銀行房貸辦不下來，導致違約金高達15%，讓民眾賠到吐血！
新青安政策的推動使不動產市場火熱，各家銀行貸款限制也因此收緊。甚至造成貸款撥款延遲，讓民眾需要等待兩到三個月，即使符合新青安資格的買家也面臨銀行核撥延宕的風險。
交屋延宕，買家需要支付高額的「交屋延遲違約金」給賣家或建商，而每家房仲所收取的交屋延遲違約金都不盡相同；有的每逾一日，需按照房價總價的1‰計算交屋延遲金額。
假設一棟總價1000萬的預售屋為例，每延遲一天就會產生1萬元的高額延遲違約金。如果想解約，也會被沒收房屋總價的15%違約金！讓買家雪上加霜，倍感無奈…
因此，各位為求自保，建議大家在買賣契約中，多寫上一條「若房貸成數不足，雙方無條件解約」的條款，不視為違約，款項無息返還買方。以避免貸款出問題後的龐大金錢損失。
房屋貸款成數不足的原因？
銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：
- 物件的條件
- 貸款人的條件
銀行鑑估值與實際成交價差距太大
銀行鑑估值與成交價差太大是指你的房子可能買貴了。舉例來說，如果你在台南市北區購買一間總價1,500萬元的房子，但銀行只給你1,000萬元的貸款額度，這表示你可能付出比實際價值更高的價格來購買這間房子。
房屋貸款額度試算：
根據台北富邦銀行提供的房貸成數試算，假設：台南市北區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成，我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：
1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）= 1,333萬元（鑑估淨值）
為了避免買到過高價格的房子，建議在購屋前，可以使用內政部實價登錄2.0系統查詢附近房屋的價格。現在不僅可以查到詳細的地址，甚至預售屋的買賣資訊也能一併查詢。
此外，您也可以先向2~3家銀行請求針對您想購買的房子進行評估，並根據您的基本條件估算貸款成數。這不僅可以作為議價的參考，也有助於您評估需要準備多少自備款。
信用評分會影響貸款成數
當你向銀行申請房屋貸款時，銀行會向聯徵中心查詢你的個人信用報告，以確認過去是否有不良的債信紀錄。聯徵信用評分達到600分以上才算是正常，這樣才有機會獲得較佳的房貸額度和利率。
如果你計畫在近期買房，建議避免做以下影響信用評分的事情：
- 信用卡或貸款遲繳
- 動用信用卡循環利息
- 使用信用卡預借現金
- 3個月內聯徵被銀行查詢次數超過3次
- 無任何授信往來紀錄（信用空白）
- 申請貸款（包括信貸或車貸）
如果你想了解自己的信用評分，可以向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，可以透過手機APP、電腦、郵寄或臨櫃申請。
央行打房會影響貸款成數嗎？
為實踐政府的「健全房地產市場方案」政策，央行已實施了房市信用管制措施。其中針對自然人（一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範如下：(2024/09/23更新)
- 自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期。
- 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
- 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成。
- 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
簡言之，只要您是首次購屋且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房政策影響。
溫馨提醒：希望換屋的換屋族，可以跟銀行簽屬一份切結書，保證一年內出售現有房屋。這樣銀行還能以首購7成以上的成數貸給您，注意：一年內沒賣掉的話，銀行可是會追回成數喔！
預售屋違約金最高15％ 且不能要求補足
民眾若要退戶，有些建商要收滿購屋款總額的15％違約金；對此，鉅軒代書提醒，賣方只能沒收已繳款項，並不能要求買方補足15％。
當景氣好的時候，買方想解約，大部分建商能退就退；但房市買氣低落時，建商為了順利交屋，有時會用收滿15％違約金去壓制或者限縮想退戶買方的意願。
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第24條「違約之處罰」第四項指出：買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計算之金額；但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。
