收到ptt鄉民的私信及客戶來電詢問：名下持有建築用地，想要找銀行或農會相關金融機構申辦建地貸款時卻不知道該怎麼做？相信一定有許多人也都會有這類疑問吧？
「建地」是「建築用地」的簡稱，建地種類有（甲種／乙種／丙種／丁種）四大種類。而土地分區分為三大類，有這麼複雜？那該如何辦理建地貸款？建地貸款成數有幾成？
- 甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
- 乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
- 丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
- 丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
因為建地貸款比起房屋貸款以及其他土地貸款而言更加複雜，鉅軒代書為您認識建地貸款，並為您整理建地貸款利率、核貸成數、申辦條件以及流程…等，讓您一手掌握所有建地貸款的重點。
建地是什麼？
建地全名為建築用地，可以在建地上合法蓋住宅、商業大樓、工廠、機關…等，使用分區又分為住宅區、工業區、機關用地等。而建地貸款就是將土地劃分歸類建地的土地拿去申請貸款！
建地種類有哪些？
土地區分成三大類：
- 都市土地（編制於都市計畫土地使用分區中的土地）
- 非都市土地（未編於都市計畫中的土地非都市用地）
- 未編定土地（指的是無人居住的島嶼、深山或離島）
都市土地由都市計畫土地使用分區為：住宅區、商業區、工業區…等12種用途
【非都市土地】依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築，那麼這四種建地分別是什麼呢？以下將為你做說明：
甲種、乙種、丙種、丁種
四大種類建築用地
| 建地種類 | 建蔽率% | 容積率% | 土地使用說明 |
| 甲種建地 | 60% | 240% | 一般或特定農業區內的建築用地。都市計劃之外的建築用地，生活機能較都市內的住宅用地差，環境略差一些、生活便利性也較低，因此房價也較便宜。 |
| 乙種建地 | 60% | 240% | 鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度之商業使用。 ※何謂鄉村區：在都市計劃範圍之外的鄉村聚落，人口旺盛、聚集密度高，但幾乎無道路系統規劃，未來房價不易上漲。 |
| 丙種建地 | 40% | 120% | 山坡地、保育區內的建築用地。通常丙種建地會出現在山坡地保育區裡，建商買了丙種建地後須整頓、做好水土保持及保育計劃。不過目前各地方政府對於土地開發有嚴格管制，某些地區規定將其容積降低（從160％降至80％）希望降低建築開發對環境之衝擊。 |
| 丁種建地 | 70% | 300% | 一般／特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠、農舍，並申請工廠登記證，大部分都用以工廠用地使用。 |
關於丁種建地：差別就在於「容積率」和「建蔽率」，特需注意的「丁種建地」是工業建築地，許多建商以丁種建地興建住宅，土地價格便宜、建蔽容積率又高，可使用空間較大。雖然房價較便宜，但民眾如果購買此種建案的房子時，可是無法使用政府提供的優惠房貸唷！請注意~
會影響建地貸款成數的因素有哪些?
向銀行申請建地貸款，銀行會根據貸款人的條件來決定可以建地貸款可以貸幾成:
- 可建築土地種類(甲種、乙種、丁種、丙種建地)
- 該建地是否鄰近道路馬路
- 該建地的面積形狀是否方正、坪數大小
- 土地形狀(坡度越平整、格局越方正越好)
- 土地坐落位置 / 是否有出入道路 / 附近是否鄰近商圈
- 土地使用分區限制
- 附近土地開發及都更情況
- 建築容積率與建蔽率
- 銀行信用條件 / 信用評分
- 有無建築線
- 通常銀行建地貸款核貸成數大約落在建地價值的50％~70％
「建築線」是什麼？
建築線是在建造建築物或其他結構時使用的一種基本工具，通常是由專業的建築師或工程師所設計和安排的。建築線用於測量和標記建築物的位置和尺寸，以便確保建築物的結構和設計符合藍圖和規格。
