實坪與虛坪是個部分可以再改善，部分要再說清楚的議題。
這個問題的本質基本上並不複雜，複雜的是倡議者所想的到底是什麼？
什麼是實坪 / 虛坪
買屋實坪和虛坪是房地產中常用的詞彙，通常用來描述房屋的實際面積和非實際面積，以下是相關的說明：
- 買屋實坪：買屋實坪是指房屋實際的使用面積，通常是指建築面積，包括所有房間和公共區域的實際面積。買屋實坪是衡量房屋價值的主要指標之一，買家和賣家在交易中通常會參考實際面積作為基礎。
- 虛坪：虛坪是指建築物中非實際使用的面積，例如陽台、走廊、樓梯間、電梯間、管道井、空調通風管道等。虛坪通常不計算在買屋實坪之內，但在房價評估和房屋交易中可能會影響房屋價值。
總之，買屋實坪和虛坪是房地產交易中的常用詞彙，買屋實坪是指房屋的實際使用面積，而虛坪是指非實際使用的面積。在購買房屋時，了解買屋實坪和虛坪的概念可以幫助您更好地評估房屋的價值和品質。
虛坪指的是主建物（或與附屬建物）以外的建築面積，主要是陽台、梯廳、大廳、管理室、遊戲室、機房、蓄水池…..等，多數屬於所謂「免計容積」的部分。這些空間，有些是集合住宅所必須，有些是基於更高的消防要求，有些是社區共同需求。當然也有些是過度設計(over design)甚至略嫌浮濫的無謂容積。
如果是基於社區與建築基本使用需求，以及必要的消防避難空間，我們沒有理由說那是「虛坪」，其他的或許「有點虛」。所以，某個空間「虛不虛」，某類空間「多大才合理」，都需要再仔細檢視合理性與適當性。終究，這些造成所謂虛坪過高的既有規定，都有它可能合理也可能不合理的形成過程。既然社會上確實有不少人認為虛坪太多，也確實有些建案的虛坪有點離譜。該改善的，我們就認真檢討。
不動產買賣交易是雙方物的交換，有物有權有交易的價值，但如何等價等值的交換卻是難題，不動產買賣爭議與糾發通常發生在於不公平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態，它的產生要從民國60年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起，它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。
這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物，當時的時空背景市場資金短缺，預售屋消費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳，所以有了這個分期履約的交易制度，它隨著經濟蓬勃興起，但這幾十年來也出現很多問題，包括不少因建商財務危機而成為爛尾樓，契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況，還有近10年以來一直爭論不休的實坪與虛坪的議題，買屋應該在乎的是登記面積?還是使用面積效益?在法規變來變去之下，消費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的不動產標的內容是什麼，以確保交易權益。
專有、共有的使用權益大不同
按公寓大廈管理條例第3條所定義，公寓大廈是指得區分為數部分之建物及其基地，而該建物區分所有後可各別有其專有部分，並按專有應有部分之權利，分享共用部分，全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專用，例外可約定共用；而共有則共用，例外可約定專用。
一、專有專用
專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台)，原則就專用；例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊，主建物的外牆可刊登廣告，這個外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。
二、共有共用
共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非法定共用(例如地下室空間及梯間)，原則就共用，共有約定專用只能在非法定共用部分，且必須共有人會議決議並立於規定，例如地下室停車位的使用。
圖1：專有部分、共有部分的情形
實坪是什麼?
目前法規針對實坪並沒有定義，有人認為是實際登記面積，有人認為是實際具有使用效益的坪數，但不管如何，擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分：
一、專有部分
公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念，所有權又稱完全物權，是指民法上，權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權，這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此，不論是主建物還是附屬建物的使用，都是具有專有專用的本質，具「實際使用效益」並不會有疑義，而市場所爭議討論之實坪效益，是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算，在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種疑慮，但在預售屋交易上蓋多少賣多少，就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題，是使用效益低的坪數登記，也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1)，在107年1月1日以後，最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。
表1：登記法令的變革
二、必要設施
(一)主要結構
建築法第4條定義，所謂建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以，應該很容易理解的是，一個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋，因此公寓大廈管理條例規定建物之共有部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用，不得約定專用，既為法定共用之必要設施，即應該屬產權持有的一部分。
(二)必要公設
003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災，因為煙囪效應，火勢從一樓直接竄升到六樓屋頂，吞噬了13條人命，也因為這起事件，營建署在2005年修正「建築技術規則」，針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定，建商必須花更多的成本設置消防和逃生設施，自此之後，新建案公設比從30%增加到35%甚至40%，但具公安性質的公設，是必要的設施，也應該屬產權持有的一部分。
虛坪在哪裏?
