您購買的土地真的可以合法建造農舍嗎？
買農地蓋豪宅農舍請注意「套繪管制」！
買農地無法蓋農舍 竟是疏忽這點
忙碌了大半輩子，許多人夢想在農村中過著悠閒的退休生活，距離台北市最近的宜蘭，是許多民眾心目中的首選區域，就有民眾開心的在朋友的介紹下，買了一塊宜蘭的農地，購買後才發現，這塊農地其實已經被套繪管制，無法申請興建農舍，農村退休生活夢碎。
資料來源：《yahoo》（2022.01.03）
很多可能都沒聽過「套繪」這個詞！當要申請建築使用時，才被建管單位告知該土地被「套繪管制」，在解除管制前不能提供建築使用。
仲介在居間介紹買賣房屋時，有時也未注意到這項管制，致使買受人給付買賣價金後，每每感到錯愕不已，既然不能蓋房子，買這塊地要作什麼？
「土地套繪管制」是為了避免一塊地被使用兩次，俾主管機關承辦人員，在收到建照或使用執照申請時，可以知道這一塊空地已經不可以再有其他用途。
目前法律規定的「套繪管制」約有二類，一類是依據「建築法」第11條規定「應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制，該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。」
因此，在建築執照及地籍套繪圖上，會將已興建、未興建建築物及設置停車空間之土地分別著色標示。
另一類則是農地套繪管制，「農業用地興建農舍辦法」第12條規定「建築主管機關於核發建造執照後，應造冊列管。
同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。
已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」
總之，土地套繪是一個需要謹慎處理的問題，因為不當的土地套繪可能導致城市發展不平衡、土地資源浪費、法律糾紛等問題。為了確保土地的合理使用和管理，相關部門需要制定相應的法規和管制措施。
若您需要進行土地套繪，建議您先了解當地的法規和規定，並獲得相關部門的批准和許可。
土地套繪可以分割嗎？
土地套繪是指將一塊土地分割成多塊或多塊土地合併為一塊的行為。
土地套繪的管制因國家和地區而異，以下是一些可能的土地套繪管制：
- 土地管理法規：大多數國家都有土地管理法規，用於規範土地的使用和管理。這些法規通常會限制土地套繪的數量、面積和方式。
- 城市規劃：城市規劃部門通常會制定規劃方案，用於規劃城市的發展和土地利用。這些規劃方案通常包括對土地套繪的限制和管制。
- 土地登記制度：土地登記制度用於記錄土地的所有權和使用權。在某些國家，土地套繪可能需要通過土地登記來進行。登記機構通常會對土地套繪進行審核，以確保符合相應的法規和規定。
土地被套繪管制還能建造農舍嗎
換言之，土地被套繪管制在解除套繪管制前，是無法再提供建築使用的。所以買賣農地如果有超過756坪或是買方有興建的準備(合併)，注意要申請 『農業用地無套繪證明』。申請人需填具申請書後，備齊以下文件 ：
- 土地所有權人身分證正反面影本(加蓋私章)
- 一個月內之土地登記謄本(正本)
- 一個月內之地籍圖謄本(正本)
- 現況照片，向公所工務課申請
由於在89年農業發展條例修正前，農地不限制土地大小，農舍建蔽率為10%。
依據「台灣省申請自用農舍補充注意事項」（已經內政部92年10月17日台內營字第0920089474號函廢止適用）規定，若是單筆土地用地不足，可使用同一人名下10公里範圍內未毗鄰農地合併計算（稱為配合耕地）。
但89年前因法規疏漏，未明文規定農舍必須與坐落用地及配合耕地一併移轉，造成不少農舍起造人於興建農舍之後，將農舍及坐落用地作為一般住宅出售。
但配合耕地卻不一併出售，取得農舍及坐落耕地，未同時取得配合耕地者，大多農舍本身坐落用地不足，其農舍已失去農用目的，變身為一般住宅，農舍所有人大多不務農，違背農舍因農地存在之精神。
也有不少套繪農地持有人，係因繼承或䁬與取得，本身並不從事農作，想將之出售給務農者，但務農者因為該地被套繪，無法興建農舍，亦有不少農地因為地理位置需要興建農舍才便利耕作，亦因該地無法出售給務農者進行農地利用，只好閒置，浪費大量農地資源。
直到89年農業發展條例修法後才規定，須面積兩分半（零點二五公頃）以上農地才能興建農舍。
何種情形下才能解除套繪管制
農業用地興建農舍辦法第12條第2項、第3項規定，已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：
- 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
- 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
- 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。
另外大法官釋字第776號解釋也針對「建物所有人申請變更使用執照需增設停車空間於鄰地空地，而由鄰地所有人出具土地使用權同意書」，由於鄰地所有人出具土地使用權同意書未定有期限致被套繪管制，認為土地使用同意書可以附期限；當同意有期限時，核發建物變更使用執照、套繪管制也要有一樣的期限；如果同意使用的關係消滅時，像是租約到期、解除契約關係，也可以廢止使用執照、解除套繪管制。
因此，不論購買農地或一般建地，要興建農舍或一般住宅建築使用，都要查明該地有無被套繪管制。
解除套繪管制之條件及程序為何？
農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者：
依變更後之土地使用規定管理，農舍用途宜配合變更。依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後，其配合耕地得一併解除套繪管制。
非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者：
配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍，如屬配合耕地，得逕為解除套繪管制。
農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定：
經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上，所稱比例符合法令規定者！
為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10％，農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90％，農業用地面積不得低於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。
