【房地產】你可能沒想過的11個購屋關鍵細節

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【房地產】你可能沒想過的11個購屋關鍵細節
看屋時一定要謹慎、小心,避免入住後才後悔莫及
你沒想過的 11個購屋魔鬼細節
俗話說:魔鬼藏在細節裡,購屋前不可不慎,很多人以為「樓層高低」或「戶數多寡」不重要,純粹個人偏好,只要自己能接受就好,其實這些細節相當關鍵,不僅可能會導致額外的支出,也會影響未來居住品質,民眾購屋時,一定要留意11個購屋關鍵細節。

1. 樓層高低
很多人以為樓層高低,主要僅影響景觀、採光、通風,其實購屋樓層學問可不小,如社區的建築管線多匯集於2樓,容易出現管線堵塞、污水倒灌等問題;11樓以上必須裝置自動灑水器,室內淨高受到限縮。

此外,偏好高樓層者,除了容易遇到水壓不足的問題外,也必須留意社區的中繼水箱規劃在哪一樓層,才能免去潮濕吵雜,甚或漏水困擾。

2. 電梯數量
高樓與戶數多的社區,一定要留意電梯數,例如新北市某知名捷運共構大樓,戶數逾1500戶,但電梯卻只有3部,平常等個電梯少說就要5~10分鐘,上下班的尖峰時刻,更是班班客滿,上班擔心遲到,下班回家搭電梯還得排隊。

3. 戶數多寡
戶數多的社區,容易有出入複雜、社區住戶素質不一的問題,但戶數過少時,公共設施的維修與管理費用,在可分攤戶數少的狀況下,每戶要負擔的金額便會變得相當沉重,很多小社區常因為管理費不足,而無力聘請社區保全,也因此失去代收包裹、代丟垃圾的功能。

4. 通風與排水設計
若社區規劃管線規劃不良,廚房或衛浴的排水系統便容易堵塞,不僅易潮濕滋生黴菌,更會散發異味,且由於是社區管線問題,除非整個社區管線重拉,否則難以改善,建議看屋時,最好實際觀察,例如打開廁所水龍頭,並開到最大,觀察排放速度,並特別留意廚房與衛浴的排水處是否有異味。

5. 基地形狀
基地形狀與耐震度相關,原則上愈方正的基地,耐震度愈高,基地形狀過長時,不僅容易出現裂縫,地震時結構也易受損,或出現倒塌,因此購屋時,應挑選基地形狀規則、簡單、對稱的社區,避開基地形狀呈現T型、L型、H型、ㄈ型的社區。

6. 門牌地址
房地產市場長久以來,都存在「門牌效應」,位於黃金地段,坐擁黃金門牌的住宅價格高、轉手性也高,即便是同一個社區,門牌分別坐落在忠孝東路,或旁邊巷道,價格也有所差異,若是購買預售屋的民眾,最好也要向銷售人員詢問,申請的門牌為何。

7. 點燈率、空屋數
別以為社區的空屋量,與自身無關,有些人覺得空屋多,反而顯得安靜、單純,也沒人搶公共設施,但若空屋量過多,表示投資客多,不僅會影響管委會運作,當房市景氣不好時,投資客拋售,房價將面臨龐大的下修壓力,建議看屋時一定也要留意夜晚的點燈率。

8. 鄰居素質、管委會運作狀況
俗話說「千萬買房、億萬買鄰」,顯示了要住得舒適有品質,除了硬體建築重要外,軟體部分也要兼顧,社區居住品質好壞,就以鄰居素質與管委會運作狀況影響最大,假設管委會行同虛設,甚至被黑道把持,社區安全堪憂,不僅居住安全受到影響,也會影響房價與未來的轉手性。

9. 周邊停車位
若是有車的家庭,買房前一定要幫愛車規劃好停車問題,若社區車位不足,或是購買公寓住宅,勢必要向外尋找車位,若住宅周邊沒有免費停車位,就得花錢承租,以台北市而言,停車位每個月約5000元,若家裡有兩台車,每個月至少就要多花1萬元,最怕的是,停車場距離遙遠,花錢還找不到車位。