相對於前面實際使用效益的坪數整理分析，虛坪就能比較清楚的做以下的說明：
一、非必要設施
非必要設施就是使用價值低可有可無，非必要設施建築結果，是工程造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加，大致可以過度設計、重覆計算及不計容積來分述：
(一)過度設計
現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求，隨著生活品質的提升，它不斷反應在建築美學的設計上，逐漸展現出所謂城市美學的新態度，但有時它已不只是造型好看，而是在某種程度上過度的設計，例如下列建築物的雨遮、屋簷設計等案例(圖2)：
圖2：雨遮過度設計的情形
(二)不計容積
依建築技術規則等相關法規規定，部分建築項目可以不計容積，例如有1.每層樓樓地板面積12.5%以下，深度2公尺以內的陽台，每層陽台面積不足8平方公尺，可以做到8平方公尺。2.容積率15%的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可，與使用無關)3.深度1公尺以內的雨遮及露台。4.最上面的樓層以屋頂突出物申請，面積的1/8或25平方公尺，屋突可蓋2層樓(6公尺高)，若設有電梯該高度應小於9公尺。5.樓當停車空間，可不計容積，每個車位可扣除40平方公尺的容積。正面來說，善用容積與挑高設計可以增加建築空間，但另一方面而言，雖不計入容積卻同時增加總樓地板面積，也就是說工程造價會增加，建築師設計費用也相對增加，將來產權登記主建物坪數會增加，房屋稅也會增加。
案例1：屋頂突出物的增設
建商將頂樓規劃為私人花園，並建置頂樓花園的樓梯專屬最高層住戶使用，為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積，不計容積但會納入建物的樓地板面積計算。(圖3)
案例2：設備空間的增設
建商以地上層設備空間的設計不計容積，所以規劃機房空間，增加銷售玶數。(圖4)
圖3： 屋頂突出物的增設
圖4：設備空間的增設
二、重覆計算
預售建案原本應該是蓋多少賣多少，講清楚說明白，雙方合意即可，但因為建築項目過多，各種計算內容複雜，一般民眾並不容易了解，契約即使有審閱也可以說真的是有看沒有懂，也因為這樣，少部分建商緃有訂明計算方式，但實則是在契約內容重覆計算，例如
(一)梯間
玄關梯廳和出電梯後回到家的通道，屬於當層住戶分攤的小公（小公設），有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤，等於重覆計算。(圖4)
(二)停車位
標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡（4.5坪）計算，當引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售，價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位內計算，由車位持有者共同分攤，因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12～15都有。若車位登記面積只算車格4.5坪，車道就有可能被攤進公設比內計算，意即：車位坪數登記愈大，相對可降低公設比，對消費者較有利；若車位坪數小，公設比提高，但車位價格通常不會降低，民眾等於買了車位又多負擔公設價格，被扒了兩層皮。(圖5)
圖4：梯間
圖5：停車位
購屋成本番外篇
除了實坪、虛坪以外，還有一種購屋成本，那就是加值型設施的建築，加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好，來提升生活品質，但相對的建築管理費會變多，居住成本當然也會增加，大致上按機能及景觀來分：
一、機能
一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能，來增加賣象提高銷售，目前係以地下 室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)。
二、景觀
以法定空地來說，除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具消防安全不得約定為專用外，建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園，來增加居住空間的舒適度，但基於使用者付費，負擔自然會增加。
總結：
一般不動產消費意識的認知是只要有物就有權，物權有登記則具交易價值，另外，再加上使用者付費的觀念，二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，而地政法規又予以測量登記，造成市場交易的亂象，時至今日，再綜觀市場現況，核心問題始終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢，消費者只能來來回回撥撥算盤，實坪、虛坪看清楚，再決定是否決定買屋，並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全專區查詢相關資訊，以免後悔上當影響交易權益。
敢欠銀行錢不還?想躲15年追溯期?
追到你天荒地老!
