詐騙集團越騙越大-破解房貸詐騙六大手法,辦代書貸款你可能被騙了嗎?

詐騙集團越騙越大-代辦詐騙層出不窮!
騙房貸」房地產交易安全亮紅燈
教你破解房屋貸款詐騙六大手法,申辦代書貸款時
你可能被騙了嗎?

近年來由於經濟不景氣,民眾遭詐騙集團以電話、手機簡訊、郵件、冒名金融中心刷卡、國稅局、電信局、勞農保退稅、退費、中獎等各種方式詐騙錢財事件層出不窮,而價值不菲的不動產,也逐漸成為詐騙集團鎖定的目標。詐騙買方利用不動產交易及產權轉移過程複雜繁瑣之特性,以及銀行控管漏洞,造成消費者財產上損失之相關案件,近年來有上升趨勢,詐騙金額也有越來越高的現象。

近幾年在台灣,詐騙事件層出不窮、手法日新月異,這些詐騙集團最擅長利用人性的弱點,在你生活上遇到困難、急需用錢時,偽裝成只是想幫個忙的「好心人」趁虛而入,再狠狠吸乾你的血汗錢。根據內政部警政署統計,109年1至8月佯稱代辦貸款的詐欺案件近600件,其中18 -29歲的受害者占多數、女性被害人高達360位。

109年度詐欺案件發生數及破獲數概況(圖片來源:內政部警政署刑事警察局)

遺憾的是,即使政府不斷地呼籲民眾小心、新聞媒體也一直報導最新詐騙手法,詐騙事件仍持續上演、被害人仍不斷產生…為了不要再讓更多的人受害,以下整理出實際的假代辦真詐騙案例,希望大家能多多警惕。

但是市面上有太多掛著政府公司、當鋪的名義從事地下錢莊等高利貸放款。導致大家聽到『民間貸款公司』,都害怕利息太高、被騙錢、被騙個人資料,甚至淪為人頭戶!

記住,急需用錢的時候,要留心跟什麼人借錢
以免不小心誤闖狼窟成肥羊,讓自己的財務狀況雪上加霜

以下就是申貸時,需要小心的注意事項:
1、叫你拿出個人證件正本:常見貸款詐騙手法:標榜雙證件正本、印章、存摺交出來,就能幫你輕鬆辦好貸款。

「千萬不要因為急需用錢就把證件直接給對方,在還沒拿到貸款之前,需要寄送存摺、印章、提款卡、證件等的說法都是詐騙!!」

2、放款前就收取各項費用:貸款除了要付利息外,或多或少都會有一些執行費用,正常的貸款申辦,確實需要一些開辦費、手續費、辦理費等…執行費用。

如果在辦理民間借款之前,貸款業者就用各種名目叫你預先繳交各種費用,你也乖乖繳錢了,對方可能收了錢就不見人影。所以千萬不要在還沒拿到錢之前,就支付任何費用給貸款業者(如:管理費、代書費、車馬費等各種費用)。

3、貸款利率高得誇張:類似以日計息、每週還款,或是利率高得不合理(例如月息高達5%以上),建議你不要辦了,我們來說說 2個理由:
一、實拿本金:算進這高利息,你實際一年能用到的錢,根本不多
二、還款金額:利率高,就代表著每月還款金額也高

再來也要衡量一下額外的行政收費,例如:手續費、開辦費等。申辦貸款是為了要解決問題,而不是製造更多的問題,別為了解決一時週轉金,造成以後要付出更多的成本!

4、沒有當面對保就簽約:和銀行申請貸款一樣,民間貸款都一定會有【對保及簽約】的流程,這是保障申貸人及放款人雙方權益最重要的步驟。

如果沒有當面對保的流程,就要小心了!你很可能遇到詐騙,或者碰上一間不友善的貸款公司,契約的內容應包括雙方個資、借貸金額、貸款利率、到期日期、借貸日期、違約金等內容。也可主張貸款人如債務不履行義務,應承擔放款人因追討借錢不還而支出的費用。

5、申辦條件過於簡單、容易的流程:你可能在路邊或借錢網站上看到廣告,寫著「來就借!不必經過審核!」,這種吸睛且容易讓人掉入陷阱的標語。

坊間有些貸款公司,只要給出證件就可以馬上拿到錢,或只要付手續費就能成功貸款。但實際上是地下錢莊或當鋪,即便可以立刻拿到錢,但通常都伴隨著非常高的利息,從還錢還不清的高利貸循環,更可怕的是變成人頭警示帳戶,一定要小心為妙才好。

