房地產問答:如何申請房屋增貸或二胎?

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房地產問答:如何申請房屋增貸或二胎?《11個常見問題》

《問題一》增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼?
《答:》鉅軒代書指出,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,例如3年前,柯P將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的情況良好、柯P在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。 

而所謂的二胎,簡單來說,指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,例如小敏有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小敏把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。
 

如何申請房屋增貸或二胎?

民眾如果有申請二胎的需求,可以依照各銀行規定,以房屋做為擔保品,向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產,也就是房屋當作抵押品,所以在辦理信用貸款時,需要的工作證明、財力證明等資料核准,會比申請一般貸款來的容易。鉅軒代書表示,申辦二胎房貸時,應檢附文件包括身分證影本、土建物權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況,以及收入證明或往來存摺等文件資料。 

民眾申請二胎時,除了須考量5~18%不等的利息,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定,而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元。

《問題二》房屋二胎還是房屋增貸好?
《答:》鉅軒代書表示,以上述的例子來看,蔣萬安把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請一筆房屋,如果很不幸地,蔣萬安在未來欠債,或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,蔣萬安一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍的償還金額,假使法拍後的金額比B銀行借給蔣萬安的錢少,那B銀行就必須承擔帳款難以回收的問題。 

正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。 

而如果蔣萬安利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,蔣萬安必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。

《問題三》房屋貸款增貸資格條件
《答:》台北富邦銀行房貸部協理表示,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。 

各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。

《問題四》房屋增貸是要如何申辦?
《答:》鉅軒代書表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。

《問題五》房屋增貸的可能性(機率)
《答:》鉅軒代書表示,購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良,或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

《問題六》房屋增貸利率多少?
《答:》鉅軒代書表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,銀行利率以重新立約的情況而定。 

一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

《問題七》增貸、轉貸有手續費嗎?
《答:》鉅軒代書表示,同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。 

如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠,或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸,如果申請轉貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉貸時應該要負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。

《問題八》信用不良如何房屋轉增貸?
《答:》信義房屋行銷企劃研究室經理表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與銀行信用情況,決定核發房屋貸款的成數,銀行轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。 

因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

《問題九》房屋增貸與保證人問題
《答:》以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。鉅軒代書表示,銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。 

但如何才能證明擔保價值足夠呢?鉅軒代書表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

《問題十》辦理房屋增貸的時間要多久
《答:》鉅軒代書表示,如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要用錢,可以主動跟銀行連絡,了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了,讓銀行近快核發貸款,舒緩資金壓力。

《問題十一》房屋貸款是否需要辦二胎房貸
《答:》鉅軒代書表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。 

但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。 

而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。


銀行「第二順位」房貸利率偏高 操作槓桿如走鋼索
銀行「二胎房貸」是指,你已經先拿一間房子給一家銀行抵押借貸,可是臨時需要資金,所以再把同一間房屋給其他銀行當作抵押品來申請貸款,但因為二胎銀行求償的順位排在第二,風險較高,承辦的多半是中小型銀行,平均利率約 2.5%~4.5% ,比一般房貸來得高,而且因為是「第二順位房貸」,因而貸款成數有限,通常只有原貸款金額的一成到二成左右。

此外,二胎房貸的還款方式必須「本息攤還」,在利率比一般房貸高,又沒有寬限期的情況下,等於要同時還兩家銀行房貸,所以提醒大家,就算成功貸到二胎,一定要評估自己的還款能力。而承做二胎的銀行,在風險考量之下都會審核再三,通常貸款人會找尋貸款顧問協助,以提高過件率,讓貸款人順利承貸。


