土地貸款過件率低?「土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率」

為什麼申請土地貸款過件率低?
「土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率」

所謂的土地貸款,也被稱為「土地抵押貸款(land mortgage loan)」,土地貸款是指借款人將土地的使用權,抵押設定給銀行後所取得的資金。

因此土地貸款可藉由土地做為貸款的擔保品向銀行申請貸款,並透過土地所在地的地政機關,完成土地抵押權設定,成功申貸將資金投入開發,獲利並償還貸款。
但申請土地貸款前,是否清楚:

1.您擁有的是哪種土地,是否可申請貸款?
2.如何提高土地貸款過件率?
3.土地貸款申辦流程為何?

土地分類不同、貸款價值不同
申請土地貸款必須提供借款計劃,如:以農地作為抵押品申請貸款,則貸款必須有農耕之用;以建地作為抵押品申請貸款,則必須有興建建物的計劃。土地的使用分類分為下列9種,考量到土地價值,其中只有農業用地建築用地可申請貸款!

辦理銀行土地貸款不容易申辦的4大原因:
如果不是要蓋房子,只是單純要拿土地當擔保品辦理貸款,通常銀行會考慮下到幾個因素

1.高風險!例如:貸款期間如有第三人蓋了建物,或主張建物為他人所有…「易發生糾紛!」。

2.擔保品較不易控管。例如:每隔一定時間內就去要現場勘察,並拍照存證…「是浪費銀行人力成本」。

3.銀行空地貸款之限制很多。除是不是有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源,最重要的是要貸款的…「用途」。

4.地目及使用分區及類別的關係辦不了貸款。因土地其流通性無法與房屋比擬,而其週遭機能地目有無相同與未來議題性也牽制影響價值,簡單來說可能二筆土地位於同一區段但價值會有天壤之別。

辦理土地貸款時必須要特別注意使用分區,土地使用限制,出入道路,以及是否有公園用地或是其他的計劃用地及需要確認土地上是否有建物。

如果有建物而且是未保存登記或是有像鐵皮屋的建物,都需要事先確認所有權人是不是跟地主是同一人,如果不是地主擁有的建物,等同卡在土地有被佔用的狀況時,這件土地貸款案件不會被核准。

如何提高土地貸款過件率?
若土地貸款申請只是以該土地作為擔保品向銀行申請貸款獲得資金,銀行可能會因下列幾點因素,降低貸款過件率:

1.若貸款期間有第三方於土地上興建建物,或主張該建物(地上權)為他人所擁有,易產生權益糾紛,貸款風險較高。
2.土地作為擔保品管理不易,須請人員定期至現場勘查、拍照存證,人力成本高。
3.土地上若有未保存登記或類似住家的建物,需事先確認建物的所有權人,若建物非地主所有,此土地貸款案件不會被銀行受理。

申請土地貸款最重要的是「申請人的貸款用途」,除該土地是否有興建計畫、貸款償還來源外,提供借款計劃說明貸款是否與該土地的分類相關(如:為興建建物,以 ”建築使用土地” 申請土地貸款,待建物完成後,將銷售獲利之金額償還貸款),增加銀行對還款的信心,提升貸款過件率。

土地貸款的 6 個流程及準備要訣:
許多民眾認為土地貸款的流程很複雜,其實只需要 6 步驟,按照流程進行送件,就能輕鬆完成土地貸款申辦囉!

土地貸款流程為:申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款。

一、申請:借款人根據資金需求,決定貸款額度(通常為買賣價 5~7 成),接著就可以與銀行的不動產貸款部門聯繫。同時,借款人還需要提供貸款的原因及用途。

準備要訣:借款人需決定資金多寡,以及說明貸款用途及原因。

一般土地融資或轉貸件:借款人先準備申貸標的土地謄本,或權狀影本估價及財力證明。

土地買賣件:當決定購買土地,與代書簽定買賣契約,您可以依據資金需求決定貸款的額度,再由代書與銀行聯繫。

二、估價:借款人提出土地貸款的申請之後,貸款銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價。借款人可以參考近期買賣的成交價格,或公告現值來決定可以申貸的金額,根據經驗,約是將參考土地買賣的成交價格的 5~7 成。

準備要訣:借款人能去研究土地的公告現值、附近格局類似土地的價格,去推算自己的估價範圍。

三、審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料,並完成該不動產的估價後,將進行案件的審核。而聯徵記錄會查詢借款人在所有銀行的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。