6、有實體店面的公司:很多放款公司都是在路邊看板或是網路上打廣告,而沒有實體辦公室或店面,我們稱作所謂的中人公司(仲介公司)

這類中人公司最麻煩的一點就是,萬一日後能還錢了,需要清償或是有其他貸款問題需要找誰呢?所以也建議客戶要找就找有實體店面的店家或是金主直營店,也是對自己的一種保障!至少找的到人算帳!

不論你是否要在本公司貸款,鉅軒代書關心貸款民眾。在貸款還沒有下來之前,無論如何,你都不能先繳任何手續費。(銀行聯徵費用500元除外)

目前景氣越差,「詐騙行業」越是生意興隆,時常有客戶向金融機構投訴被騙,由於多半民眾被騙的手續費都無法追回,民眾有需要瞭解詐騙集團的行騙手法!鉅軒代書提醍你

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不動產買賣交易是雙方物的交換,有物有權有交易的價值,但如何等價等值的交換卻是難題,不動產買賣爭議與糾發通常發生在於不公平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態,它的產生要從民國60年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起,它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物,當時的時空背景市場資金短缺,預售屋消費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳,所以有了這個分期履約的交易制度,它隨著經濟蓬勃興起,但這幾十年來也出現很多問題,包括不少因建商財務危機而成為爛尾樓,契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況,還有近10年以來一直爭論不休的實坪與虛坪的議題,買屋應該在乎的是登記面積?還是使用面積效益?在法規變來變去之下,消費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的不動產標的內容是什麼,以確保交易權益。 專有、共有的使用權益大不同 按公寓大廈管理條例第3條所定義,公寓大廈是指得區分為數部分之建物及其基地,而該建物區分所有後可各別有其專有部分,並按專有應有部分之權利,分享共用部分,全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專用,例外可約定共用;而共有則共用,例外可約定專用。 一、專有專用 專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台),原則就專用;例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊,主建物的外牆可刊登廣告,這個外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。 二、共有共用 共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非法定共用(例如地下室空間及梯間),原則就共用,共有約定專用只能在非法定共用部分,且必須共有人會議決議並立於規定,例如地下室停車位的使用。 圖1:專有部分、共有部分的情形 實坪是什麼? 目前法規針對實坪並沒有定義,有人認為是實際登記面積,有人認為是實際具有使用效益的坪數,但不管如何,擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分: 一、專有部分 公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念,所有權又稱完全物權,是指民法上,權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權,這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此,不論是主建物還是附屬建物的使用,都是具有專有專用的本質,具「實際使用效益」並不會有疑義,而市場所爭議討論之實坪效益,是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算,在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種疑慮,但在預售屋交易上蓋多少賣多少,就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題,是使用效益低的坪數登記,也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1),在107年1月1日以後,最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。 表1:登記法令的變革 二、必要設施   (一)主要結構 建築法第4條定義,所謂建築物,為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以,應該很容易理解的是,一個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋,因此公寓大廈管理條例規定建物之共有部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用,不得約定專用,既為法定共用之必要設施,即應該屬產權持有的一部分。 (二)必要公設 003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災,因為煙囪效應,火勢從一樓直接竄升到六樓屋頂,吞噬了13條人命,也因為這起事件,營建署在2005年修正「建築技術規則」,針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定,建商必須花更多的成本設置消防和逃生設施,自此之後,新建案公設比從30%增加到35%甚至40%,但具公安性質的公設,是必要的設施,也應該屬產權持有的一部分。 