臺南銀行房貸、民間房屋貸款、台南房屋二胎利率：
這些名詞我想很多房貸族與ptt鄉民都聽過，也想了解吧？那就讓我們客觀來討論。
首先要有一胎才有二胎對吧！那一胎是什麼呢 ? 簡單來說就是不動產抵押貸款，銀行或不動產估價師會派人估算價值、地政事務所估算、第三方估算、不動產實價登入…等等房地估價。
台南市相對於其他五都較低的房價，台南市的住宅大樓平均成交總價年增率高達7%，是六都之中最高的城市，台南市住宅大樓平均成交價首次超越1000萬元的大關，達到1051萬元。
台灣有許多資產都在不動產上，其中房貸金額第一名的是新北市，房貸餘額還有2.4兆元，不過10年間成長最多的是新竹縣，房貸餘額增加了1.27倍。六都之中只剩下台南的房貸餘額不到兆元！
什麼樣的情況需要申請二胎房貸？
- 短時間內急需要用運大量資金
- 希望透過二胎房貸把負債整合
- 短期無法向銀行提出一胎房貸增貸…等。
以上都很適合申辦二胎房貸，特別是民間二胎貸款更為合適？
民間金融機構申辦台南二胎房貸，以鉅軒代書事務所為例只需要1-3個工作天，可當日設定當日撥款，相較於銀行二胎房貸的程序，取得資金的速度更為快速。
此外！如果有信用卡債務問題、信用貸款需求，也可以透過二胎房貸來把債務優化整合，減輕每個月的還款壓力，因為有時候原銀行不見得會增貸給你，這時候透過民間二胎房貸審核條件就寬鬆許多，過件率更高。
二胎承作要承擔的風險比較高？
例如：某間台南歸仁房屋，估價市值約為2000萬，第一順位的銀行房貸當初借1300萬，餘額還有1200萬，二胎借200萬。
假如，現在還不出房貸被銀行送去法拍了，第一拍有人拍了1400萬結標，付完規費稅金之後假如是剩1300萬，第一個優先清償銀行的1200萬，剩下100萬再清二胎的債務。
所以，銀行二胎當初借出200萬，法拍後只收回100萬，還有100萬的呆帳可能有生之年都不一定收的到！因此台南二胎承作時，需要承擔債務收不回來的的風險會比較高，所以利率就會比一般房貸高很多。
房屋二胎可以貸款多少？
銀行二胎可以貸款的額度大概是：
房價估價 X 貸款成數 – 前順位的貸款金額 – 稅金 = 可貸金額
民間二胎房貸一般最高可貸成數上限為9成，不過民間金融機構計算時認定的是剩餘貸款金額；
所以假設前順位貸款餘額：
市值1000萬 x 0.9成數 – 400萬房貸餘額 = 500萬元
因此向民間金融機構申請二胎房貸最多可貸500萬元
台南房屋二胎可貸金額對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素，目前從銀行、租賃公司、民間代書、當鋪業者，都有各自的評估方式，貸款成數是80%到110%都是有人在承作的！
其實，真正好的不動產不用擔心借不到錢！
若是較差的不動產，此時貸款人條件也不理想時，就真的比較難處理了…
二胎額度的估價項目？
- 房屋、土地目前市值
- 土地增值稅
- 前順位借款金額
- 有無其它財政欠稅
- 有無法院查封、官司訴訟、禁止轉移項目
房屋二胎利率多少？
- 銀行二胎：利率則介於年息8%~16％，期限最長年限15年。
- 租賃融資公司二胎：利率約在年息14%~16%，期限最長年限10年，最高成數可達到鑑價110%。
- 代書二胎：月利率約0.8% ~ 2.5%，貸款金額沒上限，最高額度可達房價90% ~ 110%以上。
- 當舖二胎：月利率約2% ~ 9%，貸款金額沒上限，最高額度可達房價100%以上。
房貸二胎找民間貸款機構安全嗎？
民間貸款機構的選擇很多，當然也有不少非法經營的高利貸公司，有些不肖業者甚至在完成房貸申請後，收取高額的代辦費用，因此在選擇民間貸款機構時一定要謹慎評估！選擇合法、專業、能保密的貸款機構，簽約時也要詳細閱讀合約內容，確實保障自身的權益。
許多人在急需用錢的時候難免會被利益沖昏了頭，這時很容易就成為了非法公司或詐騙集團下手的對象，如果您對自身的財務狀況不了解，也不知道如何選擇合適的台南房貸方案，在此建議找專業的理財顧問公司，可協助您進行財務規劃，以專業的角度解決資金貸款問題。