10. 周邊巷道、塞車情況
上班族不僅要留意主要聯外道路,尖峰時刻是否塞車,不少區域巷道狹小,又規劃為單行道,尖峰時刻也會出現車多擁擠的狀況,但民眾看屋時通常是假日,或晚間下班後,不容易發現,建議最好平日上下班時刻實際觀察,否則每天早上光是開車上班,就得花費不少時間,車子也容易A到,需額外花費維修費用。

11. 坐落地質
房子要安全,地基穩定很重要,而坐落的地質更是關鍵,購屋前,最好先查詢住宅是否坐落在土讓液化區,亦或坡地的順向坡,避免因地震或雨勢過大,導致住宅傾斜或倒塌。


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不動產買賣交易是雙方物的交換,有物有權有交易的價值,但如何等價等值的交換卻是難題,不動產買賣爭議與糾發通常發生在於不公平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態,它的產生要從民國60年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起,它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物,當時的時空背景市場資金短缺,預售屋消費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳,所以有了這個分期履約的交易制度,它隨著經濟蓬勃興起,但這幾十年來也出現很多問題,包括不少因建商財務危機而成為爛尾樓,契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況,還有近10年以來一直爭論不休的實坪與虛坪的議題,買屋應該在乎的是登記面積?還是使用面積效益?在法規變來變去之下,消費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的不動產標的內容是什麼,以確保交易權益。 專有、共有的使用權益大不同 按公寓大廈管理條例第3條所定義,公寓大廈是指得區分為數部分之建物及其基地,而該建物區分所有後可各別有其專有部分,並按專有應有部分之權利,分享共用部分,全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專用,例外可約定共用;而共有則共用,例外可約定專用。 一、專有專用 專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台),原則就專用;例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊,主建物的外牆可刊登廣告,這個外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。 二、共有共用 共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非法定共用(例如地下室空間及梯間),原則就共用,共有約定專用只能在非法定共用部分,且必須共有人會議決議並立於規定,例如地下室停車位的使用。 圖1:專有部分、共有部分的情形 實坪是什麼? 目前法規針對實坪並沒有定義,有人認為是實際登記面積,有人認為是實際具有使用效益的坪數,但不管如何,擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分: 一、專有部分 公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念,所有權又稱完全物權,是指民法上,權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權,這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此,不論是主建物還是附屬建物的使用,都是具有專有專用的本質,具「實際使用效益」並不會有疑義,而市場所爭議討論之實坪效益,是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算,在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種疑慮,但在預售屋交易上蓋多少賣多少,就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題,是使用效益低的坪數登記,也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1),在107年1月1日以後,最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。 表1:登記法令的變革 二、必要設施   (一)主要結構 建築法第4條定義,所謂建築物,為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以,應該很容易理解的是,一個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋,因此公寓大廈管理條例規定建物之共有部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用,不得約定專用,既為法定共用之必要設施,即應該屬產權持有的一部分。 (二)必要公設 003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災,因為煙囪效應,火勢從一樓直接竄升到六樓屋頂,吞噬了13條人命,也因為這起事件,營建署在2005年修正「建築技術規則」,針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定,建商必須花更多的成本設置消防和逃生設施,自此之後,新建案公設比從30%增加到35%甚至40%,但具公安性質的公設,是必要的設施,也應該屬產權持有的一部分。 虛坪在哪裏? 