建築線可以使用不同的方式進行設置，包括使用垂直和水平的激光水平儀、建築線釘和尺子等儀器。在建築工地上，建築線通常是建築師或工程師設置的，然後由工人按照這些線條進行施工。
建築線在建造建築物或其他結構時非常重要，因為它們確保結構和設計的準確性和一致性。如果建築線設置不當或不準確，可能會導致建築物結構和設計的偏差，進而影響建築物的穩定性和安全性。因此，建築師和工程師必須確保建築線的準確性和一致性，以確保建築物的品質和安全。
買賣房屋、土地時，內政部並沒有規範不動產買賣說明書須附上建築線證明或說明，但實務上「建築線」可是建築物非常重要的關鍵唷。
在台灣，計畫道路的邊界必須指定為建築線，所以「建築線」也常被用來稱為基地與計畫道路之間的境界線，因此又包含了『基地與道路的連結』之意。也就是說，要有建築線才能蓋房子唷！
舉例：台灣知名的文林苑都更爭議，就是因為王家的土地未鄰建築線（也就是建築線消失）而起的土地糾紛。
什麼是建地貸款？
建地貸款就是建築用地貸款，建地抵押貸款指的是利用名下可以合法的蓋住宅、學校、商業大樓、公家機關、工廠的土地拿去貸款。建地的種類主要分為：都市土地、非都市土地、未編定土地。
建地容積率：就是每個樓層的地板面積加起來除以基地面積的百分比
➤公式：基地面積X容積率=總樓層面積。
建地建蔽率：一樓建物覆蓋土地的面積是多少
➤公式：基地面積X建蔽率=建築面積。
建地貸款利率怎麼算？建地貸款試算
每一種土地會隨著地目的不同，得到的貸款利率也有所不同，以建地貸款來說，銀行土建融的建地貸款利率為2.5％~4％(年息) ，不過銀行還會依據貸款人所提供的土地用途計畫書核定最終的貸款利率。
所以申請土地貸款最重要的是規劃好「申請人的貸款資金用途」，除了提供該土地是否有興建計畫、貸款償還來源外，提供借款計劃說明貸款是否與該土地的分類相關（如：為興建建物，以 ”建築使用土地” 申請土地貸款，待建物完成後，將銷售獲利之金額償還貸款），增加銀行對還款的信心與信任，提升貸款過件率。
建地貸款成數是什麼？
關於建地貸款成數是在申辦土地貸款時可以貸款的額度，假設建地價值1000萬，可貸成數50%，借貸金額則為500萬；可貸成數60%，借貸金額則為600萬，以此類推，因此建地可貸成數越高，能夠借貸的金額就越多。
| 管道 | 鉅軒代書 | 銀行 | 農會 |
|---|---|---|---|
| 貸款利率 | 月利率0.88%~1%起 | 年利率2%~6% | 年利率1.5%~5% |
| 貸款成數 | 可貸成數110% | 土地價值50% | 土地價值60% |
| 承辦時間 | 1~3個工作天 | 7~15個工作天 | 5~10個工作天 |
| 還款年限 | 不綁約，可隨借隨還 | 最長20年 | 最長20年 |
| 還款方式 | 按月繳息、本利攤還 | 本利攤還 | 本利攤還 |
| 申辦條件 | 年滿20歲、名下持有建地，信用瑕疵者或負債比過高也可申辦 | 年滿20歲~65歲、信用良好、有正當工作、穩定收入來源 | 年滿20歲、為農會會員、農保被保險者、信用良好 |
申請建地抵押貸款，具備的條件有哪些？
銀行建地借款限制條件非常多，建地貸款成數較不理想，且貸款年限長，對於只想短期週轉的貸款人來說也較不方便，這時候鉅軒代書建地貸款就是您最好的選擇！
找鉅軒代書申辦民間土地貸款，無須申請人信用分數、財力證明、負債比例、債務協商，最高可貸成數高達市價90~110%，貸款金額無上限，只要建地經濟價值越高，可貸金額就會越高，並沒有像銀行與農會金融體系那般諸多的建地貸款限制。
自地自建貸款划算嗎？
自地自建是指您自己購買土地，然後自己建造房屋。自地自建貸款一般會分成兩部分：土地貸款和建築貸款。相比於購買現成的房屋，自地自建貸款的優點是您可以擁有一個全新的房屋，並且可以按照自己的需求進行設計和建造，更符合自己的生活和工作需要。
不過，自地自建貸款需要您自行負擔土地購買和建築費用，因此相對而言，投資成本較高。此外，自地自建貸款也需要您具備一定的土地和建築相關知識，以確保項目的成功。
如果您具備土地和建築相關知識，並且有足夠的財力進行投資，那麼自地自建貸款可以是一個不錯的選擇。自己擁有的房屋也有可能會隨著時間的增長而增值。不過，如果您缺乏土地和建築相關知識，或是投資能力有限，那麼自地自建貸款可能會帶來相對較大的風險和不確定性。建議您在做出決定前，評估自己的經濟能力和風險承受能力，並諮詢專業人士的意見。