舉例來說：以總價1,000萬元的物件為例，15％即為150萬元，若買方違約退戶時，已繳的金額未滿150萬元，建商可全數沒收，且不得多做求償；若繳的錢超過150萬元，則沒收150萬元，超過部分退回還買方。
房貸成數不足導致毀約會怎樣？
房貸成數不足導致毀約的後果，一般有以下3種的情況產生：
沒收或加倍賠償斡旋金
當您對某個房子有興趣想要出價時，需要先支付一筆「斡旋金」，以便讓房仲代表您與屋主議價。然而，若任何一方反悔導致房屋買賣流程中斷，將會有兩種後果：
- 買方反悔時將被沒收斡旋金
- 賣方反悔時則需加倍返還斡旋金
賠要約書3%房價違約金
若您不想使用斡旋金的形式，而是使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。如果買賣雙方中有一方反悔，違約的一方需要賠償房屋買賣金額的3%給對方。
由於要約書的賠償金額通常比斡旋金高出許多，因此較少人使用要約書的議價方式。
簽約後反悔可能吃官司
斡旋金和要約書都是在購房簽約前的預備程序。
如果在正式簽約前反悔，只需負擔金錢損失；但若在正式簽約後反悔，除了違約金，可能還會面臨法律訴訟。無論是斡旋金還是要約書，都有一定的法律效力，因此在簽署前應謹慎評估，以避免違約。
房貸成數不足怎麼辦？如何避免？
為避毀約，謹記預做但書條款、多方實際試算、銀行事先估價，即可避免房貸不足的風險
預作解約條款
由於房屋的鑑價與成交價相差甚遠，導致銀行貸款成數不足，造成買賣雙方不得不訴諸法院的情況時有所聞。事實上，這種情況可以透過「但書條款」來加以避免。
「但書條款」簡單來說，是在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁，加註「若是房貸成數不足時，買賣雙方該如何處理」的文字敘述。其範例如以下所列：
- XX銀行房屋貸款需達「成交價」X成，若房屋貸款成數不足X成者，買方得主張無條件解除本契約。（有指定銀行時的範例）
- 房貸成數不足「成交價」X成時，排除以個人信用貸款，補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者，買賣雙方即可無條件解約。（無指定銀行範例）
利用房貸試算
可以透過內政部的房屋實價登錄網站查詢房價，並且利用各家銀行提供的房貸試算網站來計算大概的貸款額度，以便評估自己是否有足夠的財力負擔房屋購買。
銀行事先估價
可以直接向銀行請求房屋鑑價，這樣銀行所提供的房貸估算就會更準確。
溫馨提醒：這並非要你直接向銀行申請房屋貸款，因為如果銀行提供的房貸成數不符合預期，可能會白白浪費一次聯徵查詢的機會。
附上但書加註條款真的就無敵了嗎？
「但書條款」得雙方合意才能寫
買房若是擔心貸不到足夠的款項，可以在合約裡加上「貸款不足」的解約條款，範例如下：
- 買房需房貸達成交價8成，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用外，若無則無條件解約。
- 以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價8成時，買賣合約自動解除。
解約條款必須清楚規定，「貸不到成交價幾成可以解除合約」及「用什麼方式貸款」。這樣可以避免賣方在貸款成數和方式上找麻煩，並要求買方履行合約。
條約前兩個字最好是註明「房貸」，不能只是寫「貸款不足8成解約」，否則信貸跟車貸也是貸款，到時候賣方也可能要求您不足的部分去借信貸或車貸來補齊。
通常這種條款對賣方完全不利，若非賣房的人急於出售，否則大多數賣家都不太可能同意簽署這種霸王條款。
建議在購屋之前，民眾最好先去銀行詢問可以貸到多少成數，切勿聽信賣方或房仲的單一保證。畢竟借錢給你的終究是銀行，而不是賣方或房仲。
房貸成數不足的解決方式
如果你非常喜歡某間房子，但銀行貸款成數不夠，你可以考慮以下3種方式來增加房貸成數。
- 增加擔保品：如果您名下還有其它尚未貸款的不動產，可以將其作為擔保品抵押給銀行。簡單、粗暴、又直接有效！
- 提供保證人：保證人只限於父母、配偶、子女與兄弟姊妹，其他關係則不被銀行所接受。
- 申請其它貸款：考慮嘗試申請其它種類的貸款來補足。如：房貸附加信貸、汽車貸款等。
買房對很多人來說是一生中非常重要的大事。要成功申請房屋貸款並避免貸款金額不足的困境，其實有一些方法可以遵循。
在申請貸款之前，應該仔細評估自己的貸款條件是否足夠，並善用銀行的試算和鑑價功能。透過這些步驟，可避免因房貸金額不足而導致合約失敗的情況。
若有土地增值稅、碳權對房價的影響、危老重建的疑問或老屋貸款的需求？
歡迎撥打24H諮詢專線：0908-927682 或是 LINE 線上諮詢 與我們聯繫，讓鉅軒代書助你一臂之力順利周轉。
注意：合法的貸款公司在撥款前是不會向你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保之前並不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。