台北地政局教你解讀何謂買屋實坪?虛坪?

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不動產買賣交易是雙方物的交換,有物有權有交易的價值,但如何等價等值的交換卻是難題,不動產買賣爭議與糾發通常發生在於不公平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態,它的產生要從民國60年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起,它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物,當時的時空背景市場資金短缺,預售屋消費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳,所以有了這個分期履約的交易制度,它隨著經濟蓬勃興起,但這幾十年來也出現很多問題,包括不少因建商財務危機而成為爛尾樓,契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況,還有近10年以來一直爭論不休的實坪與虛坪的議題,買屋應該在乎的是登記面積?還是使用面積效益?在法規變來變去之下,消費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的不動產標的內容是什麼,以確保交易權益。

專有、共有的使用權益大不同

按公寓大廈管理條例第3條所定義,公寓大廈是指得區分為數部分之建物及其基地,而該建物區分所有後可各別有其專有部分,並按專有應有部分之權利,分享共用部分,全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專用,例外可約定共用;而共有則共用,例外可約定專用。

一、專有專用

專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台),原則就專用;例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊,主建物的外牆可刊登廣告,這個外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。

二、共有共用

共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非法定共用(例如地下室空間及梯間),原則就共用,共有約定專用只能在非法定共用部分,且必須共有人會議決議並立於規定,例如地下室停車位的使用。

圖1:專有部分、共有部分的情形

實坪是什麼?

目前法規針對實坪並沒有定義,有人認為是實際登記面積,有人認為是實際具有使用效益的坪數,但不管如何,擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分:

公寓大廈管理條例實坪/虛坪-2

一、專有部分

公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念,所有權又稱完全物權,是指民法上,權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權,這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此,不論是主建物還是附屬建物的使用,都是具有專有專用的本質,具「實際使用效益」並不會有疑義,而市場所爭議討論之實坪效益,是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算,在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種疑慮,但在預售屋交易上蓋多少賣多少,就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題,是使用效益低的坪數登記,也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1),在107年1月1日以後,最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。

表1:登記法令的變革

法令合併實坪/虛坪-3

二、必要設施 

 (一)主要結構

建築法第4條定義,所謂建築物,為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以,應該很容易理解的是,一個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋,因此公寓大廈管理條例規定建物之共有部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用,不得約定專用,既為法定共用之必要設施,即應該屬產權持有的一部分。

(二)必要公設

003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災,因為煙囪效應,火勢從一樓直接竄升到六樓屋頂,吞噬了13條人命,也因為這起事件,營建署在2005年修正「建築技術規則」,針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定,建商必須花更多的成本設置消防和逃生設施,自此之後,新建案公設比從30%增加到35%甚至40%,但具公安性質的公設,是必要的設施,也應該屬產權持有的一部分。

虛坪在哪裏?

相對於前面實際使用效益的坪數整理分析,虛坪就能比較清楚的做以下的說明:

一、非必要設施

非必要設施就是使用價值低可有可無,非必要設施建築結果,是工程造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加,大致可以過度設計、重覆計算及不計容積來分述:

    (一)過度設計

現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求,隨著生活品質的提升,它不斷反應在建築美學的設計上,逐漸展現出所謂城市美學的新態度,但有時它已不只是造型好看,而是在某種程度上過度的設計,例如下列建築物的雨遮、屋簷設計等案例(圖2):  

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圖2:雨遮過度設計的情形

    (二)不計容積

依建築技術規則等相關法規規定,部分建築項目可以不計容積,例如有1.每層樓樓地板面積12.5%以下,深度2公尺以內的陽台,每層陽台面積不足8平方公尺,可以做到8平方公尺。2.容積率15%的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可,與使用無關)3.深度1公尺以內的雨遮及露台。4.最上面的樓層以屋頂突出物申請,面積的1/8或25平方公尺,屋突可蓋2層樓(6公尺高),若設有電梯該高度應小於9公尺。5.樓當停車空間,可不計容積,每個車位可扣除40平方公尺的容積。正面來說,善用容積與挑高設計可以增加建築空間,但另一方面而言,雖不計入容積卻同時增加總樓地板面積,也就是說工程造價會增加,建築師設計費用也相對增加,將來產權登記主建物坪數會增加,房屋稅也會增加。