另外，自地自建的貸款還需要考慮一些特殊因素，例如：土地使用權、建造許可證等問題，這些因素可能會影響您的貸款申請和核准速度。因此，建議您在考慮自地自建貸款時，應該先進行充分的評估和研究，了解相關的費用和風險，並選擇適合自己的貸款方案。
最優質的建地抵押貸款，找鉅軒代書
只要貸款人年滿20歲名下持有建地，不限建地坪數大小、不看貸款人的銀行信用狀況、薪資證明、負債比過高、卡債循環利率過高、貸款遲繳、債務協商、不受薪資22倍限制，都能向鉅軒代書辦理建地貸款。貸款金額無上限，只要建地經濟價值越高，可貸金額就會越高，並沒有像銀行與農會金融體系那般諸多的建地貸款限制要求。
想申請建地貸款，鉅軒有承辦嗎？
鉅軒民間二胎是合法安全的民間借貸單位，專門承做房屋貸款、房屋二胎貸款、持分房屋貸款、建地抵押貸款、土地貸款、持分土地貸款…等。各項不動產貸款需求，有專業的鑑價團隊為貸款人評估，只要貸款人名下的不動產價值足夠，就能申辦貸款。
建地貸款核貸成數最高可達市價90~110％，能提供貸款人一筆充裕的資金，不用再為資金不足而一籌莫展。
蓋房子預算不夠怎麼辦？
如何善用自地自建貸款方案
自地自建常見的貸款有土地融資、建築融資和土地建築融資（俗稱土建融），各種貸款的方式，從字面上來看就可以略知一二。土地融資：就是以土地作為抵押擔保品，向銀行借貸作為建築的營建款項。
建築融資，則是以未來興建完成的建物作為擔保，向銀行借貸作為營建的款項，但也因為是未來建物不確定性高，因此，以貸款成數和限制，相對來說都會比土地貸款來的嚴苛。
回答PTT網友的疑問：「現在土地貸款成數多少？」、「建築融資能貸多少？」、「我還需要準備多少自備款？」。當被問完費用後，緊接著便會開始盤點手上有的資金、詢問能夠借貸的來源、貸款成數、年利率…等。有關自地自建貸款，然而最主要會影響貸款鑑價和成數的變數有：
- 建築基地分類和特性
- 該筆土地或是鄰近最近買賣價格
- 該縣市建築成本估算
林地貸款銀行可以申辦嗎？
森林法規／林地價值
你想知道97％的林地問題都在這裡！
林業用地的定義?
什麼土地會被稱作林地?
林業用地的定義依照森林法規定：「森林係指林地及其群生竹、木之總稱。依其所有權之歸屬，分為國有林、公有林及私有林。森林以國有為原則。」
若想知道土地是否為林地，可以該土地之地段、地號到地政事務所申請土地登記簿，並從標示部「編定使用」欄位可看出，若欄位顯示為空白，代表該筆土地在都市計畫之內；若非都市計重劃域內，則會依照環境分類成一般農業區、特定農業區、山坡地保育區、工業區、風景區等，再依照分區有不同的使用類別，分為農牧用地、林業用地等等……。
農地貸款95%的銀行都不受理怎麼辦?
持分農地貸款好申請嗎?五分鐘帶你了解!
『農地』泛指廣義的農業用地，根據農業發展條例第3條第10款定義，農業用地指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：
- 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
- 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之 土地。
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。
『耕地』是農業生產之精華所在，是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。
農地貸款向銀行申請頻頻被刁難拒絕？因為農地牽扯的範圍太廣，且農地種類眾多又涉及法規，因此大多數的銀行是不願意受理的，但就真的無法申請農地貸款了嗎？其實利用下面鉅軒代書所介紹的這個方式，有農地的人皆可提高申請貸款成功率！
為什麼申請土地貸款過件率低？
土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率
一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
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