怕被房屋仲介騙?不動產價格怎麼估

在早期不動產知識缺乏的年代,造成很多金融機構對於房地產的逾放比過高(銀行超貸),或者法人不當的處分不動產,以低買高報的方式來惡性掏空公司的資產等,導致許多嚴重的社會結構問題出現。

Real estate appraisal, property valuation or land valuation is the process of developing an opinion of value for real property (usually market value). Real estate transactions often require appraisals because they occur infrequently and every property is unique (especially their condition, a key factor in valuation), unlike corporate stocks, which are traded daily and are identical (thus a centralized Walrasian auction like a stock exchange is unrealistic). The location also plays a key role in valuation. However, since property cannot change location, it is often the upgrades or improvements to the home that can change its value. Appraisal reports form the basis for mortgage loans, settling estates and divorces, taxation, and so on. Sometimes an appraisal report is used to establish a sale price for a property.

漸漸的,社會大眾開始正視不動產估價的問題,並在政府不斷努力下,終於在2001年在不動產估價領域訂立了《不動產估價師法》、《不動產估價技術規則》等相關法規,讓不動產估價方法終於擁有自己的一套規章。所以,如果大家想要了解更深入的理論的話,建議可以去學習不動產估價的相關法規,增加自己的專業技能。
不動產的估價方法,大致分為以下三種:(1)成本法;(2)比較法;(3)收益法。

1.比較法
「比較法」是一般大眾以及專業估價人員最常使用的估價法,顧名思義,也就是利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。

根據《不動產估價技術規則》第23條規定,比較標的出現下列情況,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:

(1)急買急賣或急出租急承租。
(2)期待因素影響之交易。
(3)受債權債務關係影響之交易。
(4)有合併使用之交易。
(5)地上物處理有糾紛之交易。
(6)拍賣。
(7)公有土地標售、讓售。
(8)受迷信影響之交易。
(9)包含公共設施用地之交易。
(10)人為哄抬之交易。
(11)與法定用途不符之交易。
(12)其他特殊交易。

「比較法」的調整因素有以下幾種:(1)情況補正;(2)日期修正;(3)區域修正;(4)個別因素修正。

「比較法」使用的謬誤,別被仲介騙
在房仲的生態中,你如果是賣方屋主,仲介就會無所不用其極地說服賣方屋主把房屋售價壓低。如果你的專業知識不足,很有可能就會被仲介牽著鼻子走!

記得曾有一次,我打算賣掉桃園一間3樓公寓,那個區域的房價行情約為每坪12萬,房仲接到我的委託後,有一天特地帶著資料來找我,希望我可以把售價往下修。

仲介表示:「你看你旁邊這間房子的實價登錄,他的房價每坪也只售7萬耶!還有另一間,實際成交價也才10萬,你開的價格實在太高了啦!這樣我們很難賣!」而在聽完他的說法,我心裡當下的OS是:「你少在那邊用沒修正過的「比較法」來唬我!」

我跟仲介說道:「首先,你說的那間每坪7萬的公寓,它的土地使用分區是工業用地,價格本來就會比住宅用地便宜,銀行願貸成數也比較低,所以這個案子不能拿來跟我的房子做比較!」

我接著說:「再來,你說的那間每坪10萬的公寓,我倒是有兩個問題想請教:一是,那個物件是5樓公寓的5樓、登錄價格是5年前「日期修正」的數字。我這間房子是3樓公寓,你拿5樓公寓的價格來比較,那也要經過修正才行,還有在5年前的市場房價,跟現在的市價已經有一段差距了,所以這個標的根本不能拿來當作比較的基礎。」此時,拿著房仲給我的實價登錄資料,我指著一筆近期每坪13萬成交的公寓來反問房仲。

我說:「我會訂這個價格,我也是用「比較法」來參考的,因為這筆實價登錄每坪13萬的公寓,他的臨路是面省道,再加上實際價格登錄日期是今年,而且也是3樓的公寓,這才可以拿來當做我的比較標的!」

「而且,它近期成交每坪13萬的這個物件,臨路面寬是4線省道,但是我的房子是的臨路路寬是一般的雙線馬路,所以我的物件價格經過修正後,把價格訂在每坪12萬,其實是非常合理的!」

此時,房仲看我是有備而來,也佩服我的專業,誤打誤撞之下,我跟他成為了好朋友,他後來也報了很多好案子給我,讓我買了很多賺錢的案子!總而言之,因為「比較法」的估價方法有四大修正因素,所以奉勸大家別傻傻地直接拿實價登錄來參考唷!

