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法拍屋是什麼?如何申請銀行貸款?那些銀行願意貸?

若連續3個月以上無法如期繳交貸款,銀行就可以向法院拍賣抵押的房屋,來償還債務人積欠的貸款。此時法院所拍賣的房屋,就叫做法拍屋。

法拍屋貸款是一種特殊的貸款方式,主要是為了幫助投標者在短時間內支付法拍屋的尾款。當投標者成功得標後,通常需要在7天內支付剩餘的尾款,這對許多人來說是一個挑戰。因此,法拍屋貸款或代墊款就成為了解決方案。

這種貸款通常是短期的,期限大約2到3個月,利率可能從4%到12%不等。雖然法拍屋貸款可以幫助投標者快速籌集資金,但是由於這類貸款的風險較高,銀行的審核過程通常比較嚴格,並且貸款的成數也不一定能達到投標價的7到8成。

在考慮申請法拍屋貸款時,建議先詳細了解貸款的條件和流程,並評估自己的財務狀況是否適合進行此類投資。

什麼是法拍屋?

法拍屋,或稱為法院拍賣房屋,是指當原屋主無法履行債務時,債權人可以透過法院的強制執行程序,將房屋公開拍賣,以清償債務。這種房屋通常價格會低於市場價格,因此吸引了許多投資者和買家的注意。

法拍屋的購買過程與一般房屋交易不同,涉及多個階段,包括查封階段換價階段滿足階段

  1. 查封階段:法院會禁止債務人處分特定的財產
  2. 換價階段:則是進行拍賣,將房屋轉換為金錢
  3. 滿足階段:則是將拍賣所得的金錢交付給債權人

購買法拍屋有其風險,例如屋況不明、法院不負瑕疵擔保責任、可能存在隱形成本等。過去,由於法拍屋交易需要在短時間內支付尾款,這限制了貸款的可行性,因為銀行在沒有權狀的情況下通常不會提供貸款。這導致了高利率的民間代墊款的出現,為資金不足的買家提供了一種解決方案。

隨著市場資訊的透明化和競爭的增加,銀行開始進入法拍屋市場,提供更多的貸款選項。這不僅使得購買法拍屋更加可行,也增加了市場的活躍度。銀行早前不願意承做,一直到新竹商業銀行渣打銀行首開先例後,轉接著聯邦銀行也跳入法拍屋市場想要搶食這一塊業務,之後越來越多銀行看到這一塊大餅,也開始紛紛投入法拍屋的借款市場

然而,除了拍賣價格外,潛在的買家還需要考慮其他成本,如:契稅、地政規費、抵押權設定費、代書費、仲介費、搬遷費、銀行墊款利息費用以及各種雜費,這些都可能影響最終的投資回報。

 

何時需要法拍屋貸款?

法拍屋貸款不同於ㄧ般房貸,是一種特殊的貸款服務,專為購買法院拍賣的不動產而設計。這種貸款通常被稱為代墊款,因為它幫助買家在短時間內支付高額尾款。

根據最新的資訊,法拍屋貸款的利率大約在4%到12%之間,而且貸款期限通常為2到3個月。成功申請法拍屋貸款後,買家可以在法院發給權力轉移證明後,將貸款轉換為一般的房屋貸款。

法拍屋的資金需求

法拍屋的資金需求主要分成三個階段:

  1. 投標之前的「投標保證金」:在投標之前,您需要支付一筆保證金。這通常是法院公告底價的2成左右。保證金需以支票形式提交,並附在投標保證金的封存單上。如果您未得標,法院將當場歸還支票。
  2. 得標之後的「墊付拍定尾款」:如果您成功得標,法院會開立尾款繳款單。您必須在7天內繳清尾款,否則將被視為棄標。如果您事前已向銀行申請法拍屋貸款並核准,銀行將幫助您代墊尾款。
  3. 過戶以後的「房屋擔保貸款」:繳清款項後,法院會核發「不動產權利移轉證明書」,讓您辦理產權的登記與過戶。所有權移轉後,您可以將房屋抵押給承作代墊款的銀行,將代墊貸款轉為利率較低的一般房貸。

注意事項

  • 購買法拍屋需要評估自身資金狀況,信用記錄是否良好,以及該屋的現況條件。
  • 需要注意不點交物件、詳細的標的資訊、備妥保證金、投標前詢問銀行等關鍵因素。

如果您有意投入法拍市場,建議事先做好功課或請專業人士協助,以確保您能夠順利進行法拍屋交易。

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若連續3個月以上無法如期繳交貸款,銀行就可以向法院拍賣抵押的房屋,來償還債務人積欠的貸款。此時法院所拍賣的房屋,就叫做法拍屋。

 

法拍屋融資方式演變

早期因為得標後7天內必須將扣除保證金後之餘款繳清, 才能取得權利移轉證明,由於權狀尚未取得,銀行通常不願意提供貸款給得標者。然而,隨著時間的推移,銀行開始採用一種創新的方法來解決這個問題:將法拍屋的尾款視為無擔保信貸進行短期貸款

這種做法雖然提高了還款利率,但也為得標者提供了一個短期的資金解決方案。銀行會要求借款人提交保證金收據尾款收據不動產權利移轉證書,以確保貸款的安全性。一旦代墊款項完成稅務申報,銀行便會將這筆資金轉換為一般的房屋貸款,利率也會調整為房貸市場水平。

投資者在參與法拍屋投標前,建議先與銀行聯繫,並告知欲投標的法拍屋位置,確認銀行可以承做此間法拍屋,再進行投標,確認銀行是否願意為特定的法拍屋提供貸款。

以免拍定後,如果碰上因個別物件銀行不願承作貸款,導致七天內繳不出尾款被斷頭的風險。畢竟不是所有銀行都提供法拍屋貸款服務,但已有部分銀行開始提供這類貸款方式,這對於法拍屋市場的投資者來說是一個正面的發展。

 

目前有承辦法拍屋貸款銀行如下:

法拍屋
法務部行政執行署拍賣公告 司法院法拍屋公告
金拍屋
台灣金融資產服務公司
銀拍屋
國泰世華銀行 日盛國際商業銀行 兆豐國際商業銀行
新光銀行 合作金庫銀行 彰化銀行
聯邦商業銀行 華南銀行 第一商業銀行
美商花旗銀行 安泰商業銀行 臺灣銀行
台灣企業銀行 台灣土地銀行 台新國際商業銀行
台中商業銀行 上海商業銀行 三信商業銀行

 

溫馨提醒:由於法院的公告在「點交」與「不點交」之外,可能不會完全揭露物業的現狀或過去的歷史, 還因此曾發生買到凶宅無法貸款的情形。

因此,建議親自到訪法拍物件所在地、與鄰居交談以獲取更多信息,甚至在網上搜索該地區的歷史事件,是否附近曾發生過相關的社會事件,都是明智的預防措施。

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