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不動產買賣交易是雙方物的交換,有物有權有交易的價值,但如何等價等值的交換卻是難題,不動產買賣爭議與糾發通常發生在於不公平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態,它的產生要從民國60年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起,它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物,當時的時空背景市場資金短缺,預售屋消費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳,所以有了這個分期履約的交易制度,它隨著經濟蓬勃興起,但這幾十年來也出現很多問題,包括不少因建商財務危機而成為爛尾樓,契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況,還有近10年以來一直爭論不休的實坪與虛坪的議題,買屋應該在乎的是登記面積?還是使用面積效益?在法規變來變去之下,消費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的不動產標的內容是什麼,以確保交易權益。 專有、共有的使用權益大不同 按公寓大廈管理條例第3條所定義,公寓大廈是指得區分為數部分之建物及其基地,而該建物區分所有後可各別有其專有部分,並按專有應有部分之權利,分享共用部分,全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專用,例外可約定共用;而共有則共用,例外可約定專用。 一、專有專用 專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台),原則就專用;例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊,主建物的外牆可刊登廣告,這個外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。 二、共有共用 共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非法定共用(例如地下室空間及梯間),原則就共用,共有約定專用只能在非法定共用部分,且必須共有人會議決議並立於規定,例如地下室停車位的使用。 圖1:專有部分、共有部分的情形 實坪是什麼? 目前法規針對實坪並沒有定義,有人認為是實際登記面積,有人認為是實際具有使用效益的坪數,但不管如何,擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分: 一、專有部分 公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念,所有權又稱完全物權,是指民法上,權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權,這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此,不論是主建物還是附屬建物的使用,都是具有專有專用的本質,具「實際使用效益」並不會有疑義,而市場所爭議討論之實坪效益,是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算,在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種疑慮,但在預售屋交易上蓋多少賣多少,就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題,是使用效益低的坪數登記,也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1),在107年1月1日以後,最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。 表1:登記法令的變革 二、必要設施   (一)主要結構 建築法第4條定義,所謂建築物,為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以,應該很容易理解的是,一個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋,因此公寓大廈管理條例規定建物之共有部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用,不得約定專用,既為法定共用之必要設施,即應該屬產權持有的一部分。 (二)必要公設 003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災,因為煙囪效應,火勢從一樓直接竄升到六樓屋頂,吞噬了13條人命,也因為這起事件,營建署在2005年修正「建築技術規則」,針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定,建商必須花更多的成本設置消防和逃生設施,自此之後,新建案公設比從30%增加到35%甚至40%,但具公安性質的公設,是必要的設施,也應該屬產權持有的一部分。 虛坪在哪裏? 相對於前面實際使用效益的坪數整理分析,虛坪就能比較清楚的做以下的說明: 一、非必要設施 非必要設施就是使用價值低可有可無,非必要設施建築結果,是工程造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加,大致可以過度設計、重覆計算及不計容積來分述:     (一)過度設計 現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求,隨著生活品質的提升,它不斷反應在建築美學的設計上,逐漸展現出所謂城市美學的新態度,但有時它已不只是造型好看,而是在某種程度上過度的設計,例如下列建築物的雨遮、屋簷設計等案例(圖2):   圖2:雨遮過度設計的情形     (二)不計容積 依建築技術規則等相關法規規定,部分建築項目可以不計容積,例如有1.每層樓樓地板面積12.5%以下,深度2公尺以內的陽台,每層陽台面積不足8平方公尺,可以做到8平方公尺。2.容積率15%的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可,與使用無關)3.深度1公尺以內的雨遮及露台。4.最上面的樓層以屋頂突出物申請,面積的1/8或25平方公尺,屋突可蓋2層樓(6公尺高),若設有電梯該高度應小於9公尺。5.樓當停車空間,可不計容積,每個車位可扣除40平方公尺的容積。正面來說,善用容積與挑高設計可以增加建築空間,但另一方面而言,雖不計入容積卻同時增加總樓地板面積,也就是說工程造價會增加,建築師設計費用也相對增加,將來產權登記主建物坪數會增加,房屋稅也會增加。         案例1:屋頂突出物的增設 建商將頂樓規劃為私人花園,並建置頂樓花園的樓梯專屬最高層住戶使用,為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積,不計容積但會納入建物的樓地板面積計算。(圖3)          案例2:設備空間的增設 建商以地上層設備空間的設計不計容積,所以規劃機房空間,增加銷售玶數。(圖4) 圖3: 屋頂突出物的增設 圖4:設備空間的增設 二、重覆計算 預售建案原本應該是蓋多少賣多少,講清楚說明白,雙方合意即可,但因為建築項目過多,各種計算內容複雜,一般民眾並不容易了解,契約即使有審閱也可以說真的是有看沒有懂,也因為這樣,少部分建商緃有訂明計算方式,但實則是在契約內容重覆計算,例如        (一)梯間 玄關梯廳和出電梯後回到家的通道,屬於當層住戶分攤的小公(小公設),有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤,等於重覆計算。(圖4)        (二)停車位 標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(4.5坪)計算,當引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售,價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位內計算,由車位持有者共同分攤,因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12~15都有。若車位登記面積只算車格4.5坪,車道就有可能被攤進公設比內計算,意即:車位坪數登記愈大,相對可降低公設比,對消費者較有利;若車位坪數小,公設比提高,但車位價格通常不會降低,民眾等於買了車位又多負擔公設價格,被扒了兩層皮。(圖5)  圖4:梯間 圖5:停車位 購屋成本番外篇    除了實坪、虛坪以外,還有一種購屋成本,那就是加值型設施的建築,加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好,來提升生活品質,但相對的建築管理費會變多,居住成本當然也會增加,大致上按機能及景觀來分: 一、機能     一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能,來增加賣象提高銷售,目前係以地下  室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)。 二、景觀 以法定空地來說,除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具消防安全不得約定為專用外,建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園,來增加居住空間的舒適度,但基於使用者付費,負擔自然會增加。 總結:一般不動產消費意識的認知是只要有物就有權,物權有登記則具交易價值,另外,再加上使用者付費的觀念,二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目,而地政法規又予以測量登記,造成市場交易的亂象,時至今日,再綜觀市場現況,核心問題始終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢,消費者只能來來回回撥撥算盤,實坪、虛坪看清楚,再決定是否決定買屋,並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全專區查詢相關資訊,以免後悔上當影響交易權益。 鉅軒代書:臺北2胎,台北二胎,土地二胎,二胎代償,民間二胎,持分二胎,土地借錢,房屋貸款,二胎房貸,土地融資,銀行房貸利率,民間房貸,代償融資,軍公教房貸,房子二胎,銀行代辦,土地借錢,房貸轉貸,土地持分借款,公寓平房,銀行二胎,民間代償,房貸全額貸,農地持分借款,我要借錢門路,不動產抵押,房貸問題,三胎代償,臺北都市計劃地,工業用地,農會房貸利息,魚塭養地借款,代償高利貸,銀行房貸比較,我要辦房貸,漁塭綠地,民宿貸款,農地借錢,銀行房貸二胎,建地借款,辦公大樓,房貸增貸,田地借款,林地融資,房屋借款,代償當舖,工商週轉,企業金融借款,私人借貸,工業住商貸款,房屋實價登錄,房價指數,租金繳房貸,房貸二胎,台北代書借錢,國宅貸款,農舍貸款