虛坪在哪裏? 相對於前面實際使用效益的坪數整理分析,虛坪就能比較清楚的做以下的說明: 一、非必要設施 非必要設施就是使用價值低可有可無,非必要設施建築結果,是工程造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加,大致可以過度設計、重覆計算及不計容積來分述:     (一)過度設計 現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求,隨著生活品質的提升,它不斷反應在建築美學的設計上,逐漸展現出所謂城市美學的新態度,但有時它已不只是造型好看,而是在某種程度上過度的設計,例如下列建築物的雨遮、屋簷設計等案例(圖2):   圖2:雨遮過度設計的情形     (二)不計容積 依建築技術規則等相關法規規定,部分建築項目可以不計容積,例如有1.每層樓樓地板面積12.5%以下,深度2公尺以內的陽台,每層陽台面積不足8平方公尺,可以做到8平方公尺。2.容積率15%的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可,與使用無關)3.深度1公尺以內的雨遮及露台。4.最上面的樓層以屋頂突出物申請,面積的1/8或25平方公尺,屋突可蓋2層樓(6公尺高),若設有電梯該高度應小於9公尺。5.樓當停車空間,可不計容積,每個車位可扣除40平方公尺的容積。正面來說,善用容積與挑高設計可以增加建築空間,但另一方面而言,雖不計入容積卻同時增加總樓地板面積,也就是說工程造價會增加,建築師設計費用也相對增加,將來產權登記主建物坪數會增加,房屋稅也會增加。         案例1:屋頂突出物的增設 建商將頂樓規劃為私人花園,並建置頂樓花園的樓梯專屬最高層住戶使用,為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積,不計容積但會納入建物的樓地板面積計算。(圖3)          案例2:設備空間的增設 建商以地上層設備空間的設計不計容積,所以規劃機房空間,增加銷售玶數。(圖4) 圖3: 屋頂突出物的增設 圖4:設備空間的增設 二、重覆計算 預售建案原本應該是蓋多少賣多少,講清楚說明白,雙方合意即可,但因為建築項目過多,各種計算內容複雜,一般民眾並不容易了解,契約即使有審閱也可以說真的是有看沒有懂,也因為這樣,少部分建商緃有訂明計算方式,但實則是在契約內容重覆計算,例如        (一)梯間 玄關梯廳和出電梯後回到家的通道,屬於當層住戶分攤的小公(小公設),有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤,等於重覆計算。(圖4)        (二)停車位 標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(4.5坪)計算,當引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售,價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位內計算,由車位持有者共同分攤,因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12~15都有。若車位登記面積只算車格4.5坪,車道就有可能被攤進公設比內計算,意即:車位坪數登記愈大,相對可降低公設比,對消費者較有利;若車位坪數小,公設比提高,但車位價格通常不會降低,民眾等於買了車位又多負擔公設價格,被扒了兩層皮。(圖5)  圖4:梯間 圖5:停車位 購屋成本番外篇    除了實坪、虛坪以外,還有一種購屋成本,那就是加值型設施的建築,加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好,來提升生活品質,但相對的建築管理費會變多,居住成本當然也會增加,大致上按機能及景觀來分: 一、機能     一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能,來增加賣象提高銷售,目前係以地下  室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)。 二、景觀 以法定空地來說,除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具消防安全不得約定為專用外,建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園,來增加居住空間的舒適度,但基於使用者付費,負擔自然會增加。 總結:一般不動產消費意識的認知是只要有物就有權,物權有登記則具交易價值,另外,再加上使用者付費的觀念,二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目,而地政法規又予以測量登記,造成市場交易的亂象,時至今日,再綜觀市場現況,核心問題始終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢,消費者只能來來回回撥撥算盤,實坪、虛坪看清楚,再決定是否決定買屋,並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全專區查詢相關資訊,以免後悔上當影響交易權益。 鉅軒代書:臺北2胎,台北二胎,土地二胎,二胎代償,民間二胎,持分二胎,土地借錢,房屋貸款,二胎房貸,土地融資,銀行房貸利率,民間房貸,代償融資,軍公教房貸,房子二胎,銀行代辦,土地借錢,房貸轉貸,土地持分借款,公寓平房,銀行二胎,民間代償,房貸全額貸,農地持分借款,我要借錢門路,不動產抵押,房貸問題,三胎代償,臺北都市計劃地,工業用地,農會房貸利息,魚塭養地借款,代償高利貸,銀行房貸比較,我要辦房貸,漁塭綠地,民宿貸款,農地借錢,銀行房貸二胎,建地借款,辦公大樓,房貸增貸,田地借款,林地融資,房屋借款,代償當舖,工商週轉,企業金融借款,私人借貸,工業住商貸款,房屋實價登錄,房價指數,租金繳房貸,房貸二胎,台北代書借錢,國宅貸款,農舍貸款