相對於前面實際使用效益的坪數整理分析,虛坪就能比較清楚的做以下的說明: 一、非必要設施 非必要設施就是使用價值低可有可無,非必要設施建築結果,是工程造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加,大致可以過度設計、重覆計算及不計容積來分述:     (一)過度設計 現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求,隨著生活品質的提升,它不斷反應在建築美學的設計上,逐漸展現出所謂城市美學的新態度,但有時它已不只是造型好看,而是在某種程度上過度的設計,例如下列建築物的雨遮、屋簷設計等案例(圖2):   圖2:雨遮過度設計的情形     (二)不計容積 依建築技術規則等相關法規規定,部分建築項目可以不計容積,例如有1.每層樓樓地板面積12.5%以下,深度2公尺以內的陽台,每層陽台面積不足8平方公尺,可以做到8平方公尺。2.容積率15%的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可,與使用無關)3.深度1公尺以內的雨遮及露台。4.最上面的樓層以屋頂突出物申請,面積的1/8或25平方公尺,屋突可蓋2層樓(6公尺高),若設有電梯該高度應小於9公尺。5.樓當停車空間,可不計容積,每個車位可扣除40平方公尺的容積。正面來說,善用容積與挑高設計可以增加建築空間,但另一方面而言,雖不計入容積卻同時增加總樓地板面積,也就是說工程造價會增加,建築師設計費用也相對增加,將來產權登記主建物坪數會增加,房屋稅也會增加。         案例1:屋頂突出物的增設 建商將頂樓規劃為私人花園,並建置頂樓花園的樓梯專屬最高層住戶使用,為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積,不計容積但會納入建物的樓地板面積計算。(圖3)          案例2:設備空間的增設 建商以地上層設備空間的設計不計容積,所以規劃機房空間,增加銷售玶數。(圖4) 圖3: 屋頂突出物的增設 圖4:設備空間的增設 二、重覆計算 預售建案原本應該是蓋多少賣多少,講清楚說明白,雙方合意即可,但因為建築項目過多,各種計算內容複雜,一般民眾並不容易了解,契約即使有審閱也可以說真的是有看沒有懂,也因為這樣,少部分建商緃有訂明計算方式,但實則是在契約內容重覆計算,例如        (一)梯間 玄關梯廳和出電梯後回到家的通道,屬於當層住戶分攤的小公(小公設),有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤,等於重覆計算。(圖4)        (二)停車位 標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(4.5坪)計算,當引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售,價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位內計算,由車位持有者共同分攤,因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12~15都有。若車位登記面積只算車格4.5坪,車道就有可能被攤進公設比內計算,意即:車位坪數登記愈大,相對可降低公設比,對消費者較有利;若車位坪數小,公設比提高,但車位價格通常不會降低,民眾等於買了車位又多負擔公設價格,被扒了兩層皮。(圖5)  圖4:梯間 圖5:停車位 購屋成本番外篇    除了實坪、虛坪以外,還有一種購屋成本,那就是加值型設施的建築,加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好,來提升生活品質,但相對的建築管理費會變多,居住成本當然也會增加,大致上按機能及景觀來分: 一、機能     一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能,來增加賣象提高銷售,目前係以地下  室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)。 二、景觀 以法定空地來說,除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具消防安全不得約定為專用外,建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園,來增加居住空間的舒適度,但基於使用者付費,負擔自然會增加。 總結,一般不動產消費意識的認知是只要有物就有權,物權有登記則具交易價值,另外,再加上使用者付費的觀念,二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目,而地政法規又予以測量登記,造成市場交易的亂象,時至今日,再綜觀市場現況,核心問題始終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢,消費者只能來來回回撥撥算盤,實坪、虛坪看清楚,再決定是否決定買屋,並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全專區查詢相關資訊,以免後悔上當影響交易權益。 鉅軒代書:臺北2胎,台北二胎,土地二胎,二胎代償,民間二胎,持分二胎,土地借錢,房屋貸款,二胎房貸,土地融資,銀行房貸利率,民間房貸,代償融資,軍公教房貸,房子二胎,銀行代辦,土地借錢,房貸轉貸,土地持分借款,公寓平房,銀行二胎,民間代償,房貸全額貸,農地持分借款,我要借錢門路,不動產抵押,房貸問題,三胎代償,臺北都市計劃地,工業用地,農會房貸利息,魚塭養地借款,代償高利貸,銀行房貸比較,我要辦房貸,漁塭綠地,民宿貸款,農地借錢,銀行房貸二胎,建地借款,辦公大樓,房貸增貸,田地借款,林地融資,房屋借款,代償當舖,工商週轉,企業金融借款,私人借貸,工業住商貸款,房屋實價登錄,房價指數,租金繳房貸,房貸二胎,台北代書借錢,國宅貸款,農舍貸款