        案例1:屋頂突出物的增設

建商將頂樓規劃為私人花園,並建置頂樓花園的樓梯專屬最高層住戶使用,為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積,不計容積但會納入建物的樓地板面積計算。(圖3)

         案例2:設備空間的增設

建商以地上層設備空間的設計不計容積,所以規劃機房空間,增加銷售玶數。(圖4)

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圖3: 屋頂突出物的增設

圖4:設備空間的增設

二、重覆計算

預售建案原本應該是蓋多少賣多少,講清楚說明白,雙方合意即可,但因為建築項目過多,各種計算內容複雜,一般民眾並不容易了解,契約即使有審閱也可以說真的是有看沒有懂,也因為這樣,少部分建商緃有訂明計算方式,但實則是在契約內容重覆計算,例如

       (一)梯間

玄關梯廳和出電梯後回到家的通道,屬於當層住戶分攤的小公(小公設),有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤,等於重覆計算。(圖4)

       (二)停車位

標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(4.5坪)計算,當引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售,價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位內計算,由車位持有者共同分攤,因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12~15都有。若車位登記面積只算車格4.5坪,車道就有可能被攤進公設比內計算,意即:車位坪數登記愈大,相對可降低公設比,對消費者較有利;若車位坪數小,公設比提高,但車位價格通常不會降低,民眾等於買了車位又多負擔公設價格,被扒了兩層皮。(圖5) 

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圖4:梯間

圖5:停車位

購屋成本番外篇   

除了實坪、虛坪以外,還有一種購屋成本,那就是加值型設施的建築,加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好,來提升生活品質,但相對的建築管理費會變多,居住成本當然也會增加,大致上按機能及景觀來分:

一、機能    

一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能,來增加賣象提高銷售,目前係以地下  室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)。

二、景觀

以法定空地來說,除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具消防安全不得約定為專用外,建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園,來增加居住空間的舒適度,但基於使用者付費,負擔自然會增加。

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總結,一般不動產消費意識的認知是只要有物就有權,物權有登記則具交易價值,另外,再加上使用者付費的觀念,二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目,而地政法規又予以測量登記,造成市場交易的亂象,時至今日,再綜觀市場現況,核心問題始終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢,消費者只能來來回回撥撥算盤,實坪、虛坪看清楚,再決定是否決定買屋,並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全專區查詢相關資訊,以免後悔上當影響交易權益。


