怕被房屋仲介騙?不動產價格怎麼估

在早期不動產知識&法律缺乏的年代,造成很多金融機構對於房地產的逾放比過高(銀行超貸),或者法人不當的處分不動產,以低買高報的方式來惡性掏空公司的資產等,導致許多嚴重的社會結構問題出現。

Real estate appraisal, property valuation or land valuation is the process of developing an opinion of value for real property (usually market value). Real estate transactions often require appraisals because they occur infrequently and every property is unique (especially their condition, a key factor in valuation), unlike corporate stocks, which are traded daily and are identical (thus a centralized Walrasian auction like a stock exchange is unrealistic). The location also plays a key role in valuation. However, since property cannot change location, it is often the upgrades or improvements to the home that can change its value. Appraisal reports form the basis for mortgage loans, settling estates and divorces, taxation, and so on. Sometimes an appraisal report is used to establish a sale price for a property.

漸漸的,社會大眾開始正視不動產估價的問題,並在政府不斷努力下,終於在2001年在不動產估價領域訂立了《不動產估價師法》、《不動產估價技術規則》等相關法規,讓不動產估價方法終於擁有自己的一套規章。所以,如果大家想要了解更深入的理論的話,建議可以去學習不動產估價的相關法規,增加自己的專業技能。
不動產的估價方法,大致分為以下三種:(1)成本法;(2)比較法;(3)收益法。

1.比較法
「比較法」是一般大眾以及專業估價人員最常使用的估價法,顧名思義,也就是利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。

根據《不動產估價技術規則》第23條規定,比較標的出現下列情況,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:

(1)急買急賣或急出租急承租。
(2)期待因素影響之交易。
(3)受債權債務關係影響之交易。
(4)有合併使用之交易。
(5)地上物處理有糾紛之交易。
(6)拍賣。
(7)公有土地標售、讓售。
(8)受迷信影響之交易。
(9)包含公共設施用地之交易。
(10)人為哄抬之交易。
(11)與法定用途不符之交易。
(12)其他特殊交易。

「比較法」的調整因素有以下幾種:(1)情況補正;(2)日期修正;(3)區域修正;(4)個別因素修正。

「比較法」使用的謬誤,別被仲介騙
在房仲的生態中,你如果是賣方屋主,仲介就會無所不用其極地說服賣方屋主把房屋售價壓低。如果你的專業知識不足,很有可能就會被仲介牽著鼻子走!

記得曾有一次,我打算賣掉桃園一間3樓公寓,那個區域的房價行情約為每坪12萬,房仲接到我的委託後,有一天特地帶著資料來找我,希望我可以把售價往下修。

仲介表示:「你看你旁邊這間房子的實價登錄,他的房價每坪也只售7萬耶!還有另一間,實際成交價也才10萬,你開的價格實在太高了啦!這樣我們很難賣!」而在聽完他的說法,我心裡當下的OS是:「你少在那邊用沒修正過的「比較法」來唬我!」

我跟仲介說道:「首先,你說的那間每坪7萬的公寓,它的土地使用分區是工業用地,價格本來就會比住宅用地便宜,銀行願貸成數也比較低,所以這個案子不能拿來跟我的房子做比較!」

我接著說:「再來,你說的那間每坪10萬的公寓,我倒是有兩個問題想請教:一是,那個物件是5樓公寓的5樓、登錄價格是5年前「日期修正」的數字。我這間房子是3樓公寓,你拿5樓公寓的價格來比較,那也要經過修正才行,還有在5年前的市場房價,跟現在的市價已經有一段差距了,所以這個標的根本不能拿來當作比較的基礎。」此時,拿著房仲給我的實價登錄資料,我指著一筆近期每坪13萬成交的公寓來反問房仲。

我說:「我會訂這個價格,我也是用「比較法」來參考的,因為這筆實價登錄每坪13萬的公寓,他的臨路是面省道,再加上實際價格登錄日期是今年,而且也是3樓的公寓,這才可以拿來當做我的比較標的!」

「而且,它近期成交每坪13萬的這個物件,臨路面寬是4線省道,但是我的房子是的臨路路寬是一般的雙線馬路,所以我的物件價格經過修正後,把價格訂在每坪12萬,其實是非常合理的!」

此時,房仲看我是有備而來,也佩服我的專業,誤打誤撞之下,我跟他成為了好朋友,他後來也報了很多好案子給我,讓我買了很多賺錢的案子!總而言之,因為「比較法」的估價方法有四大修正因素,所以奉勸大家別傻傻地直接拿實價登錄來參考唷!

2.成本法
就三種估價法來說,成本法是最容易理解的,所有商品的價格,都是透過成本計算,再加上適當利潤而定出最終的售價。而不動產商品也一樣可以用「成本法」來做估價,不動產當中最大的兩個成本為土地及建物,故而使用「成本法」估價,也可分為土地及建物兩部份。

土地成本就是取得土地之價格總額;那建物的估價則是以興建所需之所有費用來評估成本,包括營造施工費、規劃設計費、廣告、銷售、管理、稅捐、融資利息及開發利潤等。對於中古屋的估價,建物估價部分還要考慮折舊,如果是預售或新成屋,則不需考量折舊的問題。