2.成本法
就三種估價法來說,成本法是最容易理解的,所有商品的價格,都是透過成本計算,再加上適當利潤而定出最終的售價。而不動產商品也一樣可以用「成本法」來做估價,不動產當中最大的兩個成本為土地及建物,故而使用「成本法」估價,也可分為土地及建物兩部份。

土地成本就是取得土地之價格總額;那建物的估價則是以興建所需之所有費用來評估成本,包括營造施工費、規劃設計費、廣告、銷售、管理、稅捐、融資利息及開發利潤等。對於中古屋的估價,建物估價部分還要考慮折舊,如果是預售或新成屋,則不需考量折舊的問題。

對於我們在買新成屋以及預售屋的時候,才比較會用「成本法」來評估,或者是在缺乏比較標的物的情況下,才會運用。

3.收益法
與另外兩種估價方法相比,「收益法」相對較為複雜。而「收益法」的評估價格的模式為「直接資本化」。

「直接資本化」

指勘估標的未來一年期間之平均客觀淨收益(a),依照當時價格日期的適當之收益資本化率r(也就是年收租金投報率)推算勘估標的價格之方法,例如:台北目前普遍的收益資本化率為2~3%,在桃園大樓收益資本化率為3~5%。

範例1:
假設我在桃園買了一間電梯大樓,我每個月總收的租金約為2萬元,年收租金a(客觀淨收益)為24萬,在當地的收益資本化率r(年收租金投報率)約為4%,那房價P推估為:24/0.04(a/r)= 600萬

範例2:
假設我在台北買了一間電梯大樓,我每個月總收的租金約為3萬元,年收租金a為36萬,在當地的收益資本化率r(年收租金投報率)約為2%,那房價P推估為:36/0.02(a/r)= 1,800萬

範例3:
假設我在桃園買了一間公寓隔間套房,我每個月總收的租金約為3萬元,年收租金a為36萬,在當地公寓格套的收益資本化率r(年收租金投報率)約為7%,那此類型公寓房價P推估為:36/0.07(a/r)= 514萬


Besides the mandatory educational grade, which can vary from Finance to Construction Technology, most, but not all, countries require appraisers to have the license for the practice. Usually, the real estate appraiser has the opportunity to reach 3 levels of certification: Appraisal Trainee, Licensed Appraiser and Certified Appraiser. The second and third levels of license require no less than 2000 experience hours in 12 months and 2500 experience hours in no less than 24 months respectively.[1][2] Appraisers are often known as “property valuers” or “land valuers”; in British English they are “valuation surveyors”. If the appraiser’s opinion is based on market value, then it must also be based on the highest and best use of the real property. In the United States, mortgage valuations of improved residential properties are generally reported on a standardized form like the Uniform Residential Appraisal Report.[3] Appraisals of more commercial properties (e.g., income-producing, raw land) are often reported in narrative format and completed by a Certified General Appraiser.