鉅軒代書是代理各大銀行及融資公司的理財顧問公司，擁有超過20年的理財服務經驗，專業顧問都是銀行體系出身，秉持誠信、專業、快速、保密的態度服務每一位客戶，為客戶量身規劃最佳的理財計劃。
房貸族臨時有緊急的資金需求？事業急需要資金挹注嗎？不妨考慮申辦房屋貸款融資，幫助自己財務規劃未來時，更有經濟上的支持。
鉅軒代書提供二胎房貸、台南房屋二胎、房屋轉貸、房貸增貸、二胎轉貸、房貸試算…等專業分析與規劃，以最有利的條件提供您房貸諮詢服務。
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專案特色
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自有房屋坪數不限，屋齡不限，只要是屋況良好的台南農舍、透天、平房、公寓、大樓、未保存登記也可申辦，銀行信用不良或延遲繳款也不受限制，全台不分縣市皆可辦理。 請洽：鉅軒代書0908927682 |
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申請條件
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年滿20歲之房屋所有權人，職業不限。 |
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額度限制
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我們在全台灣擁有多位金主&代書的專業配合且資金充裕，也擁有專業的不動產估價人才，只要您的不動產價值夠多，融資貸款額度不是問題。 |
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貸款利率
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按月計息，每月1%起，借款10,000元每月繳息100元（依物件內容核定利率）。 |
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還款方式
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分為按月繳息或分期償還，全程無需綁約，可隨借隨還。
（兩種還款方案可依個人經濟狀況自由選擇） |
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辦理流程
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進件→評估核准→抵押設定→對保→撥款 （流程詳細說明請按我） |
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檢附文件
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費用計算
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所有費用皆依工會收費標準計算，保證最低合理。（依申請條件不同附加費用另計） |
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備 註
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銀行房貸如何省錢？
把握5原則 買屋省錢又省息
購物房貸利息申報所得稅時可列報稅扣除額
首先呢？已貸款的購屋者，別輕忽購物房貸利息，申報所得稅時可列報稅扣除額，向金融機構借款的購屋貸款的利息支出，可列為扣除額
