第一次購買法拍屋就上手 – 新手入門指南

法拍屋陷阱多 新手入門,法拍流程貸款知識不可少

雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務,但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方面估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。

買法拍屋的流程與一般買房的流程雖然大不相同,但法院有一套固定的作業流程,所以並沒有想像中的那麼難入門,本指南將帶您快速了解購買法拍屋的流程,適合首次購買法拍屋的民眾閱讀。您只要依循下列簡單六步驟,就可以順利買到理想的好房。

買法拍屋不像買一般的房子那麼方便,有不少的限制,所以投入這個市場的人不多,自然也比較能低於市價買到房子。

進入前,不妨先思考自己是不是已經有相當的基本認知,能不能接受且願意處理這些麻煩,再決定要不要買法拍屋。

建議新手入門先從「點交」開始,雖然競爭者較多,但後續的處理程序較簡單,也比較沒有糾紛。

第1步»找到中意的法拍屋
首先要先找到心目中理想的法拍屋,網路資訊發達,目前市場上有需多仲介業者整理的法拍屋資訊,但因為法拍屋資訊法院每日都在更新,若想掌握最新資訊,建議您可從以下管道查詢:

  • 司法院法拍屋查詢系統(法拍屋)最多最完整!推薦使用!
  • 台灣金融資產服務(股)公司(金拍屋)
  • 鉅軒代書事務所公司精選法拍屋
  • 台灣銀行法拍屋資訊網
  • 其他金融機構網站或提供法拍屋資訊網站

第2步»謹慎評估房屋現況
法拍屋與一般房屋最大的差異在於不能事先入內看屋,雖然不能事先看屋,但可以透過一些方式去了解房屋的現況:

  • 從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約…等法拍屋現況。
  • 調閱謄本,並現勘附近同棟大樓或同社區的房屋,推測室內的格局。
  • 詢問街坊鄰居或大樓管理員,了解法拍屋有沒有可能是凶宅,或藏有其他風險。

第3步»事先做好資金規劃
資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一,事先周詳的規劃才能讓資金做最有效的運用,買法拍屋主要有兩項資金需要注意:

一、法拍屋投標的保證金是否備妥?
保證金通常是法拍屋底價的20%~30%,投標時,保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中,才算完成投標。
二、得標後是否可以在7天內一次付清尾款?
一般民眾無法在得標後7天內一次付清尾款,故需找銀行進行貸款,可是在權利移轉證明書核發之前,得標人是沒有產權的,對銀行來說,這是屬於一種無擔保的借貸,風險較高,評估作業較複雜,不一定每間銀行都願意承做。所以在進場投標前,您應該先找到願意做代墊款的銀行進行預審,才可確保得標後能順利付清尾款。

第4步»看準時機進場投標
在每一次拍賣中,法拍屋若因無人投標而流標,就會減價8折進入下一次拍賣,您可以在任何一次拍賣時機點進場投標;待確認進場拍次後,投標階段請先到法拍屋的所屬法院購買投標書和保證金封存袋,將準備好保證金支票裝進封存袋密封,並連同填寫好投標金額的投標書,在指定時間地點投入票匭,即可完成投標。

第5步»過戶取得所有權
得標後,得標人在7天內繳清尾款後,法院就會核發「權利移轉證明書」,得標人就可以此書去申報契稅,並去地政事務所辦理過戶登記,取得不動產所有權狀。而若有申請銀行代墊款的得標人,銀行則同時會在這個階段設定房屋的抵押權,並將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。

第6步»點交取得真正的使用權
核發「權利移轉證明書」後,除辦理過戶取得所有權外,同時,得標人得向法院申請點交,請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業,以取得房屋真正的「使用權」。一般「點交」的物件,只要原屋主願意配合搬遷,流程就會簡易許多,時程也會加快,以下表舉例來說,在向法院聲請強制點交時,1/1拍定,1/14取得不動產移轉證書,1/22法院發出第一次點交通知,順利的話,原屋主在2/5前自行搬遷交屋,即可完成點交入住法拍屋。

點交

主要分點交和不點交 2 種,想投入法拍,一定要學會!

  • 點交:查封時已經是空屋,或債務人自住。
  • 不點交:查封時裡面有合法居住的人,或非法占用的人,得標者需自行處理。

另外,還有「部分點交」,顧名思義就是非完全點交,也許房子的部分不點交,其他如公設、停車位 … 屬於點交的範圍

但若為「不點交」的物件,您則須透過起訴的法律途徑,取得房屋真正的使用權,而上訴所需要的費用及時間成本,皆是在進場投標前應該考慮的事項。最後,當原屋主搬離,房屋也換上新鎖,就是完成點交啦!也恭喜您正式晉身為屋主了!

以上簡單六步驟,買法拍屋就是這麼容易!在快速了解法拍屋購買流程後,您是不是也躍躍欲試呢?一般買房找房仲,買法拍屋請指名「鉅軒代書法拍AMC」,我們提供最專業最完整的不動產金融服務,讓您買法拍買得更安心更輕鬆!

24小時服務專線:0908-927-682
公司地址:台北市大安區忠孝東路四段59號10F-5
營業時間:上午8:00 ~ 下午5:00
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