地產仲介會代為保管斡旋金，並開始與賣方協商。
- 如果賣方同意買方的出價，斡旋金將轉為訂金，交給賣方收取。
- 斡旋金的目的是確保買賣雙方都有完成交易的義務。 若買方反悔不購買，定金將被賣方沒收；反之，若賣方反悔不出售，就需退還2倍訂金。
要約書：
- 如果買方不想支付斡旋金，也可以使用「要約書」來表示購屋意願。
- 要約書上會明確寫明買方購買房屋的意思表示和出價金額。
- 如果賣方接受這個價格，就需要在要約書上簽名表示同意。
斡旋金能不能退回？
關於斡旋金能不能退回，要看協商的結果和斡旋書的約定。
一般來說，如果賣方未同意買方的出價，或超過議價期限，買方可以拿回斡旋金。但如果賣方已同意買方的出價，買方反悔不買，則斡旋金會被沒收；如果賣方反悔不賣，則要加倍返還斡旋金。
要約書有法律效力嗎？
要約書有法律效力，是一種預約契約。
如果賣方簽認要約書，雙方就有簽訂正式買賣契約的義務，否則就要承擔違約責任。
要約書後可以反悔嗎？
要約書後可以反悔，但要看反悔的時間和原因。
- 如果賣方還沒簽認要約書，買方可以撤回要約，不用賠償
- 如果賣方已簽認要約書，買方反悔不買，要賠償賣方買賣總價的3%
- 反之，賣方反悔不賣，則需要賠償買方買賣總價的3%
常見斡旋金與要約書QA
下斡旋金與要約書的法律陷阱：
- 房仲強迫買方付出高額的斡旋金，或者不提供要約書的選擇，這是違反政府規定的。
- 房仲在斡旋書或要約書上設定不合理的條款，例如延長議價期限、增加違約金額、限制買方的權利等，這是違反民法的。
- 房仲在斡旋書或要約書上填寫不正確的房屋資訊，例如地址、坪數、權狀等，這可能造成買方的損失或糾紛。
- 房仲在斡旋書或要約書上偽造買方或賣方的簽名，或者未經買方或賣方同意就修改內容，這是違反刑法的。
下斡旋金或簽要約書前注意事項：
- 一定要索取「斡旋單」或「要約書」的正本或副本，並確認上面有載明「斡旋期間、斡旋金/要約金額、出價金額、違約賠償方式」等重要事項。
- 一定要注意「審閱期」的規定。根據消保法規定，房屋買賣要約書的審閱期至少3天。如果房仲業者沒有給你足夠的時間審閱條款，就促使你倒填日期簽約，這樣的要約書可能無效。
- 一定要和房仲業者簽訂「委託契約」，並約定房仲業者的報酬方式。房仲業者的報酬不是從斡旋金或要約金中扣除，而是另外支付。如果房仲業者要求在斡旋金中扣除車馬費、手續費等支出，你可以拒絕。
以上就是關於斡旋金和要約書的基本概念和常見的法律陷阱，希望對你有所幫助。
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