換句話說：購屋者，在申報綜合所得稅時，可善用銀行貸款一戶每年可列舉扣除30萬元的貸款利息支出，合法節稅。
更新銀行房貸資訊選擇適合自己的房貸產品
建議多留意銀行業者貸款新產品，選擇適合自己的房貸產品。
舉例來說，有銀行可能就針對，有多少存款就有多少房貸本金不用計算利息。長期下來可達到相當程度的省息效果，讓有限的資金發揮更大的運用空間。
彈性選擇繳款方式與提前還款減少本金利息
銀行推出有選擇雙週繳款方式新選擇，彈性選擇繳款方式與提前還款減少本金，可達節省利息。
換言之，兩星期就繳款一次，有一半本金可提早兩週攤還，長期下來就可讓貸款買屋的客戶節省一筆可觀的利息錢。
另外，在貸款初期時，身邊有多一筆錢，如：年終獎金或分紅一般貸款族，建議在經濟能力許可下，提前繳還房貸，因為可扣除本金，可以這筆錢來減少房貸本金，多少可節省部份利息。
準時繳款養信用爭取日後優惠貸款的條件
目前許多銀行都打出階梯式房貸，例如：1～7個月2.1％，第7～24個月2.9％，第25個月以後3.5％，前二年不得全數還清或是還款不超過貸款的1/2等。
銀行主要目的仍是在賺利息，不過消費者可以利用這 2~3 年正常且準時繳款記錄，讓銀行了解個人穩定還款情形，是有機會與銀行爭取日後優惠利率的條件。
當房貸已還款超過1/2不建議轉貸
如果房貸額度已還一半以上，且轉貸利差不到1%，不建議此時作轉貸，因為本息均攤房貸的特色是，一開始繳房貸的金額都是以利息居多，到後幾年付貸款的錢大多數都是本金。
所以，如果到了最後幾年，建議就不需要提前償還房貸了，因為就算提前償還房貸，所能節省的利息已經十分有限，另外轉貸亦會產生一些成本與費用，應納入考量，這樣轉貸才有意義。
我可以轉貸嗎？房貸族該留意的三件事！
別急著轉貸，跟原貸款銀行談，可爭取較優條件
想要爭取到較優的房貸條件，鉅軒代書建議：民眾可考量房屋物件有無增值、自己近一年銀行還款是否正常等信用狀況，以及年收入以及負債比等財務狀況亦需要一同評估，才有機會爭取到較優的轉貸條件。
台南房屋轉貸指的是將原本的房屋貸款移轉到另一家銀行。
一般來說不會建議房屋轉貸，因為要走的程序跟台南房貸申請流程一樣耗時耗心力。不過，還是能從幾點來評估要不要進行房貸轉貸！
- 如果原有銀行房屋貸款推薦的利率高於市面，或是不願意降低和通過，就可考慮房屋轉貸
- 想了解房屋增貸缺點是什麼？銀行不願意提供，或增貸金額不理想，就直接著手房屋轉貸
- 銀行無法增加貸款年限，或是無法通過房貸寬限期等其他條件
以上這三點都可以作為房屋轉貸的考量點。
相較於房屋抵押貸款承受的風險程度較小，也比二胎房貸還要好過件，如果你確定要將房屋轉貸的話，那麼就往下看鉅軒代書整理的房屋轉貸流程吧！
銀行房屋轉貸流程
- 尋找到適合的房貸轉貸銀行
- 轉貸銀行評估與重新鑑價與申請人簽約對保
- 設定第二位抵押權人(擔保人)
- 到地政事務所辦理塗銷登記
- 多方比較各家銀行房屋轉貸的方案
- 留意房屋轉貸的額外費用(代書費、塗銷、地政規費…)
- 申請銀行貸款 3個月內不可申請超過 3次
銀行房屋轉貸利率多少？
房屋轉貸的利息為 2.06% 至 3% 左右，不過實際的房屋轉貸利率會依申貸者的還款能力、財務狀況、房屋條件(屋況、地段)和個人信用分數等因素，銀行評估後給予最終的轉貸利率和貸款金額。
因此鉅軒代書建議您可以向經常往來的銀行申請台南房屋轉貸，比較容易獲得更優惠的房貸利率，並事先計算轉貸會產生的違約金和手續費等額外支出再進行申請，可以有效評估未來房貸轉貸的費用是否可以負擔，避免資金不足需要周轉，反而付出成本代價更大。
銀行房屋轉增貸優缺點分析
有些借貸者想轉貸的原因，是因為原本銀行不給予增貸的機會，於是轉而申請台南房屋轉貸，不過增貸與轉貸到底差別在哪裡呢？
轉貸是把 A 銀行的貸款轉到 B 銀行，增貸則是把已經繳清的部分房貸作為擔保，再向銀行申請新的一筆貸款。
| 房屋轉增貸優缺點分析 | ||
|---|---|---|
| 房貸 類型 |
房屋轉貸 | 房屋增貸 |