很遺憾，欠銀行錢是一種合約上的債務，必須根據協議進行還款。具體來說，逾期還款可能會導致額外的費用和利息，對信用評分造成負面影響，甚至會導致債務追討和訴訟。
如果你無法按照協議還款，建議盡早與銀行聯繫並討論可能的還款計劃或延期付款的方案，以免造成更大的財務損失和信用風險。
此外，銀行每隔一段時間會公布呆帳大戶，引起各方媒體記者注目，上億元呆帳戶紛紛曝光。但其實百萬小呆帳戶，銀行也不會放過的。民法雖然規定債權十五年，但是銀行續追呆帳，都會一直展延，只要走法院，時效可以一直延續，欠款不還錢，銀行『恐怖追殺令』真的會追你到天荒地老。
台北二胎房貸利率
管道與申請條件總整理
台北是台灣蛋黃區，雖然買房困難，但相對的若擁有房產，除了居住以外還能更活化其價值。二胎房貸因申貸人條件不同，適合的貸款管道也有所不同，然而不同的二胎房貸管道差別很大，像是貸款成數、額度、利率、還款方式、手續費用，深深影響著申貸人的房屋二胎貸款權益，這篇將帶大家來清楚了解所有二胎房貸管道的細節，申辦二胎房貸前增加判斷能力，以免被不肖業者用各種收費名目坑錢！
房地產權不清楚
產權不完整「持分房屋土地」可以貸款嗎？
當房地產物件「產權不完整」無法貸款時，我可以嘗試持分貸款嗎？
土地持分貸款是什麼？當土地產權不完整也能借到錢嗎，而又該怎麼借呢？
在台灣這塊地狹人稠的土地上，寸土寸金的景象常看到，而你有聽說過持分房屋&土地嗎？很多老一輩的人常常因為曾經家裡有一塊土地，家族又有好幾個人時，一塊土地透過繼承、贈與、過戶等因素，將土地產權被多人分別共同持有，這時候這塊地，也就是所謂的「持分物件」。如果當你有一塊持分房屋土地，又剛好急需一筆錢週轉時，可以利用這塊持分房屋土地借到一筆資金嗎？條件又有哪些呢？需要共同的土地持有人同意嗎？
二胎房貸是什麼？
完整解析申請條件、流程及常見問題
房屋貸款的利率低、還款期數長，是很多人解決資金問題的主要方法，但很多人可能不知道，房產在申請過一次貸款之後，還能再申請二胎房貸（又稱二順位房貸），將房地產的價值再次利用，提供更多靈活運用資金的空間，究竟二胎房貸是什麼？申請時有哪些條件限制？本文為您整理了二胎房貸申請流程及常見問題，幫助您深入了解二胎房貸。
為什麼申請土地貸款過件率低？
土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率
所謂的土地貸款，也被稱為「土地抵押貸款（land mortgage loan）」，土地貸款是指借款人將土地的使用權，抵押設定給銀行後所取得的資金。
因此土地貸款可藉由土地做為貸款的擔保品向銀行申請貸款，並透過土地所在地的地政機關，完成土地抵押權設定，成功申貸將資金投入開發，獲利並償還貸款。
但申請土地貸款前，是否清楚：
一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
農地貸款95%的銀行都不受理怎麼辦?
持分農地貸款好申請嗎?五分鐘帶你了解!
原則上大部分銀行是不願意受理農地貸款業務的，僅剩極少數銀行有意願承攬！但就是因為很少有銀行承作，所以這些銀行在審核上就非常嚴格、放款額度也不高，在申貸上主要有3大條件限制導致一般人不容易通過：
身份限制：需為農民身份或農業相關從業人員，且信用良好無信用瑕疵，有穩定收入者
用地限制：農地的土地謄本上使用分區必須為農業使用，若農地上有建築物需有合法的保存登記
資金用途限制：資金需運用在興建農舍，購買農地、農舍或添購農業用相關生財工具
光這3點就讓大多數人打退堂鼓，有些銀行甚至要求申貸者需加入農會，或申貸時提出營運計畫、資金用途說明報告書及還款能力與收入來源說明，光是寫到這邊大概很多人都直接放棄了吧！但別絕望的太早，其實可以透過民間以及少數的金融機構來申請農地貸款即可解決上述這些問題唷！
信貸是什麼?信貸額度有多少?
