40年老屋可以貸款嗎？提升老公寓貸款成數的關鍵？

央行打房再出招！老屋市場直接死

網友在PTT論壇發文指出，「屋齡太老價值只能算土地貸款，屋齡老價值不是問題，畢竟土地還值錢，重點以後老屋只能辦土地貸款，豪宅打成只能貸4成，就崩豪宅，現在老屋打成只能貸5成，結果會怎樣？」

就銀行鑑價物件來說，要是屋齡太老舊，本就在貸款成數上不會太高，年限也不會拉太長，都得看坐落地段、土地價值、未來前景，新措施與現況差不多，除非只能以土地公告現值來鑑價核貸，才比較有可能摧毀老宅的土地身價。

資料來源：《工商時報》（2023.06.22）

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老屋是什麼？幾年以上的房子稱作老屋？

一般來說，屋齡三年內的房屋會稱為新成屋或新古屋，屋齡30年以上的房屋即可稱之為老屋。

根據內政部的原規劃老舊建築物定義，台灣的老屋指的是屋齡超過30年的建築物，並且在耐震評估中存在結構安全的疑慮，需要拆除重建，或者屋齡超過40年且缺乏電梯等升降設備的建築物也被視為老屋。

對於屋齡較大的公寓貸款，如：50年老屋貸款、60年老屋貸款，因屋齡與貸款年限的限制，大部分銀行比較不喜歡承辦，但目前還是有許多代書願意承作類似貸款案件的喔！

一般來說，老屋貸款的利率確實略高於新成屋貸款，這是因為老屋的價值和風險可能較高。

這些利率可能會根據個別的銀行、融資公司或民間代書的方案而有所不同，並受到個人信用評分和貸款條件的影響。

- 銀行：最高成數可以貸到房屋鑑價的8成，但受到金管會的嚴格限制管控，平均大該只有5-6成而已。如果想要高一點的成數，就只能轉往民間貸款管道（融資公司、代書等）
- 融資公司：房屋鑑價130％、年息14 ~ 16％
- 鉅軒代書：房屋鑑價90％、月息1％

一般來說，銀行會分為這兩種計算方式，去計算老屋貸款的年限：

- 房貸貸款年限＋貸款人年齡＜75：這樣的方案確保了貸款人在還款期間仍處於一個相對年輕的年齡階段，以降低放款風險。
- 房屋貸款年限＋屋齡＜50：這個方式考慮了房屋的老化程度，確保貸款在房屋相對年輕的情況下結束。

以「房屋貸款年限＋屋齡＜50」為例：

兩項條件需同時符合，如果屋齡太老，貸款年限就比較短，那還款的壓力會大增。

而最主要考量的原因有以下這幾點：

老屋的折舊率高低：老屋通常已經經歷了多年的使用，其房屋設施和結構可能有折舊或損壞的情況。這對於貸款價值有影響，因為房屋的整體價值可能不如新房高。
老屋的交易活躍程度：如果某地區的老屋交易活躍程度較低，市場上可供買家選擇的老屋較少，這可能會影響到貸款金額。市場供需的平衡也會影響價值。
房屋建築結構的老化程度：老屋的建築結構可能會受到老化的影響，例如屋頂、地基、水電設備等。這可能需要額外的維護和修復，進一步影響房屋價值和貸款金額。
老屋整體潛在的風險：金融機構會考慮貸款的風險。老屋可能需要更多的維護和維護成本，也可能面臨潛在的價值下降風險，這可能會使金融機構對貸款金額採取較保守的態度。
貸款年限與房貸戶年齡：如前面提到的，貸款金額通常受到貸款年限和貸款人年齡的限制。銀行希望確保貸款在合理的期限內還清，並避免長期貸款風險。

建築結構和剩餘耐用年限可以成為金融機構評估貸款風險和條件的依據。耐用年限的長短與房屋的老化程度和未來價值有關，這在貸款批准過程中非常重要。

建築結構從弱到強可分為：磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、以及鋼骨混凝土（SC）這5種

根據行政院頒布的「固定資產耐用年數表」：

因此，屋齡越大、貸款年限越短，還款金額就越多，負擔壓力也就越大。

增加老屋貸款的額度需要謹慎規劃和與銀行金融機構合作。你可以與不同的銀行或金融機構諮詢，以找到最適合你需求的貸款方案。銀行詢問「貸款資金用途」該如何回答？照會時這樣說就能提高貸款成功率

選擇地段和房屋價值：考慮選擇位於精華地段且價值較高的老屋，這有助於確保貸款的投資價值。慎選房屋的地理位置，學校、交通和社區設施等都是重要考慮因素。
老屋屋齡與貸款年限：瞭解老屋的屋齡以及貸款年限的關係。老屋通常有較短的貸款年限，因此在計劃貸款時應注意貸款年限是否符合個人財務情況。
市價與銀行估價的差異：銀行通常會進行估價以確定貸款金額，這可能與房屋的市價有所不同。要有心理準備，並可能需要支付額外的保證金或負擔部分價差。
檢查房屋並保養：在購買老屋之前，進行全面的房屋檢查是至關重要的。確保房屋的結構和設施都處於良好狀態，或有計劃進行必要的維護和修復。房屋維護對於確保貸款的價值和風險都非常重要。