鉅軒代書-小編 最近終於買了人生中的第一間房，在買房我們也整理了超多 買房注意事項 與 買房教學，不管你是要買新成屋、中古屋，契稅、訂金、仲介費，買房貸款利率…等等。
鉅軒代書-小編 都會在這篇文章教大家如何買到一間好房，對初次買房有興趣的人繼續看下去吧。
買房子要注意什麼
說到 買房 這件事可以說是人生的一件大事，俗話說有一間好房除了上對得起父母，下對得起祖先，傳宗接代更不是問題 !! 在這動則幾千萬的買房時代如何挑選房子，絕對是我們最重要的一門功課。
鉅軒代書-小編 今天就先從市面上最常見的兩種房子說起：
買房注意事項
| 新成屋/預售屋 | 中古屋 | |
|---|---|---|
| 優點 | 購屋自備較低、可自己決定喜愛的地點、樓層 | 同等的價錢上，公設比室內空間大小優於新成屋/預售屋 |
| 缺點 | 公設比高、管理費高、房價高 | 環境管線漏水等問題，可能需要二次整修、自備款高 |
| 投資 | 投資金需承擔較高風險(預售屋最多損失-15%左右) | 投資報酬較高風險低 |
| 其他附註 | 預售屋自住2成 | 中古屋自住率9成 |
※每個房屋物件個有差別，我們以買房的大方向提供參考與比較，以上資料提供給大家參考，非絕對數質。
房屋權狀、公設比識別
在這 鉅軒代書-小編 先把房屋權狀分成3個部分解說：
-
- 總面積：房屋的室內面積(非總和面積)。
- 附屬建物：房陽台、花台、露臺、雨遮。
- 共有設施：所有公共設施健身房、遊樂場、閱讀室等等
※注意車位正常與室內總面積是分開權狀，但有些建案車位會以公設的方式登記，以投資或自住的角度來說這是較不好的選擇！
公設比解說與概估：
| 房屋種類 | 公眾比例 |
|---|---|
| 5樓公寓 |
15~20% |
| 6~12樓華夏 | 20~25% |
| 12~20樓住宅大廈 | 25~30% |
| 超高樓層大廈社區 | 30~40% |
※注意住戶越少公設持會越高喔！每個房屋物件各有差別，以上資料數據提供給大家參考，但並非絕對數質。
買房注意事項-仲介費
買房注意事項 仲介費、買房訂金大家應該耳熟能詳吧？
鉅軒代書-小編 今天也用整理新成屋以及中古屋的仲介費用給大家參考！
一樣每個房屋仲介皆有差異，斟酌服用~
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- 中古屋仲介費：買方/1~4% 賣方1~4%，收取超過的仲介費就算違法，仲介費高低取決於你的交涉能力。
- 新成屋仲介費：可以說是沒有仲介費可言，取而代之的稱作業務獎金，以總價 0.8~0.95 做為計算*(當然也是參考，自行斟酌)。
在這 鉅軒代書-小編 要提醒大家，談判是一件非常困難的事，最基本的一件事就是你要對於你要談判的事情，有專業度、以及明確的需求預算，好的談判能讓雙方都得到最大化的滿意，以及後續的服務。
當然對於談判對象的選擇更是一件藝術，因此 小編 也不紙上談兵，建議多去看屋多交涉，自然會領悟出一套屬於自己的心得與戰術。
買房子查詢
買房屋注意事項整理：
是否為凶宅：
房屋買賣最重要的一點，買個沒有問題的房子，鉅軒代書-小編 提供兩個凶宅查詢，這是買房前必做的功課喔!
