許多買家抱著「如果在寬限期之後還無法還清貸款,就賣掉房子」的想法,甚至還能賺取價差,因為很多人都有房價會再上漲的期待心理。
但5年內因為某些原因想提早賣掉房子可不可以呢?
鉅軒代書建議是最好不要賣,否則要有損失上百萬的心理準備!
寬限期可以賣房嗎?
新青安房貸最長40年(含本金寬限期5年),本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。
所以5年是大家的迷思,因為新青安的寬限期是5年,許多人就覺得不能賣。其實你想賣隔天就可以賣了,只是會被抽比較重的稅。
假設今年買1000萬的房子,明年轉手賣掉1500萬,在兩年內就必須繳房地合一稅:
500萬 X 45% = 225萬的稅金
若想要節稅,請記住這2種稅率,避免被課35~45%重稅!
自住房地優惠稅率
個人交易自住的房屋、土地,課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅:
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
- 交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
只要符合以上各項條件,你的稅率就會從45%降到10%
重購退稅
所謂的「重購退稅」是由政府推出的方案,主要是提供換屋族的節稅優惠,只要是賣舊屋與買新屋之間期間於2年內,包含「先買後賣」或「先賣後買」,只要符合相關條件,即可申請退換過程中產生之稅金。
簡單來說,只要能證明房屋一樣是自用的,賣掉舊屋並在2年內買自住新屋,一樣可退部分稅金,減輕換屋族的負擔。
失業繳不出房貸能賣房嗎?
為了遏制短期炒房行為,政府自2021年7月起實施了房地合一稅2.0。只要在購屋後未滿5年就出售,就必須繳納35%至45%的重稅,並可能面臨3倍罰款!若符合失業、調職、非自願性離職等8種情況及相關要件,被迫出售房屋的民眾可享有較低的20%稅率。
六種情形亦免課重稅
- 遭他人越界建屋
- 依法遭強制執行
- 因重大疾病或意外需支付醫藥費
- 取得通常保護令為躲避家暴相對人
- 未經同意遭他共有人出售共有部分房地
- 因無資力償還繼承房地抵押貸款的本金及利息
以上這6種情形,也可以適用20%稅率報繳房地合一所得稅。
未辦理戶籍登記 不適用20%稅率
財政部舉例說明:甲君於107年10月間在A地工作並購買房地,嗣110年7月被公司調派至B地工作,故出售該房地,甲君按調職適用稅率20%報繳房地合一所得稅,經該局以甲君本人或配偶均未曾在該房地辦理戶籍登記,改按該房地持有期間超過2年,未逾5年之適用稅率35%核定補徵應納稅額。
申請人不服,申請復查,主張原居住該房屋,因公司政策安排,被調派至B地,故出售該房地,應按調職適用稅率20%課稅,經該局以甲君本人或配偶未曾於該房地辦理戶籍登記,且將該房地出租,並未實際居住於該房地,不符前揭財政部公告得按20%稅率課稅之規定,予以復查駁回。
溫馨提醒:購買預售屋因為無法遷戶籍、也未取得所有權,因此也不符合前述規定。
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