房地產問答:如何申請房屋增貸或二胎?

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房地產問答:如何申請房屋增貸或二胎?《11個常見問題》

二胎房貸-1《問題一》增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼?
《答:》鉅軒代書指出,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,例如3年前,柯P將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的情況良好、柯P在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。 

而所謂的二胎,簡單來說,指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,例如小敏有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小敏把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。
如何申請房屋增貸或二胎?

二胎房貸-2

民眾如果有申請二胎的需求,可以依照各銀行規定,以房屋做為擔保品,向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產,也就是房屋當作抵押品,所以在辦理信用貸款時,需要的工作證明、財力證明等資料核准,會比申請一般貸款來的容易。鉅軒代書表示,申辦二胎房貸時,應檢附文件包括身分證影本、土建物權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況,以及收入證明或往來存摺等文件資料。 

民眾申請二胎時,除了須考量5~18%不等的利息,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定,而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元。

《問題二》房屋二胎還是房屋增貸好?
《答:》鉅軒代書表示,以上述的例子來看,蔣萬安把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請一筆房屋,如果很不幸地,蔣萬安在未來欠債,或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,蔣萬安一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍的償還金額,假使法拍後的金額比B銀行借給蔣萬安的錢少,那B銀行就必須承擔帳款難以回收的問題。 

正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。 

而如果蔣萬安利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,蔣萬安必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。

《問題三》房屋貸款增貸資格條件
《答:》台北富邦銀行房貸部協理表示,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。 

各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。

《問題四》房屋增貸是要如何申辦?
《答:》鉅軒代書表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。

《問題五》房屋增貸的可能性(機率)
《答:》鉅軒代書表示,購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良,或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

《問題六》房屋增貸利率多少?
《答:》鉅軒代書表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,利率以重新立約的情況而定。 

一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

《問題七》增貸、轉貸有手續費嗎?
《答:》鉅軒代書表示,同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。 

如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠,或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸,如果申請轉貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉貸時應該要負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。

《問題八》信用不良如何房屋轉增貸?
《答:》信義房屋行銷企劃研究室經理表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。 

因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

《問題九》房屋增貸與保證人問題
《答:》以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。鉅軒代書表示,銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。 

但如何才能證明擔保價值足夠呢?鉅軒代書表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

《問題十》辦理房屋增貸的時間要多久
《答:》鉅軒代書表示,如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要用錢,可以主動跟銀行連絡,了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了,讓銀行近快核發貸款,舒緩資金壓力。

《問題十一》房屋貸款是否需要辦二胎房貸
《答:》鉅軒代書表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。 

