買賣房屋要注意什麼 ? 買房子利率試算 591,新成屋、中古屋、預售屋,買房注意事項 仲介費、契稅、買房訂金

鉅軒代書 最近終於買了人生中的第一間房,在買房我們也整理了超多 買房注意事項 與 買房教學,不管你是要買新成屋、中古屋,契稅、訂金、仲介費,買房利率…等等。鉅軒代書都會在這篇文章教大家如何買到一間好房,對買房有興趣的人繼續看下去吧。

買房子要注意什麼

說到 買房 這件事可以說是人生的一件大事,俗話說有一間好房除了上對得起父母,下對得起祖先,傳宗接代更不是問題 !! 在這動則幾千萬的買房時代如何挑選房子,絕對是我們最重要的一門功課,鉅軒代書今天就先從市面上最常見的兩種房子說起:

買房注意事項

  新成屋/預售屋 中古屋
優點 購屋自備較低、可自己決定喜愛的地點、樓層

同等的價錢上,公設比室內空間大小優於新成屋/預售屋

缺點 公設比高、管理費高、房價高 環境管線漏水等問題,可能需要二次整修、自備款高
投資 投資金需承擔較高風險(預售屋最多損失-15%左右) 投資報酬較高風險低
其他附註 預售屋自住2成 中古屋自住率9成

※每個房屋物件個有差別,我們以買房的大方向提供參考與比較,以上資料提供給大家參考,非絕對數質。

房屋權狀、公設比識別

在這鉅軒代書先把房屋權狀分成3個部分解說:
1.總面積:房屋的室內面積(非總和面積)。
2.附屬建物:房陽台、花台、露臺、雨遮。
3.共有設施:所有公共設施健身房、遊樂場、閱讀室等等

※注意車位正常與室內總面積是分開權狀,但有些建案車位會以公設的方式登記,以投資或自住的角度來說這是較不好的選擇!

公設比解說與概估:

房屋種類 公眾比例
5樓公寓

15~20%

6~12樓華夏 20~25%
12~20樓住宅大廈 25~30%
超高樓層大廈社區 30~40%

※注意住戶越少公設持會越高喔! 每個房屋物件個有差別,以上資料提供給大家參考,非絕對數質。

買房注意事項 仲介費

買房注意事項 仲介費買房訂金大家應該耳熟能詳,鉅軒代書今天也用整理新成屋以及中古屋的仲介費用給大家參考,一樣每個仲介皆有差異,斟酌服用~

中古屋仲介費:買方/1~4% 賣方1~4%,收取超過的仲介費就算違法,仲介費高低取決於你的交涉能力。
新成屋仲介費:可以說是沒有仲介費可言,取而代之的稱作業務獎金,以總價 0.8~0.95 做為計算*(當然也是參考,自行斟酌)。

在這鉅軒代書要提醒大家,談判是一件非常困難的事,最基本的一件事就是你要對於你要談判的事情,有專業度、以及明確的需求預算,好的談判能讓雙方都得到最大化的滿意,以及後續的服務,當然對於談判對象的選擇更是一件藝術,因此鉅軒代書也不紙上談兵,建議多去看屋多交涉,自然會領悟出一套屬於自己的心得與戰術

買房子查詢

買房屋注意事項整理:
1.是否為凶宅:房屋買賣最重要的一點,買個沒有問題的房子,鉅軒代書提供兩個凶宅查詢,這是買房前必做的功課喔! 1.安心買房系統 2. 台灣凶宅查詢
2.附進嫌惡設施:殯儀館、加油站、高壓電塔、垃圾場、機構、神壇&廟宇、高架橋&鐵道,特種行業,夜市,醫院等等,這是大多數人在意的,也列出給大家參考。
3.生活機能:便利商店、高鐵、火車、捷運、賣場餐廳,一般來說鬧區房價相對較高投資價值較高,但自住的話就可以依需求考量

房貸利率試算

房貸利率試算(房貸貸款成數)是一門非常專業的學問,鉅軒代書直接列表給大家參考,如何貸款出好成數以及貸款準則,給大家參考

貸款準則
收支比(房貸公式)

1.薪水認定-存摺以及扣繳憑單/12個月
2.每月還款上限-年薪/12*66%-其他貸款月付金額
3.每月月付金額(本利計算2%)-20年:51元/萬、30年:37元/萬、 40年31元/萬

現金流穩定(加分) 1.公家單位、500大企業
2.投資收入(股票、基金、企業投資)
3.超多的活期/定存存款
與銀行長期往來客戶(加分) 1.薪轉銀行
2.銀行VIP
3.購買理財型產品
4.信用卡卡友(不要有負債喔)

 

買房結語:

1.其實買房真的是很博大精深得一門學問,鉅軒代書 也不完全算是個買房專家只是把學習到的知識與大家分享,因此這篇文章也無法寫得很全面,但很歡迎對 買屋/賣屋 有興趣的人一同分享經驗。

2.基本上現在以2020因為疫情關係,買房的利率有所調降約為1.3%~1.75%左右,但還是會依照個人條件作為判斷,判斷公式(收支比),以上資料提供給大家參考,非絕對數質,請自行斟酌。