| 貸款 方式 |
把 A 銀行的貸款轉到 B 銀行 | 已繳清的部分房貸作為擔保， 再向銀行申請新的一筆貸款 |
| 貸款 銀行 |
新的貸款銀行 | 原有貸款的銀行 |
| 優點 |
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| 缺點 |
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房貸增貸的審核上會比轉貸要更嚴格，畢竟是要再多借一筆錢出去，銀行審核上當然會更仔細，假設你的信用上出現瑕疵，有欠款、延款的問題，或是房屋的殘值過低，那麼增貸成功的機率就會降低。
從上述可以了解增貸和轉貸的方式不一樣，房屋轉貸是把原有貸款換成更好的條件，增貸比較是急需一筆資金的人，所以沒有哪一個比較優，依自己的需求而定。
整體而言，房貸族若有萌生想「轉貸」的想法，鉅軒代書建議您：在還款狀況與自身信用正常的狀況下，畢竟轉貸成本不低，建議可先跟原本的貸款銀行談，或許會有意外的收穫。
台南地方發展：
臺南市，通稱臺南（俗字寫作台南；排灣語：Tailam；臺灣話：Tâi-lâm；客家話：Thòi-nàm），人口最多的轄區為永康區。
臺南為南臺灣，乃至於整個中南部文化、學術、教育、科技中心之一，除校本部在臺南的國立成功大學、國立臺南大學、國立台南藝術大學外，包含國家圖書館、中央研究院、工業技術研究院、科學園區、國立陽明交通大學南部分址均設在臺南。
其中所屬地區標示的臺南市區是指合併前的原臺南市所領有之行政區，傳統上稱原臺南市為台南，和原臺南縣的溪北地區（北台南）及溪南地區（南台南）是以往新營、北門、曾文、新豐、新化等傳統分區。
| 地域 | 分區 | 行政區 |
|---|---|---|
| 溪北 地區 |
新營 地區 |
新營區、鹽水區、柳營區、後壁區、白河區、東山區 |
| 北門 地區* |
佳里區、學甲區、北門區、將軍區、七股區、西港區 | |
| 曾文 地區 |
麻豆區、下營區、六甲區、官田區、大內區 | |
| 溪南 地區 |
府城 地區* |
東區、南區、中西區、北區、安平區、安南區* |
| 新豐 地區 |
永康區、仁德區*、歸仁區*、關廟區*、龍崎區* | |
| 新化 地區 |
新化區、新市區*、善化區*、安定區*、山上區、 玉井區、楠西區、左鎮區、南化區 |
臺南在全球化及世界城市研究網絡（GaWC）發表的2020年世界級城市名冊中被定義和歸屬於 Sufficiency（自給自足）等級的國際城市。
台南房價再創新高？
平實營區單坪成交66.9萬元
台南房價創新高！看好區域地段前景性，建商搶進台南平實營區蓋新建案，不過卻有買家指出，其中一個建案已經賣出好幾戶，但沒看到實價登錄，而且每坪最高已經來到66.9萬元，質疑地政局蓋牌隱匿，對此地政局解釋，是因為還在審查價格是否合理，才會先不揭露，但也證實了有每坪60幾萬的成交價。
根據實價登錄資料，目前台南房價前三名，第一名是東區，最高單坪將近55萬，再來是北區50萬左右，第三則是安平區，超過48萬，也看到台南房價持續上漲的現象。
資料來源：《華視》（2023.06.08）
台南房地貸款率利最低房貸借錢～貴人相助好風水，事業財運一極棒，獻給有遠見放眼天下的您。
很遺憾，欠銀行錢是一種合約上的債務，必須根據協議進行還款。具體來說，逾期還款可能會導致額外的費用和利息，對信用評分造成負面影響，甚至會導致債務追討和訴訟。
如果你無法按照協議還款，建議盡早與銀行聯繫並討論可能的還款計劃或延期付款的方案，以免造成更大的財務損失和信用風險。
此外，銀行每隔一段時間會公布呆帳大戶，引起各方媒體記者注目，上億元呆帳戶紛紛曝光。但其實百萬小呆帳戶，銀行也不會放過的。民法雖然規定債權十五年，但是銀行續追呆帳，都會一直展延，只要走法院，時效可以一直延續，欠款不還錢，銀行『恐怖追殺令』真的會追你到天荒地老。
當房地產物件「產權不完整」無法貸款時，我可以嘗試持分貸款嗎？
