買賣房屋要注意什麼 ? 買房子利率試算 591，新成屋、中古屋、預售屋，買房注意事項 仲介費、契稅、買房訂金

鉅軒代書 最近終於買了人生中的第一間房，在買房我們也整理了超多 買房注意事項 與 買房教學，不管你是要買新成屋、中古屋，契稅、訂金、仲介費，買房利率…等等。鉅軒代書都會在這篇文章教大家如何買到一間好房，對買房有興趣的人繼續看下去吧。

買房子要注意什麼

說到 買房 這件事可以說是人生的一件大事，俗話說有一間好房除了上對得起父母，下對得起祖先，傳宗接代更不是問題 !! 在這動則幾千萬的買房時代如何挑選房子，絕對是我們最重要的一門功課，鉅軒代書今天就先從市面上最常見的兩種房子說起：

買房注意事項

	新成屋/預售屋	中古屋
優點	購屋自備較低、可自己決定喜愛的地點、樓層	同等的價錢上，公設比室內空間大小優於新成屋/預售屋
缺點	公設比高、管理費高、房價高	環境管線漏水等問題，可能需要二次整修、自備款高
投資	投資金需承擔較高風險(預售屋最多損失-15%左右)	投資報酬較高風險低
其他附註	預售屋自住2成	中古屋自住率9成

※每個房屋物件個有差別，我們以買房的大方向提供參考與比較，以上資料提供給大家參考，非絕對數質。

房屋權狀、公設比識別

在這鉅軒代書先把房屋權狀分成3個部分解說：
1.總面積：房屋的室內面積(非總和面積)。
2.附屬建物：房陽台、花台、露臺、雨遮。
3.共有設施：所有公共設施健身房、遊樂場、閱讀室等等
※注意車位正常與室內總面積是分開權狀，但有些建案車位會以公設的方式登記，以投資或自住的角度來說這是較不好的選擇！

公設比解說與概估：

房屋種類	公眾比例
5樓公寓	15~20%
6~12樓華夏	20~25%
12~20樓住宅大廈	25~30%
超高樓層大廈社區	30~40%

※注意住戶越少公設持會越高喔! 每個房屋物件個有差別，以上資料提供給大家參考，非絕對數質。

買房注意事項 仲介費

買房注意事項 仲介費、買房訂金大家應該耳熟能詳，鉅軒代書今天也用整理新成屋以及中古屋的仲介費用給大家參考，一樣每個仲介皆有差異，斟酌服用~

中古屋仲介費：買方/1~4% 賣方1~4%，收取超過的仲介費就算違法，仲介費高低取決於你的交涉能力。
新成屋仲介費：可以說是沒有仲介費可言，取而代之的稱作業務獎金，以總價 0.8~0.95 做為計算*(當然也是參考，自行斟酌)。

在這鉅軒代書要提醒大家，談判是一件非常困難的事，最基本的一件事就是你要對於你要談判的事情，有專業度、以及明確的需求預算，好的談判能讓雙方都得到最大化的滿意，以及後續的服務，當然對於談判對象的選擇更是一件藝術，因此鉅軒代書也不紙上談兵，建議多去看屋多交涉，自然會領悟出一套屬於自己的心得與戰術

買房子查詢

買房屋注意事項整理：
1.是否為凶宅：房屋買賣最重要的一點，買個沒有問題的房子，女王提供兩個凶宅查詢，這是買房前必做的功課喔! 1.安心買房系統 2. 台灣凶宅查詢
2.附進嫌惡設施：殯儀館、加油站、高壓電塔、垃圾場、機構、神壇&廟宇、高架橋&鐵道，特種行業，夜市，醫院等等，這是大多數人在意的，也列出給大家參考。
3.生活機能：便利商店、高鐵、火車、捷運、賣場餐廳，一般來說鬧區房價相對較高投資價值較高，但自住的話就可以依需求考量

房貸利率試算

房貸利率試算(房貸貸款成數)是一門非常專業的學問，鉅軒代書直接列表給大家參考，如何貸款出好成數以及貸款準則，給大家參考

貸款準則
收支比(房貸公式)	1.薪水認定-存摺以及扣繳憑單/12個月 2.每月還款上限-年薪/12*66%-其他貸款月付金額 3.每月月付金額(本利計算2%)-20年:51元/萬、30年:37元/萬、 40年31元/萬
現金流穩定(加分)	1.公家單位、500大企業 2.投資收入(股票、基金、企業投資) 3.超多的活期/定存存款
與銀行長期往來客戶(加分)	1.薪轉銀行 2.銀行VIP 3.購買理財型產品 4.信用卡卡友(不要有負債喔)

 

買房結語：

1.其實買房真的是很博大精深得一門學問，鉅軒代書 也不完全算是個買房專家只是把學習到的知識與大家分享，因此這篇文章也無法寫得很全面，但很歡迎對 買屋/賣屋 有興趣的人一同分享經驗。

2.基本上現在以2020因為疫情關係，買房的利率有所調降約為1.3%~1.75%左右，但還是會依照個人條件作為判斷，判斷公式(收支比)，以上資料提供給大家參考，非絕對數質，請自行斟酌。