申請解除套繪管制者：
以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象；農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請；檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定，得免由建築師簽證；農業用地經解除套繪管制者，地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷註記。
當地主發現土地受到套繪管制，可查明先前有無領得建造執照而逾期未興建，倘若領有執照可向縣府繳回原執照並敘明未動工之原因，以辦理解除套繪管制，只要檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件，即可申請解除土地套繪管制，重新申請建築許可。
若鄉親對解除套繪管制仍有疑慮及問題，請攜帶相關資料於每週一、五早上9時30分至11時30分至縣府工商發展處(建築管理科)櫃檯，有專業建築師駐點免費諮詢，歡迎各位鄉親多加利用！
繼承是指在一個人去世後，其財產、權利和義務等法律關係依法轉移給其繼承人的過程。根據不同的法律體系和文化背景，繼承方式也有所不同。以下是一些常見的繼承方式：
- 法定繼承：法定繼承是指在沒有遺囑的情況下，根據法律規定來進行繼承。法定繼承通常依據血緣關係和婚姻關係來進行，例如子女、配偶、父母等。
- 遺囑繼承：遺囑繼承是指在死者生前所作的遺囑中，指定繼承人或者繼承份額的方式。遺囑繼承可以規定繼承人的範圍、繼承份額、繼承的財產種類等。
- 附條件繼承：附條件繼承是指在繼承中，遺囑或法律對繼承人所提出的一些限制或條件，只有符合這些條件的人才能夠繼承財產或權利。例如要求繼承人必須完成學業或繼續經營家族事業等。
- 優先繼承權：在某些特殊情況下，法律可能會賦予某些人優先繼承權。例如在某些國家中，如果遺產中存在未成年的子女，那麼子女的監護人或法定代理人可能會被賦予繼承權。
蓋房子預算不夠怎麼辦？
如何善用自地自建貸款方案？
自地自建貸款如何申辦？
自地自建常見的貸款有土地融資、建築融資和土地建築融資（俗稱土建融），各種貸款的方式，從字面上來看就可以略知一二。土地融資：就是以土地作為抵押擔保品，向銀行借貸作為建築的營建款項。
建築融資，則是以未來興建完成的建物作為擔保，向銀行借貸作為營建的款項，但也因為是未來建物不確定性高，因此，以貸款成數和限制，相對來說都會比土地貸款來的嚴苛。
回答PTT網友的疑問：「現在土地貸款成數多少？」、「建築融資能貸多少？」、「我還需要準備多少自備款？」。當被問完費用後，緊接著便會開始盤點手上有的資金、詢問能夠借貸的來源、貸款成數、年利率…等。有關自地自建貸款，然而最主要會影響貸款鑑價和成數的變數有：
- 建築基地分類和特性
- 該筆土地或是鄰近最近買賣價格
- 該縣市建築成本估算
為什麼申請土地貸款過件率低？
土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率
所謂的土地貸款，也被稱為「土地抵押貸款（land mortgage loan）」，土地貸款是指借款人將土地的使用權，抵押設定給銀行後所取得的資金。
因此土地貸款可藉由土地做為貸款的擔保品向銀行申請貸款，並透過土地所在地的地政機關，完成土地抵押權設定，成功申貸將資金投入開發，獲利並償還貸款。
但申請土地貸款前，是否清楚：
一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
農地貸款95%的銀行都不受理怎麼辦?
持分農地貸款好申請嗎?五分鐘帶你了解!
原則上大部分銀行是不願意受理農地貸款業務的，僅剩極少數銀行有意願承攬！但就是因為很少有銀行承作，所以這些銀行在審核上就非常嚴格、放款額度也不高，在申貸上主要有3大條件限制導致一般人不容易通過：
▶身份限制：需為農民身份或農業相關從業人員，且信用良好無信用瑕疵，有穩定收入者
▶用地限制：農地的土地謄本上使用分區必須為農業使用，若農地上有建築物需有合法的保存登記
▶資金用途限制：資金需運用在興建農舍，購買農地、農舍或添購農業用相關生財工具
光這3點就讓大多數人打退堂鼓，有些銀行甚至要求申貸者需加入農會，或申貸時提出營運計畫、資金用途說明報告書及還款能力與收入來源說明，光是寫到這邊大概很多人都直接放棄了吧！但別絕望的太早，其實可以透過民間以及少數的金融機構來申請農地貸款即可解決上述這些問題唷！
林地貸款銀行可以申辦嗎？
森林法規／林地價值
你想知道97％的林地問題都在這裡！
林業用地的定義?
什麼土地會被稱作林地?
林業用地的定義依照森林法規定：「森林係指林地及其群生竹、木之總稱。依其所有權之歸屬，分為國有林、公有林及私有林。森林以國有為原則。」
若想知道土地是否為林地，可以該土地之地段、地號到地政事務所申請土地登記簿，並從標示部「編定使用」欄位可看出，若欄位顯示為空白，代表該筆土地在都市計畫之內；若非都市計重劃域內，則會依照環境分類成一般農業區、特定農業區、山坡地保育區、工業區、風景區等，再依照分區有不同的使用類別，分為農牧用地、林業用地等等……。
如何選擇最適合自己的房貸方案，甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具，為自己省下利息並增加保障，真的是一門大學問。以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案：
提醒你，在申請貸款時，務必考量自身的還款能力，尤其是首購族，最好遵守「335原則」：準備3成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1，房屋總價不超過家庭年收入的5倍。不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。
如果貸款後，資金週轉真的出現問題，也不要輕易違約，最好趕快去跟銀行協調，例如延長還款期限，以減輕每月繳款負擔，避免房貸繳不出來、房屋被銀行法拍的風險喔！
- 貸款時別聽信低利誘惑，向非法單位辦理，請尋求專業合法單位辦理，以免掉進黑心業者圈套
- 提醒您在簽訂契約時應詳細了解內容再簽立，勿隨意簽下空白契約和本票，以免造成終身遺憾
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