附進嫌惡設施：
殯儀館、加油站、高壓電塔、垃圾場、機構、神壇&廟宇、高架橋&鐵道，特種行業，夜市，醫院等等，這是大多數人在意的，也列出給大家參考。
生活機能：
便利商店、高鐵、火車、捷運、賣場餐廳，一般來說鬧區房價相對較高投資價值較高，但自住的話就可以依需求考量
房貸利率試算
房貸利率試算(房貸貸款成數)是一門非常專業的學問，鉅軒代書-小編 直接列表給大家參考，如何貸款出好成數以及貸款準則，給大家參考：
| 貸款準則 | |
|---|---|
| 收支比(房貸公式) | 1.薪水認定-存摺以及扣繳憑單/12個月 2.每月還款上限-年薪/12*66%-其他貸款月付金額 3.每月月付金額(本利計算2%)-20年:51元/萬、30年:37元/萬、 40年31元/萬 |
| 現金流穩定(加分) | 1.公家單位、500大企業 2.投資收入(股票、基金、企業投資) 3.超多的活期/定存存款 |
| 與銀行長期往來客戶(加分) | 1.薪轉銀行 2.銀行VIP 3.購買理財型產品 4.信用卡卡友(不要有負債喔) |
房貸怎麼省錢-把握5大原則
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買房結語：
1.其實買房真的是很博大精深得一門學問，鉅軒代書-小編 也不完全算是個超強買房專家只是把學習到的知識與大家分享，因此這篇文章也無法寫得很全面，但很歡迎對 買屋/賣屋 有興趣的人一同分享經驗。
2.基本上現在以2022因為疫情關係，買房的利率有所調降約為1.3%~1.75%左右，但還是會依照個人條件作為判斷，判斷公式(收支比)，以上資料提供給大家參考，並非非絕對數質，參考時請自行斟酌。
很遺憾，欠銀行錢是一種合約上的債務，必須根據協議進行還款。具體來說，逾期還款可能會導致額外的費用和利息，對信用評分造成負面影響，甚至會導致債務追討和訴訟。
如果你無法按照協議還款，建議盡早與銀行聯繫並討論可能的還款計劃或延期付款的方案，以免造成更大的財務損失和信用風險。
此外，銀行每隔一段時間會公布呆帳大戶，引起各方媒體記者注目，上億元呆帳戶紛紛曝光。但其實百萬小呆帳戶，銀行也不會放過的。
民法雖然規定債權十五年，但是銀行續追呆帳，都會一直展延，只要走法院，時效可以一直延續，欠款不還錢，銀行『恐怖追殺令』真的會追你到天荒地老。
當房地產物件「產權不完整」無法貸款時，我可以嘗試持分貸款嗎？
土地持分貸款是什麼？當土地產權不完整也能借到錢嗎，而又該怎麼借呢？
在台灣這塊地狹人稠的土地上，寸土寸金的景象常看到，而你有聽說過持分房屋&土地嗎？
很多老一輩的人常常因為曾經家裡有一塊土地，家族又有好幾個人時，一塊土地透過繼承、贈與、過戶等因素，將土地產權被多人分別共同持有，這時候這塊地，也就是所謂的「持分物件」。
如果當你有一塊持分房屋土地，又剛好急需一筆錢週轉時，可以利用這塊持分房屋土地借到一筆資金嗎？條件又有哪些呢？需要共同的土地持有人同意嗎？
房貸詐騙！是貸款還是詐騙？
急需用錢更該小心！防止貸款詐騙3個方式說明！
國內消費者金融需求高漲，不過，投資詐騙案件卻也跟著暴增。對此，警政署165反詐騙以最近3個月比較，由消費者提報的「假貸款真詐騙」的案件數，11月比9月激增了整整4倍；警政署165呼籲民眾辨識三種新型態金融偽裝詐騙術，提升自我防詐抵抗力。
國內有3大新型態金融偽裝詐騙術
偽冒銀行或金融機構發送釣魚簡訊
誘騙民眾立即點開短連結，一旦上當點開網址，恐遭植入木馬程式，或歹徒以仿真網路銀行頁面側錄受害者銀行帳號、密碼，將受害者存款轉出至人頭帳戶。
詐騙集團有竄改來電顯示號碼的技術
恐以銀行代表號或是權威機構電話號碼向民眾要求帳戶操作或是搜集敏感資訊，一步步誘騙被害者上當。市話開頭002、009，或電話開頭＋的來電，務必警覺。
偽裝成銀行行員來電提供優惠貸款方案
留下假的銀行聯絡電話作為餌，等待民眾回撥電話上鉤後，告知優惠名額已滿，須先支付手續費後才能核貸，騙取民眾錢財。
另外：不少第一手屋主持有逾20、30年，因為房屋已經沒有設定抵押貸款，可快速過戶、取得貸款甚至轉賣，反而成為詐騙集團鎖定目標。所以已經繳清房貸的屋主，倒不如別去塗銷抵押設定，讓有心人士看到謄本資料時，避免成為鎖定目標。
一般買房子，銀行申貸條件中多要求以「最高限額抵押權」設定，所以謄本上會顯示「最高限額抵押權」與「擔保債權總金額」，設定的金額會高於實際房貸。
資深的鉅軒代書表示，銀行房貸還清時，原貸款銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。
如何選擇最適合自己的房貸方案，甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具，為自己省下利息並增加保障，真的是一門大學問。以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案：
辦理銀行房貸時，你最在乎的是，哪家銀行的貸款利率最低嗎？
其實，利率高低並不是唯一的考量！
貸款期間長短、每月繳款負擔、要不要寬限期、自己的投資理財能力，都是需要考量的。
而如果選對了房貸方案，不僅可以輕鬆繳款，還可能讓你多賺錢。
最好遵守「335原則」：準備3成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1，房屋總價不超過家庭年收入的5倍。不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。
- 貸款時別聽信低利誘惑，向非法單位辦理，請尋求專業合法單位辦理，以免掉進黑心業者圈套
- 提醒您在簽訂契約時應詳細了解內容再簽立，勿隨意簽下空白契約和本票，以免造成終身遺憾
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