信貸條件?揭露銀行不會說的關鍵數字
什麼是信用貸款？
信貸也就是信用貸款，是指銀行根據借款人的信譽所發放的貸款，申請時不需要提供任何擔保，因此又稱為無擔保貸款。現在很多貸款產品都需要抵押或者擔保，而信用貸款不用。
它的最大特點就是申貸人既不用提供任何抵押品，也不用去找第三方來擔保，僅憑申請人的信譽就可以取得銀行貸款，並以借款人的信用作為還款的保證。銀行一般都會重點申請者的收入是否穩定及個人信用記錄情況來進行審核，以免產生呆帳。
信用貸款最高可以貸多少錢？
信貸額度主要看「負債收支比」，同時還有負債比的限制，貸款額度不得超過借款人月薪的 22 倍。如果你月薪 5 萬，額度最高不超過 110 萬。
房貸詐騙！是貸款還是詐騙？
急需用錢更該小心！防止貸款詐騙3個方式說明！
國內消費者金融需求高漲，不過，投資詐騙案件卻也跟著暴增。對此，警政署165反詐騙以最近3個月比較，由消費者提報的「假貸款真詐騙」的案件數，11月比9月激增了整整4倍；警政署165呼籲民眾辨識三種新型態金融偽裝詐騙術，提升自我防詐抵抗力。
國內有3大新型態金融偽裝詐騙術
偽冒銀行或金融機構發送釣魚簡訊
誘騙民眾立即點開短連結，一旦上當點開網址，恐遭植入木馬程式，或歹徒以仿真網路銀行頁面側錄受害者銀行帳號、密碼，將受害者存款轉出至人頭帳戶。
詐騙集團有竄改來電顯示號碼的技術
恐以銀行代表號或是權威機構電話號碼向民眾要求帳戶操作或是搜集敏感資訊，一步步誘騙被害者上當。市話開頭002、009，或電話開頭＋的來電，務必警覺。
偽裝成銀行行員來電提供優惠貸款方案
留下假的銀行聯絡電話作為餌，等待民眾回撥電話上鉤後，告知優惠名額已滿，須先支付手續費後才能核貸，騙取民眾錢財。
另外：不少第一手屋主持有逾20、30年，因為房屋已經沒有設定抵押貸款，可快速過戶、取得貸款甚至轉賣，反而成為詐騙集團鎖定目標。所以已經繳清房貸的屋主，倒不如別去塗銷抵押設定，讓有心人士看到謄本資料時，避免成為鎖定目標。
一般買房子，銀行申貸條件中多要求以「最高限額抵押權」設定，所以謄本上會顯示「最高限額抵押權」與「擔保債權總金額」，設定的金額會高於實際房貸。資深的鉅軒代書表示，銀行房貸還清時，原貸款銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。
機車借款是什麼?有機車貸款推薦的嗎?
申辦前你需知道的8個注意事項！
若你正好有申請機車貸款計畫，可按照以下這4個步驟：
- 確認名下動產：確認名下有登記機車、摩托車、重型機車或Gogoro
- 確認貸款金額：因機車貸款能申貸的金額皆屬於小額貸款，無法申請到較高的額度，申請前先確認想貸款的額度
- 尋找申貸機構：因多數大型銀行較不受理機車貸款，可透過貸款顧問公司找到市面上較好的放款金融機構
- 備妥資料送審：準備好相關證件及文件，提出申請等待核貸結果
機車貸款陷阱有哪些？
關於機車貸款陷阱有哪些？PTT板上許多貸款人朋友都與我們分享過去遇到的例子，其中大部分案例都會是利息太高、被扣押證件、遇到高利貸等。以下我們也將做些重點整理，並用與您分享！
如何避開機車貸款詐騙陷阱？
PTT網友熱推3個高招請速記！
了解完常見的機車貸款陷阱後，接下來我們繼續跟你分享3招網友推薦的避雷妙招，幫助你輕鬆識破機車貸款詐騙套路，申辦更安心！
如何選擇最適合自己的房貸方案
如何選擇最適合自己的房貸方案，甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具，為自己省下利息並增加保障，真的是一門大學問。以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案：
辦理銀行房貸時，你最在乎的是，哪家銀行的貸款利率最低嗎？其實，利率高低並不是唯一的考量！貸款期間長短、每月繳款負擔、要不要寬限期、自己的投資理財能力，都是需要考量的。而如果選對了房貸方案，不僅可以輕鬆繳款，還可能讓你多賺錢。最好遵守「335原則」：準備3成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1，房屋總價不超過家庭年收入的5倍。不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。
- 貸款時別聽信低利誘惑，向非法單位辦理，請尋求專業合法單位辦理，以免掉進黑心業者圈套
- 提醒您在簽訂契約時應詳細了解內容再簽立，勿隨意簽下空白契約和本票，以免造成終身遺憾
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- 本所以誠信保密為服務宗旨，針對客戶的相關資料及文件會妥善管理，辦理全程絕對保密
】不賣房也能年省百萬？三招破解房屋轉增貸！