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二胎|房屋二胎|2胎|房屋2胎|2胎房貸|鉅軒貸款|金主 > 房屋貸款 > 房地產問答:如何申請房屋增貸或二胎?《11個常見問題》 《問題一》增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼? 《答:》鉅軒代書指出,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,例如3年前,柯P將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的情況良好、柯P在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。  而所謂的二胎,簡單來說,指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,例如小敏有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小敏把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。   如何申請房屋增貸或二胎? 民眾如果有申請二胎的需求,可以依照各銀行規定,以房屋做為擔保品,向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產,也就是房屋當作抵押品,所以在辦理信用貸款時,需要的工作證明、財力證明等資料核准,會比申請一般貸款來的容易。鉅軒代書表示,申辦二胎房貸時,應檢附文件包括身分證影本、土建物權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況,以及收入證明或往來存摺等文件資料。  民眾申請二胎時,除了須考量5~18%不等的利息,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定,而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元。 《問題二》房屋二胎還是房屋增貸好? 《答:》鉅軒代書表示,以上述的例子來看,蔣萬安把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請一筆房屋,如果很不幸地,蔣萬安在未來欠債,或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,蔣萬安一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍的償還金額,假使法拍後的金額比B銀行借給蔣萬安的錢少,那B銀行就必須承擔帳款難以回收的問題。  正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。  而如果蔣萬安利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,蔣萬安必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。 《問題三》房屋貸款增貸資格條件 《答:》台北富邦銀行房貸部協理表示,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。  各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。 《問題四》房屋增貸是要如何申辦? 《答:》鉅軒代書表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。 《問題五》房屋增貸的可能性(機率) 《答:》鉅軒代書表示,購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良,或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。 《問題六》房屋增貸利率多少? 《答:》鉅軒代書表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,銀行利率以重新立約的情況而定。  一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。 《問題七》增貸、轉貸有手續費嗎? 《答:》鉅軒代書表示,同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。  如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠,或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸,如果申請轉貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉貸時應該要負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。 《問題八》信用不良如何房屋轉增貸? 《答:》信義房屋行銷企劃研究室經理表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與銀行信用情況,決定核發房屋貸款的成數,銀行轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。  因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。 《問題九》房屋增貸與保證人問題 《答:》以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。鉅軒代書表示,銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。  但如何才能證明擔保價值足夠呢?鉅軒代書表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。 《問題十》辦理房屋增貸的時間要多久 《答:》鉅軒代書表示,如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要用錢,可以主動跟銀行連絡,了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了,讓銀行近快核發貸款,舒緩資金壓力。 《問題十一》房屋貸款是否需要辦二胎房貸 《答:》鉅軒代書表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。  但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。  而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。 銀行「第二順位」房貸利率偏高 操作槓桿如走鋼索 銀行「二胎房貸」是指,你已經先拿一間房子給一家銀行抵押借貸,可是臨時需要資金,所以再把同一間房屋給其他銀行當作抵押品來申請貸款,但因為二胎銀行求償的順位排在第二,風險較高,承辦的多半是中小型銀行,平均利率約 2.5%~4.5% ,比一般房貸來得高,而且因為是「第二順位房貸」,因而貸款成數有限,通常只有原貸款金額的一成到二成左右。 此外,二胎房貸的還款方式必須「本息攤還」,在利率比一般房貸高,又沒有寬限期的情況下,等於要同時還兩家銀行房貸,所以提醒大家,就算成功貸到二胎,一定要評估自己的還款能力。而承做二胎的銀行,在風險考量之下都會審核再三,通常貸款人會找尋貸款顧問協助,以提高過件率,讓貸款人順利承貸。 提供土地貸款,土地融資,代償當舖,銀行代辦,土地借錢,建地貸款,農牧用地,土地持分,銀行二胎,農地持分,不動產抵押,都市計劃地,工業用地,魚塭借錢,養地借款,代償高利貸,公園綠地,農地借錢,田地借款,林地融資,地價指數,2胎,二胎,土地二胎,不動產代書,二胎代償,民間二胎。銀行等全方位的銀行貸款資訊一次搞定貸款麻煩事! 2胎,二胎,土地二胎,二胎代償,民間二胎,持分二胎,土地借錢,房屋貸款,二胎房貸,土地融資,銀行房貸利率,民間房貸,代償融資,軍公教房貸,房子二胎,銀行代辦,土地借錢,房貸轉貸,土地持分借款,公寓平房,銀行二胎,民間代償,房貸全額貸,農地持分借款,我要借錢門路,不動產抵押,房貸問題,三胎代償,都市計劃地,工業用地,農會房貸利息,魚塭養地借款,代償高利貸,銀行房貸比較,我要辦房貸,漁塭綠地,民宿貸款,農地借錢,銀行房貸二胎,建地借款,辦公大樓,房貸增貸,田地借款,林地融資,房屋借款,代償當舖,工商週轉,企業金融借款,私人借貸,工業住商貸款,房屋實價登錄,房價指數,租金繳房貸,房貸二胎,代書借錢,國宅貸款,農舍貸款。