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二胎|房屋二胎|2胎|房屋2胎|2胎房貸|鉅軒貸款|金主 > 房屋貸款 【房地產】你可能沒想過的11個購屋關鍵細節 看屋時一定要謹慎、小心,避免入住後才後悔莫及。新手買房功略大公開先苦一下,再富一輩子,若你不想錢變薄,只有想辦法買進一間屬於自己的房子,才能力抗通膨,若這輩子不買房子,你將有可能貧窮一輩子。 俗話說:魔鬼藏在細節裡,購屋前不可不慎,很多人以為「樓層高低」或「戶數多寡」不重要,純粹個人偏好,只要自己能接受就好,其實這些細節相當關鍵,不僅可能會導致額外的支出,也會影響未來居住品質,民眾購屋時,一定要留意11個購屋關鍵細節。 1. 樓層高低 很多人以為樓層高低,主要僅影響景觀、採光、通風,其實購屋樓層學問可不小,如社區的建築管線多匯集於2樓,容易出現管線堵塞、污水倒灌等問題;11樓以上必須裝置自動灑水器,室內淨高受到限縮。 此外,偏好高樓層者,除了容易遇到水壓不足的問題外,也必須留意社區的中繼水箱規劃在哪一樓層,才能免去潮濕吵雜,甚或漏水困擾。 2. 電梯數量 高樓與戶數多的社區,一定要留意電梯數,例如新北市某知名捷運共構大樓,戶數逾1500戶,但電梯卻只有3部,平常等個電梯少說就要5~10分鐘,上下班的尖峰時刻,更是班班客滿,上班擔心遲到,下班回家搭電梯還得排隊。 3. 戶數多寡 戶數多的社區,容易有出入複雜、社區住戶素質不一的問題,但戶數過少時,公共設施的維修與管理費用,在可分攤戶數少的狀況下,每戶要負擔的金額便會變得相當沉重,很多小社區常因為管理費不足,而無力聘請社區保全,也因此失去代收包裹、代丟垃圾的功能。 4. 通風與排水設計 若社區規劃管線規劃不良,廚房或衛浴的排水系統便容易堵塞,不僅易潮濕滋生黴菌,更會散發異味,且由於是社區管線問題,除非整個社區管線重拉,否則難以改善,建議看屋時,最好實際觀察,例如打開廁所水龍頭,並開到最大,觀察排放速度,並特別留意廚房與衛浴的排水處是否有異味。 5. 基地形狀 基地形狀與耐震度相關,原則上愈方正的基地,耐震度愈高,基地形狀過長時,不僅容易出現裂縫,地震時結構也易受損,或出現倒塌,因此購屋時,應挑選基地形狀規則、簡單、對稱的社區,避開基地形狀呈現T型、L型、H型、ㄈ型的社區。 6. 門牌地址 房地產市場長久以來,都存在「門牌效應」,位於黃金地段,坐擁黃金門牌的住宅價格高、轉手性也高,即便是同一個社區,門牌分別坐落在忠孝東路,或旁邊巷道,價格也有所差異,若是購買預售屋的民眾,最好也要向銷售人員詢問,申請的門牌為何。 7. 點燈率、空屋數 別以為社區的空屋量,與自身無關,有些人覺得空屋多,反而顯得安靜、單純,也沒人搶公共設施,但若空屋量過多,表示投資客多,不僅會影響管委會運作,當房市景氣不好時,投資客拋售,房價將面臨龐大的下修壓力,建議看屋時一定也要留意夜晚的點燈率。 8. 鄰居素質、管委會運作狀況 俗話說「千萬買房、億萬買鄰」,顯示了要住得舒適有品質,除了硬體建築重要外,軟體部分也要兼顧,社區居住品質好壞,就以鄰居素質與管委會運作狀況影響最大,假設管委會行同虛設,甚至被黑道把持,社區安全堪憂,不僅居住安全受到影響,也會影響房價與未來的轉手性。 9. 周邊停車位 若是有車的家庭,買房前一定要幫愛車規劃好停車問題,若社區車位不足,或是購買公寓住宅,勢必要向外尋找車位,若住宅周邊沒有免費停車位,就得花錢承租,以台北市而言,停車位每個月約5000元,若家裡有兩台車,每個月至少就要多花1萬元,最怕的是,停車場距離遙遠,花錢還找不到車位。 10. 周邊巷道、塞車情況 上班族不僅要留意主要聯外道路,尖峰時刻是否塞車,不少區域巷道狹小,又規劃為單行道,尖峰時刻也會出現車多擁擠的狀況,但民眾看屋時通常是假日,或晚間下班後,不容易發現,建議最好平日上下班時刻實際觀察,否則每天早上光是開車上班,就得花費不少時間,車子也容易A到,需額外花費維修費用。 11. 坐落地質 房子要安全,地基穩定很重要,而坐落的地質更是關鍵,購屋前,最好先查詢住宅是否坐落在土讓液化區,亦或坡地的順向坡,避免因地震或雨勢過大,導致住宅傾斜或倒塌。 租房子是為房東賺錢,但繳房貸卻是自己賺錢,在這充滿不確定的時代裡,再苦也要為自己買一棟房子。 提供土地貸款,土地融資,代償當舖,銀行代辦,土地借錢,建地貸款,農牧用地,土地持分,銀行二胎,農地持分,不動產抵押,都市計劃地,工業用地,魚塭借錢,養地借款,代償高利貸,公園綠地,農地借錢,田地借款,林地融資,地價指數,2胎,二胎,土地二胎,不動產代書,二胎代償,民間二胎。銀行等全方位的銀行貸款資訊一次搞定貸款麻煩事! 2胎,二胎,土地二胎,二胎代償,民間二胎,持分二胎,土地借錢,房屋貸款,二胎房貸,土地融資,銀行房貸利率,民間房貸,代償融資,軍公教房貸,房子二胎,銀行代辦,土地借錢,房貸轉貸,土地持分借款,公寓平房,銀行二胎,民間代償,房貸全額貸,農地持分借款,我要借錢門路,不動產抵押,房貸問題,三胎代償,都市計劃地,工業用地,農會房貸利息,魚塭養地借款,代償高利貸,銀行房貸比較,我要辦房貸,漁塭綠地,民宿貸款,農地借錢,銀行房貸二胎,建地借款,辦公大樓,房貸增貸,田地借款,林地融資,房屋借款,代償當舖,工商週轉,企業金融借款,私人借貸,工業住商貸款,房屋實價登錄,房價指數,租金繳房貸,房貸二胎,代書借錢,國宅貸款,農舍貸款。