但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。 

而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。


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二胎|房屋二胎|2胎|房屋2胎|2胎房貸|鉅軒貸款|金主 > 房屋貸款 > 【房地產】你可能沒想過的11個購屋關鍵細節 看屋時一定要謹慎、小心,避免入住後才後悔莫及 俗話說:魔鬼藏在細節裡,購屋前不可不慎,很多人以為「樓層高低」或「戶數多寡」不重要,純粹個人偏好,只要自己能接受就好,其實這些細節相當關鍵,不僅可能會導致額外的支出,也會影響未來居住品質,民眾購屋時,一定要留意11個購屋關鍵細節。 1. 樓層高低 很多人以為樓層高低,主要僅影響景觀、採光、通風,其實購屋樓層學問可不小,如社區的建築管線多匯集於2樓,容易出現管線堵塞、污水倒灌等問題;11樓以上必須裝置自動灑水器,室內淨高受到限縮。 此外,偏好高樓層者,除了容易遇到水壓不足的問題外,也必須留意社區的中繼水箱規劃在哪一樓層,才能免去潮濕吵雜,甚或漏水困擾。 2. 電梯數量 高樓與戶數多的社區,一定要留意電梯數,例如新北市某知名捷運共構大樓,戶數逾1500戶,但電梯卻只有3部,平常等個電梯少說就要5~10分鐘,上下班的尖峰時刻,更是班班客滿,上班擔心遲到,下班回家搭電梯還得排隊。 3. 戶數多寡 戶數多的社區,容易有出入複雜、社區住戶素質不一的問題,但戶數過少時,公共設施的維修與管理費用,在可分攤戶數少的狀況下,每戶要負擔的金額便會變得相當沉重,很多小社區常因為管理費不足,而無力聘請社區保全,也因此失去代收包裹、代丟垃圾的功能。 4. 通風與排水設計 若社區規劃管線規劃不良,廚房或衛浴的排水系統便容易堵塞,不僅易潮濕滋生黴菌,更會散發異味,且由於是社區管線問題,除非整個社區管線重拉,否則難以改善,建議看屋時,最好實際觀察,例如打開廁所水龍頭,並開到最大,觀察排放速度,並特別留意廚房與衛浴的排水處是否有異味。 5. 基地形狀 基地形狀與耐震度相關,原則上愈方正的基地,耐震度愈高,基地形狀過長時,不僅容易出現裂縫,地震時結構也易受損,或出現倒塌,因此購屋時,應挑選基地形狀規則、簡單、對稱的社區,避開基地形狀呈現T型、L型、H型、ㄈ型的社區。 6. 門牌地址 房地產市場長久以來,都存在「門牌效應」,位於黃金地段,坐擁黃金門牌的住宅價格高、轉手性也高,即便是同一個社區,門牌分別坐落在忠孝東路,或旁邊巷道,價格也有所差異,若是購買預售屋的民眾,最好也要向銷售人員詢問,申請的門牌為何。 7. 點燈率、空屋數 別以為社區的空屋量,與自身無關,有些人覺得空屋多,反而顯得安靜、單純,也沒人搶公共設施,但若空屋量過多,表示投資客多,不僅會影響管委會運作,當房市景氣不好時,投資客拋售,房價將面臨龐大的下修壓力,建議看屋時一定也要留意夜晚的點燈率。 8. 鄰居素質、管委會運作狀況 俗話說「千萬買房、億萬買鄰」,顯示了要住得舒適有品質,除了硬體建築重要外,軟體部分也要兼顧,社區居住品質好壞,就以鄰居素質與管委會運作狀況影響最大,假設管委會行同虛設,甚至被黑道把持,社區安全堪憂,不僅居住安全受到影響,也會影響房價與未來的轉手性。 9. 周邊停車位 若是有車的家庭,買房前一定要幫愛車規劃好停車問題,若社區車位不足,或是購買公寓住宅,勢必要向外尋找車位,若住宅周邊沒有免費停車位,就得花錢承租,以台北市而言,停車位每個月約5000元,若家裡有兩台車,每個月至少就要多花1萬元,最怕的是,停車場距離遙遠,花錢還找不到車位。 10. 周邊巷道、塞車情況 上班族不僅要留意主要聯外道路,尖峰時刻是否塞車,不少區域巷道狹小,又規劃為單行道,尖峰時刻也會出現車多擁擠的狀況,但民眾看屋時通常是假日,或晚間下班後,不容易發現,建議最好平日上下班時刻實際觀察,否則每天早上光是開車上班,就得花費不少時間,車子也容易A到,需額外花費維修費用。 11. 坐落地質 房子要安全,地基穩定很重要,而坐落的地質更是關鍵,購屋前,最好先查詢住宅是否坐落在土讓液化區,亦或坡地的順向坡,避免因地震或雨勢過大,導致住宅傾斜或倒塌。 提供土地貸款,土地融資,代償當舖,銀行代辦,土地借錢,建地貸款,農牧用地,土地持分,銀行二胎,農地持分,不動產抵押,都市計劃地,工業用地,魚塭借錢,養地借款,代償高利貸,公園綠地,農地借錢,田地借款,林地融資,地價指數,2胎,二胎,土地二胎,不動產代書,二胎代償,民間二胎。銀行等全方位的銀行貸款資訊一次搞定貸款麻煩事! 2胎,二胎,土地二胎,二胎代償,民間二胎,持分二胎,土地借錢,房屋貸款,二胎房貸,土地融資,銀行房貸利率,民間房貸,代償融資,軍公教房貸,房子二胎,銀行代辦,土地借錢,房貸轉貸,土地持分借款,公寓平房,銀行二胎,民間代償,房貸全額貸,農地持分借款,我要借錢門路,不動產抵押,房貸問題,三胎代償,都市計劃地,工業用地,農會房貸利息,魚塭養地借款,代償高利貸,銀行房貸比較,我要辦房貸,漁塭綠地,民宿貸款,農地借錢,銀行房貸二胎,建地借款,辦公大樓,房貸增貸,田地借款,林地融資,房屋借款,代償當舖,工商週轉,企業金融借款,私人借貸,工業住商貸款,房屋實價登錄,房價指數,租金繳房貸,房貸二胎,代書借錢,國宅貸款,農舍貸款。