對於我們在買新成屋以及預售屋的時候,才比較會用「成本法」來評估,或者是在缺乏比較標的物的情況下,才會運用。

3.收益法
與另外兩種估價方法相比,「收益法」相對較為複雜。而「收益法」的評估價格的模式為「直接資本化」。

「直接資本化」

指勘估標的未來一年期間之平均客觀淨收益(a),依照當時價格日期的適當之收益資本化率r(也就是年收租金投報率)推算勘估標的價格之方法,例如:台北目前普遍的收益資本化率為2~3%,在桃園大樓收益資本化率為3~5%。

範例1:
假設我在桃園買了一間電梯大樓,我每個月總收的租金約為2萬元,年收租金a(客觀淨收益)為24萬,在當地的收益資本化率r(年收租金投報率)約為4%,那房價P推估為:24/0.04(a/r)= 600萬

範例2:
假設我在台北買了一間電梯大樓,我每個月總收的租金約為3萬元,年收租金a為36萬,在當地的收益資本化率r(年收租金投報率)約為2%,那房價P推估為:36/0.02(a/r)= 1,800萬

範例3:
假設我在桃園買了一間公寓隔間套房,我每個月總收的租金約為3萬元,年收租金a為36萬,在當地公寓格套的收益資本化率r(年收租金投報率)約為7%,那此類型公寓房價P推估為:36/0.07(a/r)= 514萬


Besides the mandatory educational grade, which can vary from Finance to Construction Technology, most, but not all, countries require appraisers to have the license for the practice. Usually, the real estate appraiser has the opportunity to reach 3 levels of certification: Appraisal Trainee, Licensed Appraiser and Certified Appraiser. The second and third levels of license require no less than 2000 experience hours in 12 months and 2500 experience hours in no less than 24 months respectively. Appraisers are often known as "property valuers" or "land valuers"; in British English they are "valuation surveyors". If the appraiser's opinion is based on market value, then it must also be based on the highest and best use of the real property. In the United States, mortgage valuations of improved residential properties are generally reported on a standardized form like the Uniform Residential Appraisal Report. Appraisals of more commercial properties (e.g., income-producing, raw land) are often reported in narrative format and completed by a Certified General Appraiser.

Leave a Comment

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *

Call Now Button服務專線
Deprecated: 從 2.1.0 版開始,get_settings 已淘汰不用,請改用 get_option()。 in /var/www/html/gianthin.com.tw/wp-includes/functions.php on line 5211
二胎|房屋二胎|2胎|房屋2胎|2胎房貸|鉅軒貸款|金主 > 房屋貸款 > 房屋二胎借款銀行利率是否相同? 房屋二胎借款銀行利率 是否相同??近些年來,隨著我國房價的一路飆升,張先生也緊隨其後,想要以房炒房,賺取更多的傭金來提升家人的生活水準,對此,張先生先是對其所在地的各大銀行的二次貸款利率進行了合面的瞭解。 為什麼說是二次借款呢?這主要是由於張先生在多年前已購買了一間房產,假如需要二次借款買房,那麼,在銀行系統中,無論是否已償還之前所欠款額,第二間房產,則都被認定為第二間住房,而房屋二胎借款銀行利率也會因此而有所不同。 在瞭解過程中,張先生得知,其當地的銀行則是以“個人名下的房屋”為認定單位,因此在第二間房產的頭期款中,可能需要30%~50%,而張先生的第一間房產由於其還款償還清所欠貸款,因此在借款中,則只能借出之前所貸款額的房屋殘值,根本無法支付第二間房產的頭期款,對此張先生又去其他銀行了解。 在房屋二胎借款銀行利率的計算中,其他銀行對於客戶所購第二間房產,其頭期款金額的要求可能是比較低的,並且其借款政策中明確規定,對於貸款方的第一間房屋,則會根據相關法律法規對其進行固定式的優惠利率,而對於張先生此種,在未償還清第一間房屋房產貸款的情況下,申請購買第二間房屋的相關借款,可能銀行均暫停辦理。 除此之外,張先生還瞭解了我國多家銀行對於二胎房屋借款利率的計算情況,以及相關的法律法規,最終根據自己的實際情況,選擇了一家適合自己的銀行來進行借款,從而避免了後期因無法償還而存在的弊端問題。 提供土地貸款,土地融資,代償當舖,銀行代辦,土地借錢,建地貸款,農牧用地,土地持分,銀行二胎,農地持分,不動產抵押,都市計劃地,工業用地,魚塭借錢,養地借款,代償高利貸,公園綠地,農地借錢,田地借款,林地融資,地價指數,2胎,二胎,土地二胎,不動產代書,二胎代償,民間二胎。銀行等全方位的銀行貸款資訊一次搞定貸款麻煩事! 2胎,二胎,土地二胎,二胎代償,民間二胎,持分二胎,土地借錢,房屋貸款,二胎房貸,土地融資,銀行房貸利率,民間房貸,代償融資,軍公教房貸,房子二胎,銀行代辦,土地借錢,房貸轉貸,土地持分借款,公寓平房,銀行二胎,民間代償,房貸全額貸,農地持分借款,我要借錢門路,不動產抵押,房貸問題,三胎代償,都市計劃地,工業用地,農會房貸利息,魚塭養地借款,代償高利貸,銀行房貸比較,我要辦房貸,漁塭綠地,民宿貸款,農地借錢,銀行房貸二胎,建地借款,辦公大樓,房貸增貸,田地借款,林地融資,房屋借款,代償當舖,工商週轉,企業金融借款,私人借貸,工業住商貸款,房屋實價登錄,房價指數,租金繳房貸,房貸二胎,代書借錢,國宅貸款,農舍貸款