準備要訣:借款人若有要進行土地貸款的規劃,應該於申請土地貸款前避免申請其他貸款,並保持良好的信用狀況,如準時還款等。

四、對保:所謂的「對保」就是與銀行簽訂借款契約的意思。當土地貸款申請經銀行核准後,銀行就會與借款人聯絡,並約定對保時間。

此時借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人,親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶,並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。

準備要訣:對保時借款人與保證人需一齊出席,同時提供土地權狀正本。

五、抵押權設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2 倍。

準備要訣:抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2 倍。

※之所以會多設定兩成的,是因為銀行擔心債務人不繳利息,倘若後續法拍該抵押品,這期間衍伸的利息違約金,就會從這兩成計算。但銀行最後收取金額,並不能超過貸款總金額(1.0 倍)。

六、撥款:抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款。如果是土地融資或轉增貸件,再調閱設定完成之謄本給予銀行,即可撥款與代償。


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不動產資訊最近幾年多來備受矚目的拍賣屋市場,由於交易市場尚未真正成形,再加上訊息流通性不足,因此多數民眾對法院/銀行拍賣屋的認知,仍停留在過去法拍屋的印象中,購屋意願普遍不高。以下針對法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋做一整理比較,讓想買拍賣屋民眾能對拍賣屋市場有更進一步的了解。 民眾購屋除了透過仲介選擇一般房地產物件外,為了買到更划算的房屋,可透過標購遭拍賣之「抵押不動產」來撿便宜。「抵押不動產」分為法拍屋、金拍屋及銀拍屋,這三者的差別在於「執行拍賣的機構」的不同,法拍屋即「法院」拍賣的不動產,金拍屋則是「台灣金融資產服務(股)公司」(簡稱台灣金服公司)所拍賣的不動產,銀拍屋則是債權「銀行」向法院聲請強制執行拍賣的抵押不動產,因無人應買,而由債權銀行自行承買處分的不動產。不同的「抵押不動產」,當然也有不同的購買方式,以下分別圖解說明三者之異同: 有些法拍屋是由於積欠銀行錢或房貸逾期未繳而遭法拍,這些法拍屋的債權人是銀行,而為了清償債務,債權銀行向法院聲請拍賣不動產,經過法拍屋的程序後,法拍屋流標無人購買,就會由銀行承受自行處分。 【法拍屋】 屋主用房子做抵押品欠債未還,債權人依法向法院聲請拍賣房子,以還清債務。採現場彌封投標或通訊投標方式,有點交及不點交的問題,保證金及底價由法官參酌估價報告書決定。目前市場上有較多法拍屋物件,民眾可在法拍屋市場中,找到心目中理想的划算好房。但由於法拍屋每月案量龐大,為節省民眾一一查看法拍公告的時間,鉅軒地政士AMC以不動產投資專業為民眾篩選出「每月精選法拍屋」,提供最新優質的法拍屋資訊。 【金拍屋】 民國90年,依據金融機構合併法第十一條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定,政府為加速處理銀行的不良資產,並協助法院處理法拍屋,正式成立台灣金服公司擔任公正第三人,協助法院進行抵押不動產拍賣。金拍屋的投標規則與法拍屋大致相同,惟目前台灣金服公司執行的法拍屋僅限於有跟台灣金服公司有簽約的地方法院,物件數量有限,且需要到台灣金服公司的各地營業處進行投標,在保證金票據開立上,亦與法拍屋有些異同,建議民眾欲進場金拍屋市場,應詳閱台灣金服公司的投標須知留意投標細節。 【銀拍屋】 有些法拍屋是由於積欠銀行錢或房貸逾期未繳而遭法拍,這些法拍屋的債權人是銀行,而為了清償債務,債權銀行向法院聲請拍賣不動產,經過法拍屋的程序後,法拍屋流標無人購買,就會由銀行承受自行處分。銀拍屋產權屬銀行,拍賣方式由各銀行自行決定,部分案件會委託仲介公司或其他第三方機構公開標售,有別於法拍屋和金拍屋係採喊價或通訊投標式,投標保證金及底價也依照各家銀行辦理,無統一窗口資訊較不完整,且目前市場上,大部分債權為銀行的抵押不動產,在法拍屋的階段就會拍出,故銀拍屋案件數量相當稀少。 在對法拍屋、金拍屋和銀拍屋有更深一層認識後,可了解到無論金拍屋或銀拍屋,其實均是由法拍屋延伸而來,各有其優缺及特色,沒有絕對優劣,民眾應依照自己的需求去評估每個拍賣標的,而投標流程及細節可放心交由鉅軒地政士AMC法拍好伴協助。鉅軒地政士AMC依金管會頒布之「金控公司(銀行)轉投資資產管理公司營運原則」,領先全台推出「受託代標法拍不動產」之服務,提供法拍屋及金拍屋的代標,透過資訊的透明和投標的專業,並結合集團內銀行與保險的資源,讓民眾輕鬆撿到便宜好屋。 