土地持分貸款是什麼？當土地產權不完整也能借到錢嗎，而又該怎麼借呢？
在台灣這塊地狹人稠的土地上，寸土寸金的景象常看到，而你有聽說過持分房屋&土地嗎？很多老一輩的人常常因為曾經家裡有一塊土地，家族又有好幾個人時，一塊土地透過繼承、贈與、過戶等因素，將土地產權被多人分別共同持有，這時候這塊地，也就是所謂的「持分物件」。
如果當你有一塊持分房屋土地，又剛好急需一筆錢週轉時，可以利用這塊持分房屋土地借到一筆資金嗎？條件又有哪些呢？需要共同的土地持有人同意嗎？
房屋貸款的利率低、還款期數長，是很多人解決資金問題的主要方法，但很多人可能不知道，房產在申請過一次貸款之後，還能再申請二胎房貸（又稱二順位房貸），將房地產的價值再次利用，提供更多靈活運用資金的空間，究竟台南二胎房貸是什麼？申請時有哪些條件限制？本文為您整理了二胎房貸申請流程及常見問題，幫助您深入了解二胎房貸。
房貸詐騙！是貸款還是詐騙？
急需用錢更該小心！防止貸款詐騙3個方式說明！
國內消費者金融需求高漲，不過，投資詐騙案件卻也跟著暴增。對此，警政署165反詐騙以最近3個月比較，由消費者提報的「假貸款真詐騙」的案件數，11月比9月激增了整整4倍；警政署165呼籲民眾辨識三種新型態金融偽裝詐騙術，提升自我防詐抵抗力。
國內有3大新型態金融偽裝詐騙術
偽冒銀行或金融機構發送釣魚簡訊
誘騙民眾立即點開短連結，一旦上當點開網址，恐遭植入木馬程式，或歹徒以仿真網路銀行頁面側錄受害者銀行帳號、密碼，將受害者存款轉出至人頭帳戶。
詐騙集團有竄改來電顯示號碼的技術
恐以銀行代表號或是權威機構電話號碼向民眾要求帳戶操作或是搜集敏感資訊，一步步誘騙被害者上當。市話開頭002、009，或電話開頭＋的來電，務必警覺。
偽裝成銀行行員來電提供優惠貸款方案
留下假的銀行聯絡電話作為餌，等待民眾回撥電話上鉤後，告知優惠名額已滿，須先支付手續費後才能核貸，騙取民眾錢財。
另外：不少第一手屋主持有逾20、30年，因為房屋已經沒有設定抵押貸款，可快速過戶、取得貸款甚至轉賣，反而成為詐騙集團鎖定目標。所以已經繳清房貸的屋主，倒不如別去塗銷抵押設定，讓有心人士看到謄本資料時，避免成為鎖定目標。
一般買房子，銀行申貸條件中多要求以「最高限額抵押權」設定，所以謄本上會顯示「最高限額抵押權」與「擔保債權總金額」，設定的金額會高於實際房貸。資深的鉅軒代書表示，銀行房貸還清時，原貸款銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。
如何選擇最適合自己的房貸方案
如何選擇最適合自己的台南房貸方案，甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具，為自己省下利息並增加保障、還能節稅！不動產真的是一門大學問。
以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案：
辦理銀行房貸時，你最在乎的是，哪家銀行的貸款利率最低嗎？其實，利率高低並不是唯一的考量！貸款期間長短、每月繳款負擔、要不要寬限期、自己的投資理財能力，都是需要考量的。
而如果選對了房貸方案，不僅可以輕鬆繳款，還可能讓你多賺錢。最好遵守「335原則」：準備3成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1，房屋總價不超過家庭年收入的5倍。不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。
- 貸款時別聽信低利誘惑，向非法單位辦理，請尋求專業合法單位辦理，以免掉進黑心業者圈套
- 提醒您在簽訂契約時應詳細了解內容再簽立，勿隨意簽下空白契約和本票，以免造成終身遺憾
- 本所為政府立案代書，擁有頂尖代書團隊及專業律師顧問，提供您安全借貸平台與合法利率
- 本所以誠信保密為服務宗旨，針對客戶的相關資料及文件會妥善管理，辦理全程絕對保密