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鉅軒代書 最近終於買了人生中的第一間房,在買房我們也整理了超多 買房注意事項 與 買房教學,不管你是要買新成屋、中古屋,契稅、訂金、仲介費,買房利率...等等。鉅軒代書都會在這篇文章教大家如何買到一間好房,對買房有興趣的人繼續看下去吧。 買房子要注意什麼 說到 買房 這件事可以說是人生的一件大事,俗話說有一間好房除了上對得起父母,下對得起祖先,傳宗接代更不是問題 !! 在這動則幾千萬的買房時代如何挑選房子,絕對是我們最重要的一門功課,鉅軒代書今天就先從市面上最常見的兩種房子說起: 買房注意事項   新成屋/預售屋 中古屋 優點 購屋自備較低、可自己決定喜愛的地點、樓層 同等的價錢上,公設比室內空間大小優於新成屋/預售屋 缺點 公設比高、管理費高、房價高 環境管線漏水等問題,可能需要二次整修、自備款高 投資 投資金需承擔較高風險(預售屋最多損失-15%左右) 投資報酬較高風險低 其他附註 預售屋自住2成 中古屋自住率9成 ※每個房屋物件個有差別,我們以買房的大方向提供參考與比較,以上資料提供給大家參考,非絕對數質。 房屋權狀、公設比識別 在這鉅軒代書先把房屋權狀分成3個部分解說: 1.總面積:房屋的室內面積(非總和面積)。 2.附屬建物:房陽台、花台、露臺、雨遮。 3.共有設施:所有公共設施健身房、遊樂場、閱讀室等等 ※注意車位正常與室內總面積是分開權狀,但有些建案車位會以公設的方式登記,以投資或自住的角度來說這是較不好的選擇! 公設比解說與概估: 房屋種類 公眾比例 5樓公寓 15~20% 6~12樓華夏 20~25% 12~20樓住宅大廈 25~30% 超高樓層大廈社區 30~40% ※注意住戶越少公設持會越高喔! 每個房屋物件個有差別,以上資料提供給大家參考,非絕對數質。 買房注意事項 仲介費 買房注意事項 仲介費、買房訂金大家應該耳熟能詳,鉅軒代書今天也用整理新成屋以及中古屋的仲介費用給大家參考,一樣每個仲介皆有差異,斟酌服用~ 中古屋仲介費:買方/1~4% 賣方1~4%,收取超過的仲介費就算違法,仲介費高低取決於你的交涉能力。 新成屋仲介費:可以說是沒有仲介費可言,取而代之的稱作業務獎金,以總價 0.8~0.95 做為計算*(當然也是參考,自行斟酌)。 在這鉅軒代書要提醒大家,談判是一件非常困難的事,最基本的一件事就是你要對於你要談判的事情,有專業度、以及明確的需求預算,好的談判能讓雙方都得到最大化的滿意,以及後續的服務,當然對於談判對象的選擇更是一件藝術,因此鉅軒代書也不紙上談兵,建議多去看屋多交涉,自然會領悟出一套屬於自己的心得與戰術 買房子查詢 買房屋注意事項整理: 1.是否為凶宅:房屋買賣最重要的一點,買個沒有問題的房子,女王提供兩個凶宅查詢,這是買房前必做的功課喔! 1.安心買房系統 2. 台灣凶宅查詢 2.附進嫌惡設施:殯儀館、加油站、高壓電塔、垃圾場、機構、神壇&廟宇、高架橋&鐵道,特種行業,夜市,醫院等等,這是大多數人在意的,也列出給大家參考。 3.生活機能:便利商店、高鐵、火車、捷運、賣場餐廳,一般來說鬧區房價相對較高投資價值較高,但自住的話就可以依需求考量 房貸利率試算 房貸利率試算(房貸貸款成數)是一門非常專業的學問,鉅軒代書直接列表給大家參考,如何貸款出好成數以及貸款準則,給大家參考 貸款準則 收支比(房貸公式) 1.薪水認定-存摺以及扣繳憑單/12個月 2.每月還款上限-年薪/12*66%-其他貸款月付金額 3.每月月付金額(本利計算2%)-20年:51元/萬、30年:37元/萬、 40年31元/萬 現金流穩定(加分) 1.公家單位、500大企業 2.投資收入(股票、基金、企業投資) 3.超多的活期/定存存款 與銀行長期往來客戶(加分) 1.薪轉銀行 2.銀行VIP 3.購買理財型產品 4.信用卡卡友(不要有負債喔)   買房結語: 1.其實買房真的是很博大精深得一門學問,鉅軒代書 也不完全算是個買房專家只是把學習到的知識與大家分享,因此這篇文章也無法寫得很全面,但很歡迎對 買屋/賣屋 有興趣的人一同分享經驗。 2.基本上現在以2020因為疫情關係,買房的利率有所調降約為1.3%~1.75%左右,但還是會依照個人條件作為判斷,判斷公式(收支比),以上資料提供給大家參考,非絕對數質,請自行斟酌。