法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋比較表 法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋比較 類別 法拍屋 金拍屋 銀拍屋 銀售屋 定義 抵押權人依強制執行法,聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產。亦即在法院拍賣的房子 法院委託台灣金融資產服務公司,辦理拍賣變賣之抵押不動產。 銀行承受下的逾放屋。意指經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產,若無人承擔,則由銀行承受後,自行處分。 與銀拍屋相同,為銀行出售其以承受而自有產權的不動產 拍賣方式 現場彌封投標 現場彌封投標 現場公開競標 密封投標 拍賣管道 法院 台灣金融資產服務公司 各資產管理或管理顧問公司 台灣金融資產服務公司 點交 有點交問題 若為銀行及AMC承受下的房屋,沒有點交問題,法院委託則有 所有權屬銀行,沒有點交問題 所有權屬銀行,沒有點交問題 投標底價 由法官參酌估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定 由台灣金服評估處,國家考試合格之估價師訂定合理定價 各銀行自行決定(目前約為6萬元) 低於市價(約為市價1成至4成) 投標保證金 投標底價之10-30% 一般為20% 投標底價之10-30% 一般為20% 依各銀行之規定 得標後再繳訂金5萬 購屋資金 得標七日內要補足屋款 得標七日內補足屋款,但可向銀行辦理貸款服務 拍賣銀行通常會提供貸款服務 — 適合購買族群 房地產專業知識及資金充足 房地產專業知識充足 想撿便宜的首購族或投資客 想撿便宜的購屋族或投資客 優點 較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子  1. 較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子 2. 鑰匙由銀行保管之空屋可看屋 3. 可使用銀行貸款 1. 與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉 2. 可由仲介公司帶看房屋 3. 產權清楚,有銀行信譽保證 1. 與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉 2. 可事先前往看屋 3. 產權清楚,有銀行信譽保證 4. 不需事先繳交保證金,於得標後再繳交即可 缺點 1.多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認 2. 房屋瑕疵不予保障 3. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況 4.「海蟑螂」的問題 5. 無法事先看屋 6. 有點交問題 7. 不可看屋只可看外觀 1. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認 2.可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況 3. 少有機會實地勘查屋況 4. 有點交問題 1.地段、屋況或賣相條件可能較差 2. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認 3. 房屋瑕疵不予保障 4. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況 5. 投標者需先繳交保證金,若得標者反悔,保證金將全數沒收 1. 地段、屋況或賣相條件可能較差 2. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認 3. 房屋瑕疵不予保障 4. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況 鉅軒代書(地政士)AMC 24小時服務專線:0908-927-682 公司地址:台北市大安區忠孝東路四段59號10F-5 營業時間:上午8:00 ~ 下午5:00 LINE ID:0908927682 提供臺北金主直營,土地貸款,土地融資,代償當舖,銀行代辦,土地借錢,建地貸款,農牧用地,土地持分,銀行法拍,農地持分,不動產抵押,都市計劃地,工業用地,魚塭借錢,養地借款,代償高利貸,公園綠地,農地借錢,田地借款,林地融資,地價指數,法拍代墊,台北2胎房貸, 房屋二胎貸款, 二胎代書, 二胎利率, 二胎房貸, 二胎貸款, 信用貸款, 信貸, 借錢指南, 土地貸款, 小額信貸, 建地貸款, 房屋二胎增貸, 房屋貸款, 房貸二胎, 房貸增貸, 民間二胎, 法拍屋貸款, 農地借錢。銀行等全方位的銀行貸款資訊一次搞定貸款麻煩事!